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樓市防線松動(dòng)現(xiàn)實(shí)甚于數(shù)據(jù):很多中小房企快破產(chǎn)

2014-06-19 09:13:23 來源:中國證券報(bào) 【 瀏覽字號(hào):

    國家統(tǒng)計(jì)局昨日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示,今年5月,全國70個(gè)大中城市中,有35個(gè)城市的新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格環(huán)比下降。整體平均降幅為0.15%,為近24個(gè)月以來的新低,也是此期間首次出現(xiàn)負(fù)增長。

  在此之前,房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)異動(dòng)。年初以來,市場持續(xù)低迷,始終沒有起色,零星的降價(jià)行為也逐漸蔓延,并覆蓋一線城市。在經(jīng)歷了連續(xù)三個(gè)月的成交量下跌之后,房價(jià)也終于出現(xiàn)下行。

  市場人士一致將此判斷為“拐點(diǎn)”,原因在于,在并無政策明顯壓制的背景下,傳統(tǒng)熱銷期卻出現(xiàn)“量價(jià)齊跌”的局面。有分析認(rèn)為,盡管各地蜂擁救市,但效果不會(huì)太明顯。且在當(dāng)前市場整體供需平衡的情況下,交易量的底部可能維持較長時(shí)間,房價(jià)的調(diào)整周期也將拉長。

  現(xiàn)實(shí)甚于數(shù)據(jù)

    國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年5月,全國70個(gè)大中城市中,有35個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降,占比達(dá)到50%,比4月暴增27個(gè)。持平的城市有20個(gè),比4月增加兩個(gè)。上漲的城市有15個(gè)。

  值得注意的是,在房價(jià)向來堅(jiān)挺的四個(gè)一線城市中,上海、深圳的新房價(jià)格也出現(xiàn)環(huán)比下跌,廣州持平,只有北京微漲0.2%。在環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中,杭州成為降幅最大的城市,下降1.4%。

  平均而言,70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格平均環(huán)比下降0.15%,近24個(gè)月以來,首次出現(xiàn)負(fù)增長。如此劇烈的變動(dòng),讓不少從業(yè)者感到意外。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,從首次出現(xiàn)個(gè)別城市價(jià)格調(diào)整,到3-4月出現(xiàn)華東區(qū)域的塊狀分布,到5月出現(xiàn)以東部城市為主的房價(jià)多數(shù)城市下行。市場已經(jīng)出現(xiàn)加速調(diào)整,且變化的速度超過市場之前的預(yù)期。

  同比來看,盡管仍有69個(gè)城市的新房住宅價(jià)格上漲,但70個(gè)城市的平均漲幅已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)收窄,漲幅從去年12月的9.7%下降至上月的5.63%,同樣體現(xiàn)出明顯的變化。

  事實(shí)上,與民間數(shù)據(jù)以及媒體上的極端案例相比,統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的官方數(shù)據(jù)往往顯得溫和而保守。分析人士指出,房地產(chǎn)市場的分化特征明顯,在納入統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市之外,中小城市的過剩局面更為嚴(yán)重,其房價(jià)也出現(xiàn)了更為明顯的下跌。

  山東省某民營房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示,在其涉足的多個(gè)當(dāng)?shù)爻鞘兄?,房價(jià)存在普遍的下調(diào)現(xiàn)象。部分城市的價(jià)格已經(jīng)降至成本水平,開發(fā)商幾乎無利可圖。盡管如此,房屋仍然難以消化,不少在建房地產(chǎn)項(xiàng)目今年已出現(xiàn)停工。

  同時(shí),隨著項(xiàng)目進(jìn)入爛尾和滯銷狀態(tài),部分中小房企的資金鏈承受巨大壓力,并因此而出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象。有銀行人士向中國證券報(bào)記者指出,雖然尚未出現(xiàn)大規(guī)模“跑路”,但很多中小房企的確已經(jīng)走到破產(chǎn)邊緣。

  降價(jià)的邏輯

  從市場邏輯看,此輪降價(jià)的出現(xiàn)并不意外。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年2、3、4月,全國商品房銷售面積連續(xù)出現(xiàn)下降。到5月,降幅已擴(kuò)大到7.8%,而去年同期,該數(shù)據(jù)為增長35.6%。

  “量跌”往往被視為“價(jià)跌”的前兆。在出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月的成交低迷后,價(jià)格的調(diào)整就變得順理成章。“降不降已經(jīng)無需爭論,怎么降是業(yè)內(nèi)討論的主要話題。”京城某知名房企負(fù)責(zé)人表示,近期與多個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人交流,發(fā)現(xiàn)幾乎都在研究價(jià)格調(diào)整策略。

