限購(gòu)松動(dòng)：庫(kù)存壓力大 房?jī)r(jià)收入合理地方最可能

    6月10日，沈陽(yáng)放松限購(gòu)的消息傳出。第二天，沈陽(yáng)市政府相關(guān)部門(mén)表示，沈陽(yáng)市并未實(shí)施所謂全面取消限購(gòu)的政策。有人戲稱其為“松綁一日游”。

　　兩三個(gè)月來(lái)，多地已經(jīng)試探性放松限購(gòu)。市場(chǎng)庫(kù)存壓力、土地財(cái)政壓力，迫使一些地方開(kāi)始在放松限購(gòu)上做文章。

　　松綁，不能說(shuō)的秘密

　　沈陽(yáng)、天津、福建等多個(gè)地方都傳出限購(gòu)放松的消息，但政府部門(mén)都不曾公開(kāi)承認(rèn)

　　雖然沈陽(yáng)市有關(guān)方面否認(rèn)了限購(gòu)取消，但記者從多個(gè)渠道獲悉，沈陽(yáng)市限購(gòu)的有條件放開(kāi)在6月10日之前已經(jīng)開(kāi)始。在原限購(gòu)的二環(huán)區(qū)域，將沈陽(yáng)戶籍每戶限購(gòu)兩套房調(diào)整為夫妻二人各限購(gòu)兩套房；外地戶籍人士購(gòu)房條件，從原來(lái)要求連續(xù)繳納1年社保變成連續(xù)繳納3個(gè)月即可。

　　6月10日，在業(yè)內(nèi)人士微博披露沈陽(yáng)限購(gòu)放松的消息后，全國(guó)各地媒體迅速關(guān)注，“放松限購(gòu)”、“首個(gè)取消限購(gòu)的城市”等標(biāo)簽被貼給沈陽(yáng)。還有觀點(diǎn)將沈陽(yáng)放松限購(gòu)與從遼寧調(diào)任住建部黨組書(shū)記的陳政高聯(lián)系起來(lái)，認(rèn)為沈陽(yáng)此舉更具有風(fēng)向標(biāo)的意義。

　　在這樣的關(guān)注下，沈陽(yáng)否認(rèn)取消限購(gòu)，“避免被指為‘出頭鳥(niǎo)’，就可以理解了。”一位業(yè)內(nèi)人士這樣對(duì)記者表示。

　　今年，沈陽(yáng)、天津、福建等多個(gè)地方都傳出限購(gòu)放松的消息，但政府部門(mén)都不曾公開(kāi)承認(rèn)。早些時(shí)候業(yè)內(nèi)流傳的“閩十條”，也是一個(gè)沒(méi)有公章的文件形式。今年5月，廣東佛山高明區(qū)傳出放松限購(gòu)的消息后，高明區(qū)國(guó)土城建部門(mén)稱，此為高明房協(xié)內(nèi)部操作行為。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然中央已有分類(lèi)調(diào)控的精神，但畢竟都沒(méi)有不再調(diào)控、取消原來(lái)調(diào)控政策的說(shuō)法。地方政府想放松限購(gòu)，也會(huì)避免明說(shuō)，或通過(guò)口頭通知，或由行業(yè)協(xié)會(huì)名義進(jìn)行，一旦發(fā)現(xiàn)輿論風(fēng)向不利，地方還有回旋余地。

　　庫(kù)存“壓力山大”

　　溫州去化周期接近45個(gè)月；西安、寧波、福州、杭州、沈陽(yáng)、天津去化周期都在22個(gè)月以上

　　包括沈陽(yáng)在內(nèi)，多個(gè)地方政府尋求放松限購(gòu)，背后都有來(lái)自市場(chǎng)的壓力。

　　這種壓力首先是庫(kù)存的壓力。易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)字顯示，截至5月，沈陽(yáng)新建住宅庫(kù)存1828萬(wàn)平方米，僅次于全國(guó)庫(kù)存最高的天津市（2110萬(wàn)平方米）。按照過(guò)去6個(gè)月的平均去化速度，沈陽(yáng)新房庫(kù)存去化需要22個(gè)月。相對(duì)于12個(gè)月的正常水平，這個(gè)去化周期明顯偏長(zhǎng)。

　　同時(shí)，沈陽(yáng)住宅銷(xiāo)售價(jià)格從去年四季度開(kāi)始也在一直走低，土地成交量也在下降。仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，沈陽(yáng)一季度土地出讓成交宗數(shù)同比下降36%。另?yè)?jù)沈陽(yáng)當(dāng)?shù)孛襟w統(tǒng)計(jì)，1-5月，沈陽(yáng)土地市場(chǎng)投放60宗土地，16宗流拍；其中5月流拍10宗。6月17日，沈陽(yáng)4地塊出讓又有3宗流拍。

　　土地流拍無(wú)疑直接影響到地方財(cái)政收入。而沈陽(yáng)對(duì)土地財(cái)政依賴度并不低。據(jù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告，在全國(guó)45個(gè)限購(gòu)城市土地財(cái)政依賴度排名中，沈陽(yáng)位居第24位，2013年土地出讓金占全年一般預(yù)算財(cái)政收入的65.9%。

