房價走向仍是謎 業(yè)內(nèi)：下滑多遠(yuǎn)要看庫存消化速度

   5月份，全國70個大中城市新房價格平均環(huán)比下跌0.16%，是2012年6月份以來首次由漲轉(zhuǎn)跌。這次統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的房價變化，被看成是樓市真正意義上的一次拐點(diǎn)：一是環(huán)比下跌城市的數(shù)量首次超過上漲城市；二是素來堅挺的一線城市房價也首現(xiàn)頹態(tài)，上海、深圳房價出現(xiàn)近兩年來首次環(huán)比下跌；三是部分城市的房價跌幅創(chuàng)出紀(jì)錄，比如北京二手房價格環(huán)比跌幅排全國第一，創(chuàng)下28個月新低。

    對于這次房價的轉(zhuǎn)折性變化，有兩個問題值得關(guān)注：房價下降的“推手”是誰？未來市場趨勢如何演變？

　　來自統(tǒng)計部門的解釋是，部分城市由于庫存壓力較大，加上近期市場預(yù)期不明，購房者持觀望情緒，一些房企推出促銷優(yōu)惠，導(dǎo)致房價有所下降。這一說法雖有道理，但不是房價轉(zhuǎn)折的全部原因，除此之外，還應(yīng)該與房企目前面臨年中大考壓力、銀根偏緊、經(jīng)濟(jì)增長放緩以及房價過高等“推手”有關(guān)。

　　盡管推動房價下跌的因素很多，但有一個共識是，這一輪不是行政之手推動，而是市場之手推動。那么，從市場角度來分析，鑒于很多城市庫存量大，再加上預(yù)期不明，需求不振，房價存在繼續(xù)下跌、調(diào)整的可能性，但這并不意味著房價從此會一路下行。

　　消化庫存為房價繼續(xù)下降留下了空間，但消化庫存不是無限期的，在鼓勵剛性需求、開發(fā)商放慢供應(yīng)、宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)等因素推動下，庫存在一定時間內(nèi)應(yīng)該會回歸到合理水平或接近合理水平。也就是說，短期內(nèi)房價應(yīng)該會繼續(xù)放慢增長速度或者繼續(xù)下降，但是，房價中長期走向仍充滿不確定性。

　　而且，這次房價能下滑多遠(yuǎn)，不完全取決于消化庫存的進(jìn)度，還取決于貨幣政策和政府態(tài)度。眾所周知，房價問題實(shí)際是貨幣問題，這一輪房價調(diào)整與貨幣收緊有關(guān)，下一步變化必然也與貨幣政策有關(guān)。最近，央行“定向降準(zhǔn)”釋放流動性，就不排除會有資金流向樓市。此外，盡管國家決策部門對當(dāng)前樓市沒有明確表態(tài)，但明里暗里救市的地方政府有可能會越來越多，這必然會干擾房價下行。

　　總之，房價短期內(nèi)繼續(xù)下跌的可能性較大，但下跌多久、跌幅有多大仍充滿變數(shù)，因為房價不是單純的商品價格問題，而是與民生、貨幣、宏觀經(jīng)濟(jì)、地方政績、城鎮(zhèn)化等多種因素交織在一起。