  中原地產(chǎn)的分析認(rèn)為,本輪市場轉(zhuǎn)冷主要由兩個(gè)因素造成,一是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價(jià)過快上漲等市場本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累,二是前期成交量集中釋放帶來的需求斷檔,加之房價(jià)調(diào)整引致的部分需求陷入觀望。

  鏈家地產(chǎn)[微博]則指出了另一個(gè)大背景,即信貸政策持續(xù)收緊。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為,雖然近期央行[微博]有多個(gè)定向?qū)捤蓜?dòng)作,但從今年中央層面在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域改革側(cè)重結(jié)構(gòu)性的角度看,全面降準(zhǔn)的可能性不大。

  值得注意的是,近期以來,包括南寧、天津、蕪湖、杭州、福建等在內(nèi)的不少地方政府紛紛出臺(tái)救市政策,但從房價(jià)表現(xiàn)來看,這些政策的實(shí)際效果似乎有限。

  張大偉表示,本次樓市變化是歷史上首次出現(xiàn)的因?yàn)榉钦咭蛩貙?dǎo)致的市場蕭條,這可能會(huì)導(dǎo)致本輪調(diào)整周期和深度較長,特別是非核心城市、非城市核心區(qū),都有可能出現(xiàn)明顯價(jià)格調(diào)整。

  他所指出的“非政策因素”,是指經(jīng)過多年的房地產(chǎn)投資高增長,當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系正在趨穩(wěn),部分城市出現(xiàn)供大于求現(xiàn)象。從此前統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)不難看出,當(dāng)前房地產(chǎn)投資、新開工面積、銷售等指標(biāo)的增速都達(dá)到罕見的低點(diǎn)。

  暫不會(huì)“崩盤”

  隨著價(jià)格的下降,房地產(chǎn)市場的調(diào)整還將進(jìn)一步深化。張旭認(rèn)為,預(yù)計(jì)下半年,房價(jià)下降城市數(shù)量仍會(huì)增多,一線城市有可能全部進(jìn)入降價(jià)陣營,高庫存的三四線城市風(fēng)險(xiǎn)增加。同時(shí),房價(jià)同比指數(shù)也可能在年底轉(zhuǎn)負(fù)。

  這種結(jié)論受到多數(shù)業(yè)內(nèi)人士的贊同。其根據(jù)有二:一是從市場表現(xiàn)上看,當(dāng)前樓市成交低迷的狀態(tài)難以從根本上改觀,因此成交量的低位將繼續(xù)對(duì)價(jià)格實(shí)施抑制;二是根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),70個(gè)大中城市中,5月有35個(gè)城市的二手房價(jià)格下調(diào)。作為另一個(gè)先行指標(biāo),二手房價(jià)格的走低,也將預(yù)示著未來新房價(jià)格將繼續(xù)下探。

  上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]表示,2004年以來,我國已經(jīng)歷過三次房地產(chǎn)短周期,當(dāng)前已進(jìn)入第四個(gè)周期。

  他表示,此前兩輪調(diào)整分別出現(xiàn)于2008年底2009年初,以及2011年底2012年初。其中,前者的房價(jià)下跌周期持續(xù)了6個(gè)月,后者為8個(gè)月。由于處于房地產(chǎn)“黃金十年”,調(diào)整的規(guī)律是:房價(jià)上漲時(shí)漲幅很大,下跌時(shí)跌幅很?。粷q的時(shí)間長,跌的時(shí)間短。

  相比之下,如今的內(nèi)外環(huán)境均較為惡劣,主要體現(xiàn)在,既無“四萬億”財(cái)政刺激計(jì)劃及超寬松貨幣政策,又面臨整體市場“供大于求”的情況。這也決定了,此輪市場調(diào)整的周期將會(huì)更長,即房價(jià)下跌的時(shí)間可能超過8個(gè)月。

  但從大周期上來看,未來房地產(chǎn)市場仍將迎來“白銀十年”。即隨著供需關(guān)系的改善和政策的不斷完善,房地產(chǎn)業(yè)由高速增長進(jìn)入低速增長階段;房地產(chǎn)企業(yè)利潤率被壓縮,企業(yè)面臨兼并整合;房地產(chǎn)市場將由增量市場轉(zhuǎn)為存量市場;供需關(guān)系穩(wěn)定,房價(jià)企穩(wěn)。

  因此,在此輪調(diào)整中,房價(jià)跌幅仍不會(huì)太大,更難以出現(xiàn)“崩盤”的現(xiàn)象。楊紅旭預(yù)計(jì),70個(gè)大中城市平均房價(jià)同比跌幅的最大值,估計(jì)為5%左右。

 

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