“二套房貸”亂象重重 一家銀行竟有兩套標準

    在2007年正值中國房地產(chǎn)市場炙手可熱之時，政府出臺了二套房政策，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。但該政策仿佛一出生就存在先天不足，執(zhí)行過程中總是出現(xiàn)問題。最初對“二套房”的認定人們就模棱兩可；不久出人意料的全球金融危機，又使監(jiān)管層對“二套房”政策執(zhí)行開始睜一只眼閉一只眼；兩年過去，房地產(chǎn)市場復蘇，房價又創(chuàng)新高時，“二套房”政策的執(zhí)行又開始認真起來?？墒牵诒緢笥浾邔ぴL有關(guān)二套房政策的執(zhí)行情況時，發(fā)現(xiàn)“二套房”政策執(zhí)行得非?；靵y。

　　亂象1

　　同一家銀行“兩套標準”

　　“一個人說是可以打七折，另一個人則說要上浮10%，倒底叫我相信哪一種說法呢？”近期準備買房的劉女士對記者表示了她的不解。據(jù)劉女士介紹，二套房貸的“陰陽標準”不僅在工商銀行，而且其他商業(yè)銀行也有類似情況，分行和下面網(wǎng)點所提供的二套房貸標準出入很大。

　　“沒變呀，利率還是能夠打七折的。”工商銀行靜安支行的相關(guān)人士昨日對記者表示，現(xiàn)在最優(yōu)惠的二套房貸標準仍然是首付四成和利率七折。其中首付四成是監(jiān)管部門下達的死命令，沒有可松動的余地。但申請房貸的客戶如果個人信用報告良好，七折利率還是可以批下來的，而且審批時間只需要一周左右。不過該人士提出了一個附加條件，即申請的房貸總額需超過70萬元，而且面積也要超過70平方米。

　　但是記者隨后致電工行客服熱線時，了解到的工行二套房貸標準卻與上述說法截然不同。工行客服熱線的相關(guān)工作人員以非常肯定的口氣對記者表示，根據(jù)目前的規(guī)定，客戶在工行上海分行申請二套房貸已經(jīng)不能再享受優(yōu)惠了，首付至少是四成，但利率最少要在基準利率的基礎(chǔ)上浮10%，甚至可能上浮20%。

　　“一個說是可以打七折，另一個則說要上浮10%，到底叫我相信哪一種說法呢？”近期準備買房的劉女士對記者表示了她的不解。據(jù)劉女士介紹，二套房貸的“陰陽標準”不僅在工商銀行，而且其他商業(yè)銀行也有類似情況出現(xiàn)，分行和下面網(wǎng)點所提供的二套房貸標準出入很大。

　　“搞兩套標準，我們銀行這邊也純粹是沒有辦法。”一家股份制銀行的個金部負責人在記者打聽情況時竟然大倒苦水。該人士透露，由于其他地方最近都傳出要收緊二套房貸的消息，因此上海分行最近在房貸業(yè)務(wù)上的壓力很大。在監(jiān)管部門連續(xù)下發(fā)嚴查的文件和通知情況下，銀行只好一方面在官方聲明中表示上浮利率，以此來敷衍監(jiān)管；另一方面在實際操作中仍然聲稱可以提供七折利率，以此來吸引客戶。

　　亂象2

　　打折利率還“嫌貧愛富”

　　一家上市銀行的工作人員說，下半年信貸投放的大環(huán)境肯定不會像上半年那樣寬松，部分中小銀行由于貸款額度收緊，在二套房貸七折利率的標準上，也從原來的“普惠”過渡到向高端客戶傾斜，客戶因此認為銀行“嫌貧愛富”也屬正常。

　　二套房貸的七折利率成為不少買房人千方百計要爭取的。銀行業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬揭開個中原因。同樣是一筆30年期的100萬元商業(yè)房貸，根據(jù)等額本金還款法，按利率上浮10%計算的結(jié)果是支付利息總共為98.28萬元，而按利率下浮30%計算的結(jié)果是支付利息總共為62.54萬元，減少了大約35萬元的利息。這對普通購房者來說是很大一筆支出，因此絞盡腦汁也要盡量爭取。

　　據(jù)記者走訪發(fā)現(xiàn)，部分銀行目前給出二套房貸七折利率是“講條件”的。記者昨日從民生銀行市中支行了解到，該行在審批二套房貸申請時要考慮客戶的資產(chǎn)狀況，只要客戶滿足在該行的存款等金融資產(chǎn)超過150萬元，那么獲批七折利率基本不會有什么問題。另外，民生銀行對房貸總額在100萬元以下的申請，很難給出七折利率的優(yōu)惠。

　　“七折利率本來是國家的優(yōu)惠政策，怎么銀行卻嫌貧愛富呢？”胡小姐近期正有意購房，在了解了這一情況后頗感不平：“我要是真有150萬元的存款，還用得著向銀行貸款嗎？銀行這種做法不是有點搞笑嗎？”

　　“這就叫差異化服務(wù)，優(yōu)質(zhì)客戶和一般客戶的待遇怎么能一樣呢？”一家上市銀行的個金部高級經(jīng)理施小姐對記者表示，個別銀行將二套房貸七折利率作為吸引優(yōu)質(zhì)客戶的一種手段，以此增加存款來源。下半年信貸投放的大環(huán)境肯定不會像上半年那樣寬松，部分中小銀行由于貸款額度收緊，在二套房貸七折利率的標準上，也從原來的“普惠”過渡到向高端客戶傾斜，客戶因此認為銀行“嫌貧愛富”也屬正常。