　　今年一季度，沈陽(yáng)GDP增長(zhǎng)只有7.5%，同比回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。世聯(lián)行集團(tuán)副總經(jīng)理兼董秘袁鴻昌認(rèn)為，沈陽(yáng)尋求放松限購(gòu)，也有為經(jīng)濟(jì)托底的考慮。

　　與沈陽(yáng)一樣面臨巨大庫(kù)存壓力的還有許多城市。上海易居房地產(chǎn)研究院一份針對(duì)35個(gè)城市（4個(gè)一線城市、21個(gè)二線城市、10個(gè)三線城市）的統(tǒng)計(jì)顯示，截至5月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存達(dá)到25570萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.7%，同比增長(zhǎng)20.1%，庫(kù)存再創(chuàng)歷史新高。

　　而根據(jù)新建商品住宅存銷(xiāo)比（當(dāng)月庫(kù)存面積/最近六個(gè)月單月銷(xiāo)售平均面積）這個(gè)指標(biāo)，上述35個(gè)城市新建商品住宅平均需要16.5個(gè)月才能消化完，而在4月，存銷(xiāo)比數(shù)值為15.2個(gè)月。其中，溫州去化周期最長(zhǎng)，接近45個(gè)月；西安、寧波、福州、杭州、沈陽(yáng)、天津去化周期都在22個(gè)月以上。這其中，寧波、福州、杭州、沈陽(yáng)、天津都傳出過(guò)限購(gòu)放松的消息。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，多個(gè)城市庫(kù)存“壓力山大”，帶來(lái)對(duì)土地市場(chǎng)、地方財(cái)政的影響，就積聚成地方放松限購(gòu)的動(dòng)力。在他看來(lái)，庫(kù)存壓力大、房?jī)r(jià)收入比相對(duì)合理的城市更可能放松限購(gòu)。

　　放松時(shí)機(jī)初現(xiàn)

　　在投資性需求被擠出，房?jī)r(jià)也在合理回歸的情況下，限購(gòu)放松或者逐步放松正是一個(gè)時(shí)機(jī)

　　在談到沈陽(yáng)放松限購(gòu)的嘗試時(shí)，楊紅旭表示，從房?jī)r(jià)收入比（房屋總價(jià)與居民家庭年收入的比值，世界銀行認(rèn)為合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)為3-6倍）看，沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)收入比從2011年的9.3降到2013年的6.8，“非常合理”，沒(méi)有任何房?jī)r(jià)泡沫，本不需要限購(gòu)。

　　此外，袁鴻昌認(rèn)為，沈陽(yáng)的限購(gòu)政策原本限制在二環(huán)以內(nèi)，而市場(chǎng)的供應(yīng)主要集中在二環(huán)以外。從這個(gè)角度看，限購(gòu)放松乃至取消帶來(lái)的需求是有限的。同時(shí)在市場(chǎng)向下的情況下，投資客進(jìn)場(chǎng)的可能性并不大。

　　根據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)分析，今年投資客在市場(chǎng)占比低至10.2%，2012-2013年，這一數(shù)字在14%左右，2009-2011年則在25%上下，而2007年高達(dá)39.5%。

　　北京一位業(yè)內(nèi)資深人士也表示，限購(gòu)的目的是抑制投資投機(jī)型需求，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。在目前投資性需求被擠出，房?jī)r(jià)也在合理回歸的情況下，限購(gòu)放松或者逐步放松，正是一個(gè)時(shí)機(jī)，不會(huì)引起市場(chǎng)大幅反彈。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)字也顯示，5月，沈陽(yáng)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比降0.4%。全國(guó)70個(gè)大中城市中，半數(shù)城市房?jī)r(jià)都在回調(diào)。

　　此外，本輪市場(chǎng)調(diào)整更多的是信貸收緊造成的。在信貸環(huán)境沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)的背景下，市場(chǎng)成交難以明顯反彈。

　　“松綁不違背中央精神”

　　業(yè)界認(rèn)為，限購(gòu)放松和中央“分類(lèi)調(diào)控”精神并不違背

　　一位不愿具名的房企總經(jīng)理對(duì)記者表示，多個(gè)地方頻頻試水放松限購(gòu)，已經(jīng)證明地方的急切性。而限購(gòu)放松和中央“分類(lèi)調(diào)控”、讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用并不違背。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)一位資深人士不久前也談到，限價(jià)、限購(gòu)等行政性手段遲早是要退出的，這也貼近改革的方向。“房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在也處于一個(gè)前期調(diào)控政策的消化期，在房?jī)r(jià)已經(jīng)顯露理性回歸勢(shì)頭的情況下，調(diào)控政策稍微松動(dòng)一點(diǎn)有什么不好呢？”

　　另?yè)?jù)媒體報(bào)道，在6月4日國(guó)新辦的新聞發(fā)布會(huì)上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊表示，中央對(duì)不同地區(qū)、不同情況提出分類(lèi)調(diào)控的原則，至于是否取消限購(gòu)由地方自行判斷。

　　未來(lái)，除一線城市外，更多的限購(gòu)城市或許會(huì)尋求明里暗里的突破。楊紅旭預(yù)計(jì)，限購(gòu)可能就像曾經(jīng)的“7090”政策一樣，到最后不了了之，媒體也不關(guān)注了。