房價兩年來首現(xiàn)環(huán)比下跌 專家稱換擋而非崩盤

    在半數(shù)大中城市房價下跌的“重?fù)?rdquo;下，中國持續(xù)近兩年的房價全面上漲態(tài)勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　一些人士將其視為樓市遭遇拐點的鐵證，更有人將房地產(chǎn)市場比喻為將要撞向冰山的泰坦尼克號。不過，多位專家在接受中新社記者采訪時表示，目前尚無樓市逼近斷崖式拐點的依據(jù)。近期的成交下滑、房價下跌更類似于汽車換擋之時的減速，意味著中國樓市由高速發(fā)展轉(zhuǎn)入平穩(wěn)發(fā)展階段。

　　中國國家統(tǒng)計局18日公布的房價數(shù)據(jù)激起業(yè)界的高度關(guān)注。一方面，5月份70個大中城市中，半數(shù)城市房價下跌；另一方面，70個大中城市的平均月度房價指數(shù)近兩年來首次出現(xiàn)環(huán)比下跌。樓市掉頭向下的趨勢似乎已經(jīng)形成。

　　中國國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松指出，目前中國戶均住房略超過一套，住房相對短缺的狀況已經(jīng)結(jié)束，這也意味著持續(xù)十余年的樓市高速發(fā)展時代即將終結(jié)。

    但這是否意味著樓市蕭條、甚至大跌的時代的到來呢？

　　許多專家并不認(rèn)同。鄧郁松認(rèn)為，一方面，雖然一些地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了住房供應(yīng)過多的跡象，但全國范圍內(nèi)并沒有出現(xiàn)明顯的產(chǎn)能過剩風(fēng)險；另一方面，總體而言，1998年以來中國居民的收入上漲幅度高于房價漲幅，民眾購買能力并未出現(xiàn)大幅下滑。貿(mào)然斷言樓市會出現(xiàn)大幅下跌并無依據(jù)。

　　中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹也認(rèn)為，當(dāng)前的自住性需求量仍然很大，這是維持市場信心的根基。而城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長以及消費結(jié)構(gòu)的升級，也將繼續(xù)為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供空間。

　　另外，包括老舊小區(qū)翻新、棚戶區(qū)改造等在內(nèi)的舊城改造以及家庭小型化等也被許多業(yè)界專家視為高速發(fā)展階段結(jié)束之后，樓市主要的新增需求來源。這些需求也為樓市提供穩(wěn)定的發(fā)展動力。

　　對于今年以來樓市降溫、特別是5月份房價下跌城市數(shù)量激增的原因，鄧郁松分析稱，主要來源于供需兩個方面：

　　在供給方面，近年來一些城市房地產(chǎn)項目新開工規(guī)模過大，供應(yīng)量迅速攀升。樓盤集中推出也導(dǎo)致競爭加大、銷售減緩，房企為了回籠資金采用降價促銷的方式，客觀上拉低了房價。

　　在需求方面，連月來趨緊的信貸抑制了部分首次置業(yè)的購房需求釋放，主要表現(xiàn)為住房按揭貸款放款周期延長、利率優(yōu)惠減少、申請門檻提高等。此外，作為購房主要群體的改善性需求也長期受到限購、限貸等政策的限制，難以釋放。供需因素共同作用，“逼退”房價。

　　從宏觀角度來看，北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長周畢文指出，今年以來世界經(jīng)濟(jì)、中國經(jīng)濟(jì)都出現(xiàn)明顯的放緩趨勢。宏觀經(jīng)濟(jì)整體疲軟之時，樓市也難以長期逆勢上揚。他將近期房價的下調(diào)視為市場過熱之后的自發(fā)回調(diào)。

　　周畢文告訴記者，這種回調(diào)源于長期的行政性調(diào)控以及多年“地產(chǎn)熱”之后出現(xiàn)的市場失真和供需失衡。但這種情況尚不足以形成崩盤式拐點，反而是一次房地產(chǎn)市場自我調(diào)整和穩(wěn)定的機(jī)會。

　　政府不應(yīng)該在此時出手救市，而是需要頂住壓力，以市場作用化解痼疾，周畢文說，這樣才能避免形成更大的泡沫。

　　不過，鄧郁松認(rèn)為，在樓市“降速減擋”的調(diào)整階段中，完善相關(guān)政策，鼓勵民眾持續(xù)改善居住條件也是當(dāng)局重要的政策方向。“中國目前住房質(zhì)量并不高，住房條件改善的空間很大”，鄧郁松認(rèn)為，這一目標(biāo)可以通過持續(xù)換購住房來實現(xiàn)。官方可以通過調(diào)整限貸、限購以及降低交易環(huán)節(jié)稅費等手段，鼓勵和保護(hù)改善性需求。

　　對于后市的判斷，周畢文認(rèn)為，房價是否反彈很大程度上取決于貨幣政策的松緊。如果持續(xù)收緊信貸，那么樓市可能會出現(xiàn)加速下滑，但如果信貸放松，房價則可能出現(xiàn)迅速反彈。