    亂象3

　　第“N+1”統(tǒng)統(tǒng)被稱“第二套”

　　不少銀行對于二套以上的第三和第四套房貸并沒有進一步收緊的措施，普遍按照二套房貸的政策辦理，仍然可以享受到一定幅度的利率優(yōu)惠。

　　“我的第六套房貸最近批下來了，利率是七五折。”房產(chǎn)投資人薄先生現(xiàn)有6套房產(chǎn)，清一色都是向銀行貸款購買的，其中前5套都享受了最低七折利率的優(yōu)惠。而且，記者發(fā)現(xiàn)不少銀行對于二套以上的第三和第四套房貸并沒有進一步收緊的措施，普遍按照二套房貸的政策辦理，仍然可以享受到一定幅度的利率優(yōu)惠。

　　“不收緊二套以上房貸，就不能有效應(yīng)對炒房。”一家國有控股銀行上海分行的房貸業(yè)務(wù)負責人吳先生認為，國家在首套房貸的基礎(chǔ)上為滿足改善性住房需求，已經(jīng)對符合要求的第二套房貸也給予優(yōu)惠。因此，第三第四套房貸純屬房產(chǎn)投資性需求，不僅不應(yīng)該給予利率下浮的優(yōu)惠，而且應(yīng)該提高首付比例到五成甚至六成。

　　記者注意到銀監(jiān)會在《關(guān)于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》中只是要求銀行“確定合理的貸款利率”，并未強調(diào)一定要將二套房貸利率統(tǒng)一上浮10%。據(jù)記者了解，二套房貸的監(jiān)管主要分為首付比例和利率兩方面，利率方面主要由央行負責。

　　“其實二套房貸現(xiàn)在的標準很混亂，一會說利率從七折到上浮10%，一會兒又說按八五折。”在銀行業(yè)內(nèi)人士吳先生看來，目前二套房貸標準就像一出“肥皂劇”，各家銀行對監(jiān)管規(guī)定有各自解讀，因此在實際操作中各行其是，部分銀行認為這也符合利率市場化的方向。

　　亂象4

　　以家庭為單位可以變通

　　記者以購房者的身份咨詢了中行、建行、交行、農(nóng)行、中信、華夏等多家銀行網(wǎng)點，目前對方給出的口徑都是統(tǒng)一的”以家庭為單位”。但是在記者進一步咨詢時，卻發(fā)現(xiàn)實際上銀行還是有辦法打擦邊球。

　　什么是第二套房？在銀監(jiān)會日前發(fā)布《關(guān)于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》中再次強調(diào)貸款是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定。以“家庭”為單位，就是說夫妻雙方無論誰擁有住房，另一方購買住房時都將視為第二套住房。

　　記者以購房者的身份咨詢了中行、建行、交行、農(nóng)行、中信、華夏等多家銀行網(wǎng)點，目前對方給出的口徑都是統(tǒng)一的”以家庭為單位”。但是在記者進一步咨詢時，卻發(fā)現(xiàn)實際上銀行還是有辦法打擦邊球。

　　在建行、中行南翔支行、中信泰富江寧路支行的工作人員均表示，如果記者是主貸人，并沒有貸款記錄，那么就可以認定這套房子是首套房。要辦到這一點還要符合一個條件，那就是房產(chǎn)證上不能有配偶的名字。一旦房產(chǎn)證上有配偶名字，而配偶曾有貸款記錄，則只能算二套房。

　　在交行市西支行網(wǎng)點，工作人員同樣表示主貸人沒有貸款紀錄就可以算首套房，但是房產(chǎn)證上有沒有配偶或者父母的名字無所謂。農(nóng)行江寧路網(wǎng)點本身不受理房貸業(yè)務(wù)，工作人員咨詢其他支行后回復的內(nèi)容和交行一樣。

　　亂象5

　　中介“下有對策”多

　　購房者可以通過中介之手，變“二套房”為“首套房”。常用手段有兩個，一是通過做高房價來套取更多的貸款；二是通過“特殊證明”證實第一套房低于人均住房面積可以成為改善型住房，從而享受兩成首付和七折優(yōu)惠利率。

　　二手房貸之亂中不能不提一個重要的角色，那就是中介。中介利用擁有廣大客源的優(yōu)勢，然后根據(jù)銀行的返點高低，以及各家銀行的不同要求，對客戶作出判斷，介紹至相應(yīng)的金融機構(gòu)。

　　據(jù)記者了解，購房者可以通過中介之手，變“二套房”為“首套房”。常用手段有兩個，一是通過做高房價來套取更多的貸款；二是通過“特殊證明”證實第一套房低于人均住房面積可以成為改善型住房，從而享受兩成首付和七折優(yōu)惠利率。而且銀行在認定二套房時，更多的是看買房人的收入和資信狀況。

　　記者昨日在一家中介機構(gòu)咨詢時被告知，做高房價現(xiàn)在難度太大了，近期銀行對價格審查十分嚴格，但是憑借和銀行的親密合作，一般基準利率的8.5折還是可以的。

　　一家股份制商業(yè)銀行零售部客戶經(jīng)理表示，目前銀行確實是響應(yīng)銀監(jiān)會通知，收緊了對個人客戶的二套房貸標準，但是中介公司與銀行之間實際上已形成利益共同體，由于目前房貸業(yè)務(wù)競爭仍很激烈，為了保住客源，在實際操作中并沒有全面收緊。該人士認為，二套房目前是“上有政策，下有對策”，真正走上合規(guī)之路還需很長一段時間。