長三角地區(qū)土地供應(yīng)增速迅猛 非平抑房價(jià)實(shí)逐利

    　土地供應(yīng)放量，一頭連著房價(jià)，一頭事關(guān)地方財(cái)政，但卻是一場迷局。

　　8月20日，在上海市人大常委會(huì)第13次會(huì)議上，上海市財(cái)政局局長葛愛玲披露的數(shù)據(jù)，使得一度處于增長壓力的上海小舒了一口氣。

　　2009上半年，上海地方財(cái)政收入1268.4億元。收入呈逐月向好趨向，其中6月，同比增長14.9%，為去年下半年以來最高。

　　財(cái)政收入是真金白銀，比純粹的經(jīng)濟(jì)增長數(shù)據(jù)更有說服力。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)胡怡建告訴本報(bào)，這個(gè)增量，上海房地產(chǎn)市場仍貢獻(xiàn)極大。除了樓市交易帶來的稅收之外，直接來自土地出讓的收入，讓上海在被動(dòng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中獲得一定主動(dòng)權(quán)。

　　本報(bào)記者也從上海土地儲(chǔ)備中心獲悉，截至2009年8月7日，上海通過公開招拍掛方式，已經(jīng)成交913.3萬平方米的面積，一共217億土地出讓金落入囊中。

　　值得注意的是，2008年全年，上海這個(gè)收入是154億，2009年半年時(shí)間，就超過2008年全年。

　　同在8月20日，上海市土地學(xué)會(huì)的一次內(nèi)部會(huì)議透露，下半年，上海預(yù)計(jì)可供應(yīng)住宅地塊土地約120幅、1196公頃，這個(gè)數(shù)字已經(jīng)是上半年的3倍，兩相比較，已經(jīng)可以用飆升來形容。

　　2007年是上海公開土地出讓市場的歷史最高位，全年土地出讓收入約390億，以如此土地供應(yīng)飆升的勢頭，2009年超過歷史最高位，已經(jīng)沒有懸念。

　　原國土資部副部長、現(xiàn)國土資源部咨詢研究中心副主任劉文甲告訴本報(bào)記者，地方政府這一輪興起供地大潮，名義上為平抑地價(jià)房價(jià)，實(shí)際上是為地方財(cái)政做抓手。

　　樓市高溫帶動(dòng)地市火熱，進(jìn)而舒緩政府財(cái)政收入，這一波興起的房地產(chǎn)行情得益者不僅是上海，在長三角各主要城市，一場借勢供地盛宴正在興起。

　　地方政府日收億金

　　這是一場歷史上最火熱的供地盛宴。在上海的兩翼，杭州和南京每天以坐地進(jìn)賬億金的速度在進(jìn)行。

　　本報(bào)記者獲悉，2009年至今，公開招牌掛途徑上，杭州獲土地出讓金約210億。這個(gè)數(shù)字已經(jīng)與大上海相當(dāng)。

　　8月18日下午，杭州誕生“新地王”，20多家開發(fā)商經(jīng)過25輪競價(jià)，上城區(qū)南星橋糧庫地塊最后被浙江西子房產(chǎn)集團(tuán)拍得，總價(jià)77777萬，樓面價(jià)約24295元/平米。這個(gè)樓面價(jià)也遠(yuǎn)超過6月份以來，在京城連續(xù)創(chuàng)造的“地王”樓面價(jià)。

　　僅以6月和7月計(jì)，杭州共拍出16宗、總計(jì)1000畝的住宅用地，這一數(shù)字已經(jīng)超過了2008年杭州全年985畝宅地的紀(jì)錄，僅這兩個(gè)月，杭州市土地出讓總金額高達(dá)152億元，這相當(dāng)于杭州上年財(cái)政，每日坐地就可進(jìn)賬2.5億元。

　　飆升或許還在接下來的幾個(gè)月。來自杭州國土資源局的材料顯示，2009年杭州預(yù)告的住宅用地達(dá)2612.8畝，這一數(shù)字，也已經(jīng)3倍于2008年杭州的住宅用地出讓量。

