二季度凈利環(huán)比井噴 上市房企業(yè)績(jī)正步入上升通道

    在上半年寬松貨幣政策的刺激下，房地產(chǎn)市場(chǎng)“價(jià)量”快速反彈。作為行業(yè)內(nèi)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)，房地產(chǎn)上市公司在經(jīng)歷行業(yè)寒冬后，業(yè)績(jī)已出現(xiàn)較為明確的復(fù)蘇。

    截至8月25日晚，以申萬(wàn)行業(yè)劃分，共有81家A股房地產(chǎn)上市公司公布了2009年半年報(bào)，二季度共實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)92.03億元，環(huán)比增長(zhǎng)168.93%。

    業(yè)內(nèi)專家表示，在當(dāng)前現(xiàn)金流充裕的情況下，市場(chǎng)銷售有望維持高位，同時(shí)新開工率將穩(wěn)步提升，上市房企業(yè)績(jī)將步入上升通道。

    盈利大幅改善

    截至8月25日晚，81家A股房企上半年合計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)126.25億元，同比增長(zhǎng)23.80%。其中，38家公司半年度業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，占比達(dá)46.91%。

    雖然同比增長(zhǎng)的公司不占多數(shù)，但從環(huán)比的角度來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司二季度整體經(jīng)營(yíng)情況已經(jīng)有了大幅改善。

    統(tǒng)計(jì)顯示，已公布半年報(bào)的房企二季度共實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)92.03億元，環(huán)比增長(zhǎng)168.93%。其中，55家房企凈利潤(rùn)環(huán)比增長(zhǎng)，占比近七成。

    業(yè)內(nèi)人士指出，雖然上半年房地產(chǎn)企業(yè)的凈利潤(rùn)基本上是去年行情的體現(xiàn)，但從單季度的表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的復(fù)蘇趨勢(shì)已經(jīng)十分明顯。

    今年以來(lái)全國(guó)樓市由低谷快速反轉(zhuǎn),前7個(gè)月，全國(guó)商品房銷售面積41755萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)37.1%，其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)38.8%；商品房銷售額達(dá)19600億元，同比增長(zhǎng)60.4%，其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)65.3%。

    銷售向好直接帶動(dòng)了地產(chǎn)商預(yù)收賬款的增加。根據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者的統(tǒng)計(jì)，上半年已公布半年報(bào)的房企共實(shí)現(xiàn)預(yù)收賬款1280.30億元，同比增長(zhǎng)40.99%，較年初增長(zhǎng)55.84%?？鄢豢杀纫蛩睾?，80家房企上半年平均銷售毛利率為37.74%，較去年同期提高0.85個(gè)百分點(diǎn)。

    與此同時(shí)，銷售期間費(fèi)用的大幅下降也有效降低了開發(fā)商的成本。80家房企平均銷售期間費(fèi)用率為25.74%，較去年同期大幅下降了25.35個(gè)百分點(diǎn)。

    此外，上市房企存貨總量與年初基本持平，較去年同期增長(zhǎng)近兩成，其中28家公司存貨較年初有所下降。但房企存貨結(jié)構(gòu)已有了較大變化。其中，已完工開發(fā)產(chǎn)品下降明顯，萬(wàn)科、華僑城等降幅均在30%以上，體現(xiàn)了上半年銷量大增對(duì)庫(kù)存的快速消化；在建產(chǎn)品和擬開發(fā)土地較年初有所上升，表現(xiàn)為開發(fā)商加大土地儲(chǔ)備和開發(fā)力度，保證了行業(yè)未來(lái)供應(yīng)量的提升。

    現(xiàn)金流保持充裕

    就在年初，房地產(chǎn)資金鏈緊張還是影響行業(yè)發(fā)展的主要問(wèn)題之一。然而隨著國(guó)家信貸政策放開以及銷售突增帶來(lái)的回款增加，房企的現(xiàn)金流狀況已經(jīng)獲得了極大改善。

    根據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者的統(tǒng)計(jì)，上半年76家房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁悼傆?jì)296.06億元，而去年同期僅為-225.13億元。59家房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁祵?shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，占比近八成，其中37家房企現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正，改善明顯。除ST公司外其余70家房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為57.51%，同比下降1.55個(gè)百分點(diǎn)，公司的資本結(jié)構(gòu)有了一定好轉(zhuǎn)。

