南寧“炒樓花”：利益之手催開誘惑之花

    廣西南寧“炒樓花”現(xiàn)象透視

    “樓花”，這個看起來美麗的詞匯，在風起云涌、變幻莫測的房地產(chǎn)市場，以其“四兩撥千斤”的利益博弈優(yōu)勢，于“黑暗”處散發(fā)著誘人氣息，讓無數(shù)人爭先恐后來摘取利益之果。

    “炒樓花”，如一股暗涌，潛藏在房地產(chǎn)市場之中。帶有投機性質(zhì)的“炒樓花”行為在房地產(chǎn)交易市場日益規(guī)范的今天，愈來愈受到關注和爭議。

    遍地“樓花”悄悄開

    “樓花”一詞最早源自香港，是指尚未竣工的商品房在施工階段(完工25%以上)就推向市場銷售。預售商品房也稱樓花、期樓。

    業(yè)內(nèi)人士稱，地產(chǎn)發(fā)展項目以樓花方式發(fā)售，對地產(chǎn)發(fā)展商最有利。從現(xiàn)金流方面而言，先收錢，一年半載之后才交貨；在物業(yè)買家方面，投資風險高。除了有現(xiàn)金流、銀行按揭、利息等風險之外，還有諸如開發(fā)商的誠信、當?shù)胤蓪ν顿Y者的保護、爛尾樓及縮水樓等潛在風險。

    據(jù)長城證券地產(chǎn)行業(yè)分析師黃清林介紹，“炒樓花”是指買家在樓盤未落成之際，只交數(shù)量很少的訂金，同開發(fā)商簽訂預售合同，訂下一套或多套單元，之后轉(zhuǎn)手賣給別人，從中賺取差價。“炒樓花”屬于期房炒作，以小錢博大錢，許多人趨之若鶩，是樓市泡沫的主要因素。

    期房制度在上世紀80年代末傳到深圳，“炒樓花”也跟著傳進來，目前在內(nèi)地各省，“炒樓花”已被禁止。但從2006至2007年，由于購房者過多，一些樓盤采取排號購房的形式出售，一些出賣購房號的變相“炒樓花”現(xiàn)象又隨之出現(xiàn)。

    來自廣西南寧市房產(chǎn)監(jiān)察支隊的消息，目前南寧市的二手房市場，“炒樓花”行為有越來越熱之勢。據(jù)不完全統(tǒng)計，“炒樓花”約占房產(chǎn)總成交量的1/4。以前二手房中介機構是偷偷摸摸地幕后操作，現(xiàn)在不少中介機構將這種行為擺到了臺前，將“樓花”的信息堂而皇之地貼出來。

    炒賣樓花可以賺取豐厚利潤

    廣西南寧市房產(chǎn)監(jiān)察支隊支隊長牟均洪說，“炒樓花”主要是短期獲利趨勢所致。這主要表現(xiàn)在：相對于新開盤的新房，“樓花”價格上會偏低；其次，“樓花”作為期房，到交易的時候很多都是現(xiàn)房，購買這樣的房子，交房時間短，如果炒賣，可以在短期內(nèi)獲利。

    記者走訪廣西部分房屋中介公司發(fā)現(xiàn)，一些買家在繳納了定金、首付或者辦理完按揭后在沒有取得房產(chǎn)證之前，即將房子掛到房屋中介尋找買家。如果找到買家，只需掏部分“更名費”即可將房子轉(zhuǎn)讓，賺取其中差價。

    根據(jù)南寧市一房屋中介透露的信息，南寧一個體老板，今年初在南寧市的天池山小區(qū)以每平方米3000元的價格買下一套面積近140平方米的房子，5個月后，他以每平方米3500元的價格，將信息發(fā)布到中介機構，中介機構幫助其促銷房屋。

    這種典型的“炒樓花”行為給購房者心理產(chǎn)生錯覺，認為該處的房價已達到這個價位，無形之中抬高了房價。

    在全國各地，因為“炒樓花”而產(chǎn)生的房屋糾紛也不在少數(shù)。2005年，廈門市中級人民法院即開庭審理了一起一個樓花“嫁二夫”的案例。為了牟取利益，“樓花”所有者將“樓花”兩賣，進而引發(fā)官司。

    “樓花”為什么可以買賣？業(yè)內(nèi)人士稱，因為從購買樓花到該樓盤交付使用之間有一段時間，這個時間短則幾個月，長則幾年，而房地產(chǎn)市場的行情又是不斷變化的。這樣購買樓花時的房價與樓盤落成后可能達到的房價之間就有了落差，因此炒賣“樓花”可以賺取價差甚至牟取巨額利潤，所以有人就把炒樓花作為一種投資方式或者生財之道。

    對于早些年“炒樓花”風行，黃清林認為，很多人是抱著短期撈一筆的心態(tài)，用極少的定金去轉(zhuǎn)賣房屋的期權，從而獲取暴利。但是“炒樓花”是短期行為，并且所處的形勢是房價在大幅上漲。

    牟均洪說，“炒樓花”導致稅收流失，“更名費”本來由政府部門獲益，但實質(zhì)上的受益者是開發(fā)商或者賣方。而且對于真正想買房的人來說，風險比較大。

    “樓花”管理制度關乎社會穩(wěn)定

    “炒樓花”會對目前房價的上升產(chǎn)生怎樣的影響呢？黃清林稱，從微觀層面看，房屋的轉(zhuǎn)讓會活躍市場，但這樣炒上去的房價是短期的；從宏觀層面看，對整體房價不會造成太大影響。“房屋買賣不會增加房屋的價值”，他說。

    目前一些人在未獲得房產(chǎn)證就出售房屋來作為投資和置業(yè)的方式，黃清林并不贊同。“買家將存在隱藏的風險”，他表示，“購買二手房需要進行過戶手續(xù)，有的賣家看到房價上漲，會撤銷合同，這都讓投資帶有一定風險。”他建議，如果要進行投資，盡量購買一手房以及辦理好房產(chǎn)證的二手房。

    據(jù)上海一房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，“炒樓花”是投機心理的表現(xiàn)。從對這一行業(yè)的了解看，他建議普通百姓不宜“炒樓花”，因為普通百姓不具備專業(yè)水平，當市場出現(xiàn)掉頭的時候，沒有應對能力。“‘炒樓花’的都是對房地產(chǎn)業(yè)很懂行的人，也不乏職業(yè)炒房者”，他說。

    業(yè)內(nèi)人士稱，樓花管理制度是牽扯社會穩(wěn)定的大問題。“炒樓花”危及市場，因為過多投資客的介入，房價在炒作中層層加碼，等到超出實際購買力時，造成樓市“跳水”。

    根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，未依法登記領取房屋權屬證書的房地產(chǎn)不能轉(zhuǎn)讓。《關于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》也明確了“嚴禁將購買的未竣工的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓”，廣西壯族自治區(qū)建設廳在轉(zhuǎn)發(fā)上述《通知》時也強調(diào)，“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得為不具備上市交易條件或沒有房屋所有權證的房產(chǎn)提供代理服務”?！?/p>

    從2009年7月30日起，南寧市房產(chǎn)局集中對二手房中介機構進行整頓，凡為買賣“樓花”行為提供服務的二手房中介機構將被整頓和曝光。8月底將部分已查處具有違規(guī)行為的中介公司在網(wǎng)上向社會公眾公布。