房價飆升脫離正常軌道 開發(fā)商憑何敢"勇往直前"

    據(jù)《上海證券報》報道 無論用什么理論解釋房地產(chǎn)市場化，一個不可回避的事實是，一些城市的住房價格確實離普通百姓的可承受能力越來越遠(yuǎn)。這一輪房地產(chǎn)投資熱潮吹大的樓市泡沫，終有萎縮或破滅的一天，這同樣是可以預(yù)知的。主要的問題是，調(diào)整以何種形式，在哪個時間點到來？

    近期上海樓市一個街談巷議的話題是潘石屹的到來。這個從2002年開始就醞釀進(jìn)入上海市場的北京商業(yè)地產(chǎn)大亨以24.5億元的價格從摩根士坦利手中接過上海第一爛尾樓——東海廣場。從當(dāng)年大摩的收購價17億到今天的24.5億，房價在幾年內(nèi)的漲幅可見一斑。但在潘石屹看來，平均3萬元/平方米的價格算是非常便宜。有消息稱，潘石屹將在上海繼續(xù)加大項目儲備，甚至不排除獲得足可以供10余年開發(fā)的天量土地。

    和潘石屹同樣看好樓市前景的還有很多人。短短一、兩個月內(nèi)，金地、保利等幾家大型開發(fā)商的A股再融資額度超過200億元，這其中還不包括萬科的500億巨額銀行授信。另有恒大、寶龍、復(fù)地等眾多房企加速上市或回歸A股。開發(fā)商搶錢可謂是“紅了眼”。而大舉融資的目的只有一個，那就是趕緊入市拿地，增加項目儲備。

    與開發(fā)商跑步進(jìn)場的局面無法呼應(yīng)的是政府的屢次收緊信號。除了此前的二套房貸收緊外，近日國土部頻繁發(fā)出土地監(jiān)管信號，比如高調(diào)公布閑置土地情況，及下半年將嚴(yán)厲打擊囤地的消息。

    但是顯然，政策對樓市并未起到多大抑制作用，北京、上海等地房價繼續(xù)節(jié)節(jié)攀升，房價40%甚至50%的同比漲幅在一些城市的樓盤中隨處可見。

    目前的市場是如此矛盾：房價飆升已經(jīng)脫離正常軌道，政策收緊意圖如此明顯，開發(fā)商卻仍然一片樂觀。那么，開發(fā)商如此“勇往直前”的底氣到底源于哪里？又有怎樣的政策底線在被開發(fā)商揣度和利用著？

    要回答這個問題，首先我們得仔細(xì)分析目前的政策方向。有一點是明確的，政府為了讓宏觀經(jīng)濟(jì)有一定的支撐，必須確保樓市穩(wěn)定。在此基礎(chǔ)上，政府選擇了“保成交，保供給”的政策。也就是說，房地產(chǎn)成交量不能降，但房價得穩(wěn)。

    開發(fā)商從中讀到了于己有利的信息：加大供給意味著目前供給緊張。供給緊張就給了他們可以在現(xiàn)階段大膽提價的理由。盡管政府是希望通過加大保障房建設(shè)來增加市場供給。但房地產(chǎn)商清楚地看到，保障性住房建設(shè)只是一個遠(yuǎn)期規(guī)劃。上半年全國只完成經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計劃的37%即是證明。

    因此當(dāng)最近國土部越要求嚴(yán)查囤地，開發(fā)商就越感到政府對供給緊張的擔(dān)憂，其立刻提價的沖動就越大。根據(jù)上海證券報的獨(dú)家披露，部分房地產(chǎn)企業(yè)在深圳等地大幅提價的做法已經(jīng)存在。

    開發(fā)商樂觀看待后市的另一個重要原因是流動性充裕。一家大型房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人在最近的一次房地產(chǎn)論壇上表示，預(yù)測樓市走向，很多因素都是次要的，最重要一條是信貸與貨幣。這一點直接決定購房成本與需求熱度。

    而從目前政府表態(tài)及專家觀點來看，下半年流動性大幅收緊的可能不大。目前的貨幣政策存在微調(diào)可能，流動性不會像上半年一樣充裕，但也不會立刻完全收緊。尤其是宏觀經(jīng)濟(jì)尚未完全復(fù)蘇的今天。

    正因為此，開發(fā)商對年底的市場依然樂觀。盡管他們深知明年、后年的形勢確實很難預(yù)料。

    政府的“私心”也很明確，那就是用泡沫換時間：房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫只要沒有到無法忍受的地步，就給宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)奠定了基礎(chǔ)，贏得了時間。下半年的貨幣如果有更多開始向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)回歸，從而帶動制造業(yè)和外貿(mào)出口的回暖，那么經(jīng)濟(jì)基本面就獲得了平滑過渡。彼時，房地產(chǎn)市場的調(diào)整動作才是“動真格的”。

    這樣，我們完全可以理解今天樓市的非理性上漲，也完全可以預(yù)期在不遠(yuǎn)的將來，樓市將面臨真正的調(diào)整。眼下，聰明的開發(fā)商們當(dāng)然也不過是在賭誰會接住接力賽的最后一棒，并醞釀著在下一輪調(diào)整中，尋找更便宜的獵物。