樓市崩盤可能性為零 專家稱大多數(shù)城市可取消限購

    國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，目前全國許多城市出現(xiàn)量價齊跌的跡象。多位房地產專家在清華五道口金融學院日前舉行的“金融大家評”上認為，我國樓市已告別黃金十年，全面進入了調整期，不過樓市崩盤的可能性為零，針對目前存量過大的情況，大部分城市可考慮取消限購，甚至放開二套房貸。

    房價調整危及宏觀經濟數(shù)據

　　“目前房地產毫無疑問已經進入拐點，房地產的黃金十年已經過去，接下來是不是白銀十年不太好說。從這方面來說，整個行業(yè)的調整周期已經到來。” 摩根大通首席經濟學家朱海斌直抒自己對于中國房地產市場的擔心。

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據顯示，4月份70個大中城市住宅銷售價格環(huán)比下降的城市繼續(xù)增加，且首次出現(xiàn)區(qū)域性價格回調。中國指數(shù)研究院的數(shù)據也顯示，今年5月全國100個城市新建住宅平均價格環(huán)比下跌0.32%，是2012年6月以來連續(xù)環(huán)比上漲23個月后首次下跌。

　　對于房價下跌是否會出現(xiàn)金融體系風險，朱海斌認為，房價出現(xiàn)大幅崩盤的可能性幾乎為零，雖然說進入調整期，但是房價可能更多是一種溫和的調整。

　　朱海斌認為更應該擔心的是宏觀經濟的風險，隨著房地產調整，地產投資的下滑，土地出讓金的下滑，勢必波及經濟增速。朱海斌說，今年我們定的目標是7.5%，如果房地產調整過快，今年保7不一定保得住，到6以下都有可能。

　　朱海斌分析，今年GDP下滑的主要原因在于房地產增速，或者說固定資產投資增速的下滑，房地產投資占整個固定資產投資的25%，對GDP的貢獻率大概是12%到13%，加上一些相關行業(yè)的話，大概占20%左右。

　　從前五個月的數(shù)據來看，房地產投資的增速已經從去年20%的增速現(xiàn)在回到了14%左右。朱海斌表示，他做過一個簡單計算，房地產增速如果下滑5%，對GDP的影響大概是0.6個百分點，也就是說如果從房地產增速從20%降到5%的增速，那么對GDP的影響大概是1.8%左右，因此，房價調整對宏觀經濟的影響較大，不能忽略了這個風險。

　　房價大幅崩盤可能性為零

　　雖然房地產市場不容樂觀，但是房價出現(xiàn)大幅崩盤的可能性幾乎為零，盛世神州基金總裁李萬明從三個方面分析這種可能性。

　　中國房地產業(yè)對于保增長、保民生、保就業(yè)有非常重大的作用，是不可替代的。李萬明認為，房地產及相關產業(yè)對GDP的影響，至少超過了三分之一，所以在這種調整經濟結構，找到新的經濟增長點的情況下，政府不可能把房地產徹底地扔到一邊。

　　此外，房地產市場具有真實的需求，根據人口、結婚和改善性需求推算出來，每年中國房產市場有將近10億平方米的需求，“這是房地產能夠健康平穩(wěn)發(fā)展的一個堅實基礎，” 李萬明強調。

　　最后，新一屆政府調控會更加合理，有利于房地產平穩(wěn)發(fā)展。對于不同的區(qū)域、不同的形式會進行合理的調控，也就是說政府不再過分地強調行政干預一刀切，李萬明認為，現(xiàn)在有些城市很顯然已經逐漸地把限購政策進行了調整，有利于房產市場的發(fā)展。

　　國家發(fā)改委經濟研究所副所長宋立認為，日本房價出現(xiàn)整體趨勢化下降時，城市化率約為60%至70%。而日前中國公布的53.73%的城鎮(zhèn)化率實則為勞動力的城市化率。“按原住人口和舉家轉移人口數(shù)的比例嚴格來算，中國真正的城市化率不超過40%。因此房價不會出現(xiàn)外界所說的暴跌風險。當前房地產市場沒有進入趨勢性下降，只是階段性調整。”

　　大部分城市可考慮取消限購

　　不過，更多的人還是強調對房產市場的擔憂，李萬明認為房產市場的容量是有限的，不可能無限增長。而房產市場的城市分化也較為嚴重，有一些地方已經形成鬼城，但是也有很多城市房價照樣上漲，這讓中國的房產市場分化成兩個極端。

　　房產市場的庫存壓力巨大，一直成為影響房價不能逾越的障礙。“隨著土地供應過多、過快，有的省會城市甚至推出了13個新城。” 李萬明表示，曾經的盲目擴張，已經讓房地產市場不能承受之重。

　　對于房產市場的調整，朱海斌表示，在目前這種供大于求的情況下，可以考慮在大部分城市取消限購的措施，“我覺得可以對房地產正常化起到一定的幫助。”

　　此外，如果未來房產市場一旦出現(xiàn)比預期更差的情況下，也可以適當考慮對二套房貸的調整。朱海斌表示，目前二套房貸，最高借貸比例是40%，也就是60%的首付比率，這個在全世界都非常高，基本上60%的首付是非常穩(wěn)健的房貸政策。

　　朱海斌認為，在之前把二套房貸跟投資性住房掛鉤，但在最近的一兩年，更多的二套住房，其實是跟住房的改善、小孩上學，也就是剛性需求相關，從這個角度，可以考慮對二套房貸的政策進行放松，這樣在政策上可以讓房地產慢慢地調整。