限價(jià)政策執(zhí)行現(xiàn)松動(dòng) 開(kāi)發(fā)商稱(chēng)“本身也不敢高報(bào)”

    隨著供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變，“限價(jià)”或?qū)⒊蔀檎{(diào)控政策中最先放開(kāi)的環(huán)節(jié)。目前無(wú)任何書(shū)面或口頭示意北京限價(jià)政策趨松，但今年以來(lái)，北京一些開(kāi)發(fā)商感覺(jué)到，北京對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目入市價(jià)格限制，正在執(zhí)行中低調(diào)松動(dòng)。

    隨著供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變，“限價(jià)”或?qū)⒊蔀檎{(diào)控政策中最先放開(kāi)的環(huán)節(jié)。

    目前無(wú)任何書(shū)面或口頭示意北京限價(jià)政策趨松，但今年以來(lái)，北京一些開(kāi)發(fā)商感覺(jué)到，北京對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目入市價(jià)格限制，正在執(zhí)行中低調(diào)松動(dòng)。

    而在廣州，雖然公開(kāi)層面上沒(méi)有政策調(diào)整，但購(gòu)房環(huán)節(jié)已經(jīng)逐漸放松了價(jià)格限制。

    “就是放開(kāi)限價(jià)，開(kāi)發(fā)商也不敢高報(bào)。”業(yè)內(nèi)人士表示，目前的市場(chǎng)環(huán)境下，推盤(pán)成為開(kāi)發(fā)商的首選，即使放開(kāi)限價(jià)，也不會(huì)出現(xiàn)太高漲幅，是限價(jià)政策退出的好時(shí)機(jī)。

    北京執(zhí)行出現(xiàn)松動(dòng)

    2013年，北京市住建委對(duì)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的調(diào)控采取“兩個(gè)不高于”政策，即業(yè)內(nèi)俗稱(chēng)的“限價(jià)”，一是取證項(xiàng)目?jī)r(jià)格不得高于周邊樓盤(pán)價(jià)格，二是取證項(xiàng)目?jī)r(jià)格不得高于前一期的價(jià)格。

    2013年10月底，北京市住建委召集了30多家開(kāi)發(fā)商開(kāi)會(huì)，傳達(dá)了“年底前漲價(jià)項(xiàng)目一律不批證”“高于4萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目不批證”等多條意見(jiàn)。去年年底，因?yàn)槿胧袃r(jià)格管控嚴(yán)格，一些高端項(xiàng)目無(wú)法按照預(yù)期價(jià)格取得預(yù)售許可證，無(wú)法入市。

    然而，今年的情況有所改變。隨著昔日北京單價(jià)地王項(xiàng)目保利海德公園本月中旬順利拿證，北京已有多個(gè)高端項(xiàng)目相繼放行，建國(guó)門(mén)區(qū)域的中海·楓丹公館、通州臺(tái)湖區(qū)域的泰禾·拾景園及來(lái)廣營(yíng)區(qū)域的臻園高端項(xiàng)目也都順利入市。其中，一些項(xiàng)目部分房源售價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，打破了去年以來(lái)業(yè)內(nèi)公認(rèn)的北京4萬(wàn)元預(yù)售限價(jià)令的紅線(xiàn)，引發(fā)了對(duì)北京限價(jià)政策取消的揣度。

    “價(jià)格還是走上會(huì)討論流程，并不能說(shuō)完全放松。”昨日下午，在北京豐臺(tái)區(qū)西郊一別墅項(xiàng)目負(fù)責(zé)前期辦證的羅歡（化名）告訴記者，近期，她與同行普遍感覺(jué)到，項(xiàng)目申請(qǐng)預(yù)售許可證時(shí)，雖然北京市住建委內(nèi)部如數(shù)據(jù)研究中心仍需對(duì)項(xiàng)目入市價(jià)格進(jìn)行討論，流程未變，但從執(zhí)行力度來(lái)看，較從前有些松動(dòng)。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則通過(guò)數(shù)據(jù)分析指出，2014年上半年，北京樓盤(pán)預(yù)售均價(jià)高達(dá)3.12萬(wàn)元/平方米，預(yù)售均價(jià)的確出現(xiàn)非常明顯的上漲，從入市的項(xiàng)目看，高端項(xiàng)目明顯增加，高端市場(chǎng)最近成交表現(xiàn)較好，個(gè)別純新盤(pán)拿到的價(jià)格可能的確超過(guò)預(yù)期。但他表示，從普遍情況看，限價(jià)仍在執(zhí)行，并沒(méi)有放開(kāi)。

    廣州已經(jīng)部分放開(kāi)

    廣州的房地產(chǎn)政策也已經(jīng)發(fā)生了不少微妙的變化。有市場(chǎng)消息顯示，早在今年5月底，郊區(qū)一些樓盤(pán)就稱(chēng)接到國(guó)土部門(mén)的口頭通知，稱(chēng)將取消限價(jià)；而市區(qū)部分原先難以取得網(wǎng)簽資格的樓盤(pán)也已經(jīng)不再受到限制。

