地方政府加速托市：限購淡出可能性加大

    又一城市取消了限購。

    6月20日，呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處對外公布呼和浩特市政府辦公廳印發(fā)的《關(guān)于切實做好住房保障工作促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的實施意見》的通知提出，要充分發(fā)揮市場對資源配置的決定性作用，取消商品房銷售方案備案制度，居民購買商品住房（含二套住房）在辦理簽約、網(wǎng)簽、納稅、貸款以及權(quán)屬登記時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明。不過，呼市很快就稱收回該文件，說是有兩個字打錯了。

    面對房地產(chǎn)市場下行壓力，地方政府各類微調(diào)政策持續(xù)推進(jìn)，但從目前調(diào)整結(jié)果來看，效果甚微。

    調(diào)控放松范圍擴(kuò)大

    地方政府放松調(diào)控的態(tài)勢已經(jīng)逐漸擴(kuò)大并且蔓延。

    6月23日下午，成都市政府新聞辦舉行2014年第26次專題新聞發(fā)布會，就成都市近日出臺的《成都市關(guān)于促進(jìn)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長的二十二條措施》進(jìn)行解讀。據(jù)了解，“成都22條”明確提出，支持居民合理住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，促進(jìn)居民首套房和改善性住房消費。這一規(guī)定也被視為實質(zhì)是在放松樓市調(diào)控的政策。

    成都與呼和浩特僅是地方政策放松調(diào)控不同角度的縮影。記者總結(jié)發(fā)現(xiàn)，目前地方政府放松調(diào)控主要從放松限購、限價，擴(kuò)大購房資金支持及調(diào)整戶籍政策等方面展開。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者了解到，目前已經(jīng)有多個二三線城市放松限購。比如，福州只要是全款購房（包括一次性以及分批付清），即可不受到限購政策限制。廈門非戶籍人士已可以通過“補(bǔ)稅”方式取得購房資格。

    一線城市目前主要是從相對較好操作的限價方面放松限購。比如，作為廣州郊區(qū)的增城、從化等地，限價政策已逐步放開，而廣州中心區(qū)原本一些樓盤因價格過高而網(wǎng)簽受限的現(xiàn)象也得到松綁；北京今年初同樣也已經(jīng)取消對高價樓盤的入市限制。

    擴(kuò)大購房資金支持也是地方政府目前微調(diào)的措施之一。比如，鄭州全市約有100多個樓盤可享受最高70萬元的“組合貸”（其中公積金貸款最高不超過45萬元，商業(yè)貸款最低不低于5萬元），首套房首付三成，二套房首付四成；蕪湖對符合條件的高校畢業(yè)生購房安家補(bǔ)助政策進(jìn)行調(diào)整，取消之前“就業(yè)滿3年”才可獲得購房補(bǔ)助（1萬元或2萬元）的時間限制。

    另外，還有一些二三線城市通過調(diào)整戶籍政策曲線放松購房條件。比如，武漢從7月1日起，畢業(yè)超過2年在武漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)的高校畢業(yè)生，具備相應(yīng)資格即可落戶，而原本要求畢業(yè)2年之內(nèi)才有資格購房；此前，貴州也宣布全面開放落戶限制，鼓勵更多人在中心城鎮(zhèn)、城市落戶。

    限購可能逐漸淡出二三線城市

    市場低迷是地方政策不得不放松調(diào)控的主要原因。

    中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：目前呼和浩特樓市庫存嚴(yán)重積壓，可售面積持續(xù)增加，市場十分蕭條。2014年一季度僅成交1944套，而銷供比則只有0.37。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計，除了一線城市以及一些人口上千萬的城市以外，限購政策都有可能逐漸被取消。預(yù)計30個以上城市的限購可能在年內(nèi)取消。

    張大偉認(rèn)為，限購政策是結(jié)合戶籍政策才起到效果，但實際上，全國除了北京與上海，其他城市落戶的難度基本都是與購房能力匹配。在這種情況下，特別是三四線城市，甚至二線城市，限購的執(zhí)行對市場的影響本來就不大。很多城市限購年限都是一年，符合購房條件非常容易。解除限購的象征意義更大，2014年的市場走向根本還是看信貸。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，“成都22條”也好，其他省市的“微刺激”措施也罷，其對于樓市的實際效果，首先仍將取決于商業(yè)銀行信貸是否持續(xù)緊縮。如果銀行信貸仍然沒有出現(xiàn)實質(zhì)性松動，這些城市的“微刺激”也很難對樓市起到提振與復(fù)蘇的作用。

    張宏偉稱，盡管當(dāng)前限購政策退出仍然“猶抱琵琶半遮面”，但從南寧首次放松限購政策至今，各地的限購政策放松的尺度越來越大，甚至出現(xiàn)個別城市將限購資格審批權(quán)限下放至開發(fā)商的做法。預(yù)計2015年樓市限購政策將光明正大退出房地產(chǎn)市場。

    張宏偉預(yù)測，今年第四季度，由于銀行信貸對于首套自住需求的支持，信貸緊縮的局面將逐步得到改善，同時，各地“微刺激”措施不斷出臺，樓市調(diào)控政策也轉(zhuǎn)向?qū)捤桑鲜稣呙媾c市場面的變化將促使今年第四季度樓市基本面逐漸好轉(zhuǎn)。

    不過，從中央層面表態(tài)來看，無論是對房地產(chǎn)市場還是宏觀經(jīng)濟(jì)，中央出臺短期刺激性政策的概率將大大減小，而會更加注重精準(zhǔn)定向調(diào)控，支持中長期發(fā)展。偉業(yè)我愛我家分析師曹卓羚認(rèn)為，就目前市場環(huán)境來看，各地住宅成交量未見明顯好轉(zhuǎn)、樓市庫存量繼續(xù)攀升，更多地方政府出臺救市的可能性加大。但救市政策能否有效地消除潛在購房者的觀望情緒，提高各地樓市的成交量，宏觀層面要看銀行信貸環(huán)境是否寬松化，微觀層面還要看開發(fā)商是否真正愿意“以價跑量”。