    今年上半年，在新增貸款的刺激下，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金充裕。1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源28639億元，同比增長(zhǎng)28.7%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6524億元，增長(zhǎng)42.7%；利用外資273億元，下降33.1%；企業(yè)自籌資金9557億元，增長(zhǎng)9.9%；其他資金12285億元，增長(zhǎng)43.2%。在其他資金中，定金及預(yù)收款7179億元，增長(zhǎng)35.7%；個(gè)人按揭貸款3628億元，增長(zhǎng)78.9%。

    除此之外，股市融資也成為房企吸納資金的重要渠道。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，今年1-7月，房地產(chǎn)公司通過(guò)公開資本市場(chǎng)已經(jīng)完成融資352億元，此外，另有304億元的融資方案已經(jīng)得到證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。

    業(yè)內(nèi)人士表示，隨著市場(chǎng)銷售好轉(zhuǎn)和國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)的明顯回升，房地產(chǎn)企業(yè)融資活動(dòng)日益頻繁，有效緩解了企業(yè)的資金壓力，同時(shí)也帶動(dòng)了開發(fā)商進(jìn)行土地儲(chǔ)備投資的積極性。

    不過(guò)，國(guó)泰君安的研究報(bào)告也指出，上半年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資復(fù)蘇集中體現(xiàn)在拿地上。除了拿地之外，整體開工投資復(fù)蘇進(jìn)程并不快，地產(chǎn)業(yè)的開工投資速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于固定投資增速。

    開發(fā)投資有望回升

    統(tǒng)計(jì)顯示，已公布中報(bào)的房企上半年投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)糁禐?11.90億元，而去年同期為-94.06億元，自二季度以來(lái)開發(fā)商投資性現(xiàn)金流呈現(xiàn)凈流入的態(tài)勢(shì)。

    業(yè)內(nèi)人士指出，投資增速放緩主要是由于開發(fā)商新增土地購(gòu)置面積和房地產(chǎn)新開工面積出現(xiàn)下滑所致。

    中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2008年全年我國(guó)住宅新開工面積增幅僅為1.4%，今年上半年更是下降13.1%。其中，北京、江蘇、廣東降幅超過(guò)40%。

    受2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售大幅下降、今年上半年新開工步伐大大放緩以及部分企業(yè)捂盤惜售的綜合因素影響，1-7月主要城市累計(jì)新上市面積不及去年同期。北京新上市量較去年同期下降40.8%，深圳、武漢、杭州降幅均超過(guò)20%，僅上海同比上漲3.8%。

    由于新增面積小于銷售速度，房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存化也在持續(xù)進(jìn)行。統(tǒng)計(jì)顯示，北京7月底住宅可售量（包括期房和現(xiàn)房）為1448萬(wàn)平方米，較2008年底減少464萬(wàn)平方米，降幅達(dá)24%；上海、深圳降幅分別為38%、41%，杭州降幅更是高達(dá)65%。

    與此同時(shí)，市場(chǎng)存貨出清周期進(jìn)一步降低。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，以過(guò)去6個(gè)月的平均交易量來(lái)看，武漢出清周期降低了4個(gè)月，青島出清周期縮短了3個(gè)月，北京縮短了2個(gè)月，上海、重慶、南京均縮短1個(gè)月。

    作為一個(gè)先行指標(biāo)，新開工率意味著未來(lái)行業(yè)的潛在供給，影響著樓市供求基本關(guān)系的變化。雖然今年以來(lái)全國(guó)的新開工面積持續(xù)低于去年同期水平，但是同比降幅逐步收窄卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，行業(yè)未來(lái)新開工面積將繼續(xù)增長(zhǎng)。

    渤海證券分析師周戶表示，隨著10月份新增推盤量的上升，改善型需求有望再次釋放，預(yù)計(jì)2009年全年商品房成交量將同比增長(zhǎng)30%，新開工面積同比將增長(zhǎng)15%；8、9月份房地產(chǎn)開發(fā)投資有可能回升至20%以上，行業(yè)景氣度下半年將繼續(xù)向好。