    據(jù)悉，5月底開(kāi)始，增城、從化一些樓盤(pán)已開(kāi)始按照當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)的授意執(zhí)行新的政策。原來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格高于地區(qū)最高限價(jià)的樓盤(pán)在簽約時(shí)需要與客戶(hù)簽訂兩份合同，即售房合同加上裝修合同，以此規(guī)避地方政府的最高限價(jià)規(guī)定。但5月底以來(lái)的新政策執(zhí)行后，原來(lái)簽一個(gè)購(gòu)房合同再簽一個(gè)裝修合同的開(kāi)發(fā)商，需要向房管局簽署一份承諾書(shū)，承諾不再搞雙合同，房管局則同意開(kāi)發(fā)商按照購(gòu)房合同與裝修合同的總價(jià)進(jìn)行銷(xiāo)售，但不得突破兩份合同的價(jià)格。這意味著，原先鐵桶一樣的限價(jià)政策已經(jīng)部分放開(kāi)。

    堅(jiān)冰消融之處還不止于此。除了部分區(qū)域松綁限價(jià)，廣州市區(qū)的高價(jià)樓盤(pán)網(wǎng)簽之困也在逐步消除，部分過(guò)去因?yàn)槭蹆r(jià)過(guò)高而難以取得網(wǎng)簽許可，甚至需要簽訂兩份合同的樓盤(pán)，都已經(jīng)不再遭遇限購(gòu)以外的限制。

    事實(shí)上，早在去年年底，廣州市國(guó)土房管局局長(zhǎng)就曾經(jīng)透露過(guò)要逐步取消限價(jià)限購(gòu)等非市場(chǎng)化的調(diào)控手段。雖然市場(chǎng)上政策松綁已經(jīng)暗流涌動(dòng)，但公開(kāi)層面上，廣州市國(guó)土房管局依然強(qiáng)調(diào)仍繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家相關(guān)調(diào)控政策，目前沒(méi)有政策調(diào)整。

    “價(jià)”“市”悖論

    “建委管得不嚴(yán)了，也是基于開(kāi)發(fā)商報(bào)價(jià)并不是太高，就是建委讓開(kāi)發(fā)商漲，現(xiàn)在的行情，開(kāi)發(fā)商也不能漲太多。”羅歡坦言。

    羅歡表示，與去年不同，今年以來(lái)，隨著市場(chǎng)成交走低，開(kāi)發(fā)商相對(duì)于前一期項(xiàng)目的價(jià)格，新取證項(xiàng)目上報(bào)建委的價(jià)格本身也不會(huì)漲幅太高，特別是剛需項(xiàng)目，如果要比前一期上漲5%~10%，開(kāi)發(fā)商“根本不敢”。在羅歡看來(lái)，調(diào)控最為嚴(yán)厲的北京，目前面臨的情況也與其他城市一樣，是信貸政策緊縮、客戶(hù)觀望帶來(lái)的成交壓力，在需求不旺的現(xiàn)實(shí)下，限價(jià)即便放開(kāi)也無(wú)濟(jì)于事。

    “對(duì)于很多項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，已經(jīng)出現(xiàn)了等到了合適的價(jià)格，卻沒(méi)有了客戶(hù)，預(yù)售價(jià)并不等于銷(xiāo)售價(jià)格。”張大偉指出，限高是去年末特殊時(shí)期出臺(tái)的，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)更是必須取消的，目前看高端市場(chǎng)成交依然平穩(wěn)，企業(yè)定價(jià)基本理性。他認(rèn)為，限價(jià)本來(lái)就是非市場(chǎng)化行為，不可能長(zhǎng)期執(zhí)行，今年自主房大量供應(yīng)，剛需價(jià)格平穩(wěn)，這種情況下，行政手段應(yīng)該退出。

    亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也表示，管制預(yù)售價(jià)格，是在市場(chǎng)需求旺盛、價(jià)格高企、難以控制房?jī)r(jià)漲幅的背景下，無(wú)奈采取的行政手段，長(zhǎng)期執(zhí)行有可能會(huì)干擾到市場(chǎng)的正常運(yùn)行規(guī)律，造成開(kāi)發(fā)商在投資拿地上無(wú)所適從。她說(shuō)，當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，隨著自住型商品房的入市，北京樓市開(kāi)始“量?jī)r(jià)齊跌”，開(kāi)發(fā)商就算申請(qǐng)到較高的預(yù)售價(jià)格，但購(gòu)房者不埋單，無(wú)法形成實(shí)際成交，再高的價(jià)格也是空中樓閣。

    在限價(jià)略松的時(shí)期，資金周轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)下，上市房企在北京正積極推盤(pán)。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月第二周北京共有6個(gè)項(xiàng)目入市，包括中國(guó)鐵建·原香漫谷、中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島、滟瀾新宸、金域公園、中國(guó)鐵建北京山景城5個(gè)剛需項(xiàng)目以及高端項(xiàng)目望京·金茂府，6個(gè)項(xiàng)目共提供1108套房源。這已是北京樓市增量供給連續(xù)9周保持在千套左右，而去年同期的單周供應(yīng)僅在四五百套左右。

    泰禾集團(tuán)今年年度銷(xiāo)售任務(wù)為250億元。本月，位于北京東五環(huán)臺(tái)湖區(qū)域的泰禾·拾景園即將入市，這是泰禾定位于剛需和剛改需求的首個(gè)項(xiàng)目。泰禾集團(tuán)總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男對(duì)本報(bào)記者表示，這一項(xiàng)目單套總價(jià)220萬(wàn)元起。