中小型房地產企業(yè)日子更難過 并購整合大幕開啟

    中原地產研究中心對23家A股上市大型房企財務指標進行分析發(fā)現，今年一季度房企資金鏈呈現緊繃之勢，23家房企的平均資產負債率達到77%的歷史最高水平。此外，今年5月，10家標桿房企共計融資31.50億元，環(huán)比大幅回落73.3%。融資金額已連續(xù)3個月回落，并創(chuàng)近11個月以來新低。隨著行業(yè)進入調整期，今年以來金融機構對于房地產行業(yè)的態(tài)度愈發(fā)謹慎，多個渠道融資成本均開始上升。

    業(yè)內人士表示，盡管今年證監(jiān)會批準上市房地產企業(yè)再融資，但規(guī)模和節(jié)奏可能有限。大多數房地產企業(yè)資金鏈仍緊繃。在低迷行情下，中小型房地產企業(yè)日子將更加難過，行業(yè)并購整合大幕已經拉開。

　　融資成本上升

　　盡管大多數商業(yè)銀行表示房地產信貸政策將保持穩(wěn)定，但加強差別化管理、控制風險已成為各家商業(yè)銀行的共識。業(yè)內人士透露，目前各家銀行對房地產開發(fā)貸的把控都比較嚴格，大型知名房地產開發(fā)企業(yè)可能有一定的議價能力，中小型開發(fā)企業(yè)一般很難從銀行獲得開發(fā)貸，即使獲批，貸款成本和放款時間也明顯高于大型房企。

　　海外融資目前仍是大型房企最重要的渠道。據不完全統(tǒng)計，今年前5月，10家標桿房企共計融資600.97億元，相當于去年全年融資金額的46%。其中海外融資436.17億元，占融資總額的72.6%；國內融資占比僅為27.4%。

　　不過今年以來海外綜合融資成本在多重因素下大幅攀升。

　　數據顯示，今年大部分房地產企業(yè)的美元優(yōu)先票據等成本都已上漲到7%以上。而在去年年底，這一數據還在5%以下甚至更低。

　　中原地產研究中心總監(jiān)劉淵對中國證券報記者表示，票面利率升高主要是由于國內房地產行業(yè)目前較為低迷，國外相關機構對行業(yè)預期改變，再加之國際市場上一些唱空的情緒綜合作用，都導致了房企海外融資成本上升。

　　另一個疊加因素在此基礎上繼續(xù)提升了融資成本，那就是人民幣貶值。長期以來，人民幣單邊升值的趨勢和美元低利率使從海外市場融得美元極具吸引力。不過今年以來人民幣兌美元累計貶值已達3%，以人民幣銷售的房地產企業(yè)由此受到很大壓力。

　　中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，今年前4個月房企海外融資分別為86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元，呈逐月下降趨勢。

　　劉淵認為，人民幣匯率變動對融資成本的影響甚至大于票面利率的提升。如果人民幣兌美元繼續(xù)貶值，將導致房企從海外融資難度越來越大。

　　信托資金是房地產企業(yè)尤其是中小地產企業(yè)融資的一個重要來源。中國信托業(yè)協會的數據顯示，一季度末，投向房地產領域的資金信托為1.15萬億元，占比10.4%。

　　從公開信息較多的集合信托產品的規(guī)模和收益率或能窺見行業(yè)趨勢。根據用益信托工作室統(tǒng)計的數據，截至6月24日，集合資金房地產信托成立規(guī)模1099.42億元，平均期限1.82年，平均年收益率9.75%；而去年同期成立規(guī)模為1272.87億元，平均期限1.95年，平均年收益率9.58%。用益信托工作室分析師帥國讓表示，數據反映出地產企業(yè)通過房地產信托融資的規(guī)模有所減少，融資成本上升。

　　帥國讓指出，一方面受經濟增速放緩影響，樓市降溫，房地產成交量下降；由于市場上資金流動性趨緊，部分房地產開發(fā)商的資金鏈出現斷裂，使得各方對房地產投資顯得愈發(fā)謹慎；另一方面，監(jiān)管層加大對信托風險的監(jiān)控，加上今年是房地產信托兌付高峰期，信托公司對地產信托的發(fā)行也保持謹慎態(tài)度。

　　面臨整合洗牌

　　數據顯示，目前已有20家房地產企業(yè)公告再融資預案，除金豐投資等幾家企業(yè)外，大多數企業(yè)募資目的用于地產項目或補充流動資金，募資規(guī)模在4億-167億元之間。雖然政策松綁被業(yè)內人士解讀為或意在為房企解困，但劉淵認為，資本市場對房企的松綁主要體現了監(jiān)管部門對行業(yè)調控思路的變化，因此不會完全放開節(jié)奏。

　　近期銀行間市場交易商協會亦透露正在積極研究支持承擔普通商品住房建設的企業(yè)注冊發(fā)行債務融資工具的具體措施。這意味著房地產企業(yè)發(fā)債細則或將正式得到明確，符合條件的房地產企業(yè)有望通過銀行間債市融資緩解資本壓力。

　　由此可見，大型房企面臨的主要是部分渠道融資成本上升，而中小房企不僅“融資難”還“融資貴”。同時，中小房企降價促銷回款的效果也遜于大型房企。一些負債率較高的中小房企出現了資金鏈斷裂。

　　在行業(yè)兩極分化加劇的背景下，圍繞困境項目與企業(yè)的并購潮開啟。企業(yè)間的并購、二手項目和土地交易案例均在上升。一些手握現金的大開發(fā)商伺機而動，尋求并購機會。

　　清科研究中心發(fā)布的報告顯示，2014年第一季度中國并購市場共完成交易359起，同比大增71%。從并購金額上來看，房地產依然遙遙領先其他行業(yè)，以55.49億美元交易額的成績排名第一，占比達23.9%。未來房地產行業(yè)將面臨整合洗牌，行業(yè)競爭將從土地儲備、融資、市場份額、區(qū)域拓展、人才、產品設計等多方面全面開展。

　　“與開拓新市場和競拍地塊相比，大型房企收購中小房企或其項目的綜合成本將會更低。”劉淵表示。