　　本報(bào)記者獲悉，隨著杭州市政府即將加大土地的供應(yīng)，下半年杭州或?qū)⒃偻?000畝的土地入市，其中半數(shù)以上將是住宅用地。

　　耐人尋味的一個(gè)細(xì)節(jié)是，杭州市國土資源局土地利用處處長朱軍表示，新推出的一些地塊此前都未被收納入《讀地手冊(cè)》中。

　　所謂《讀地手冊(cè)》，就是列出今年杭州要出讓多少土地，土地都在哪里，位置、面積、周邊情況，方便房地產(chǎn)界來拍買。

　　浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生告訴本報(bào)，由于去年包括杭州在內(nèi)各地土地成交太少，受市場打壓厲害，今年的放量供應(yīng)其實(shí)也是在還去年的欠賬。

　　不僅杭州坐地日進(jìn)億金，加大土地供應(yīng)，江蘇的熱度，絲毫不減于滬浙。

　　以南京為例，幾個(gè)月來，南京國土拍賣會(huì)但凡有住宅類建設(shè)用地，開發(fā)商逢拍必?fù)尅?/p>

　　本報(bào)獲得的資料顯示，初步統(tǒng)計(jì)，2009年上半年，南京市國土局共掛牌了26幅地塊，從5月份開始，國土部門加快推地，成交開始出現(xiàn)溢價(jià)。6月份，甚至出現(xiàn)了10天連續(xù)推出3批地塊的情況。

　　南京市國土資源局局長陳光表示，南京2009年的土地出讓規(guī)模，原本的計(jì)劃是和去年持平，保持在550公頃左右。但據(jù)本報(bào)記者調(diào)查獲悉，下半年，南京市亦將加大供地，預(yù)計(jì)共有約410萬平方米的土地陸續(xù)上市，相當(dāng)于今年前7個(gè)月地塊成交量的3倍。

　　不僅是滬杭寧這樣的中心城市，即使如無錫、蘇州等地，土地市場異?；馃?，8月5日，蘇州一場土地拍賣會(huì)就入賬54.7億元，比總起拍價(jià)高出69.2%，平均每宗土地都有六到七家公司搶拍。

　　長三角各地加大土地供應(yīng)，這是他們不能錯(cuò)過的時(shí)間窗口。這與以下事實(shí)相連。

　　2008年下半年開始，在經(jīng)濟(jì)危機(jī)到來之時(shí)，樓市觀望氣息濃厚，土地流拍連連，上海土地財(cái)政急劇下降，這使得上海市政府城市運(yùn)作困難重重。

　　近5年，上海房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所產(chǎn)生的稅金加之上各種規(guī)費(fèi)等，房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的稅、費(fèi)和土地出讓金相當(dāng)于同期上海地方財(cái)政收入的35%左右。其中營業(yè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等，就相當(dāng)于同期上海地方財(cái)政收入的15%(未扣除上繳中央財(cái)政部分)。

　　易居中國年前發(fā)行的《中國房地產(chǎn)2008年年鑒》顯示，上海2008年，公告出讓地塊實(shí)現(xiàn)土地出讓總金額154.26億元，同比減少60.6%。

　　即使民間投資活躍的杭州市，2008年所有通過招拍掛獲得土地出讓金為244.2億元，不及2007年度創(chuàng)下的530億元紀(jì)錄的一半。

　　閑置土地的財(cái)政算盤

　　井噴的供地，仍需循著制度的落地，尋找合理解釋。

　　“各地此前出讓的土地，很多都在閑置尚未開發(fā)。”劉文甲告訴本報(bào)。

　　8月20日，上海土地學(xué)會(huì)的內(nèi)部討論會(huì)議上，上海市規(guī)劃和國土資源管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，上海目前總共有1077公頃住宅用地處于“批而未用”的狀態(tài)。

　　上海市規(guī)土局副總工程師蔡順明表示，土地批而未用，既有規(guī)劃、動(dòng)拆遷等方面的原因，也有開發(fā)商的原因。據(jù)悉，這1000多公頃批而未用的土地，涉及70多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，不排除部分房企有“囤地”目的。

　　土地閑置不僅出現(xiàn)在上海，8月20日，中原地產(chǎn)公布了其所檢測的12個(gè)城市的土地?cái)?shù)據(jù)， 選取了國內(nèi)40家知名發(fā)展商從2003年到目前，獲取的270幅地塊樣本，從分析數(shù)據(jù)來看，27%的土地還處于待開發(fā)狀態(tài)，30%處于規(guī)劃在建狀態(tài)，近六成土地尚未入市。

　　劉文甲分析說，土地是地方財(cái)政之母，國內(nèi)目前的土地閑置稅收尚未完整，這就造成了大量土地閑置，其產(chǎn)生的增量收益，政府沒有獲益，而最后的成本全部算入購房的老百姓頭上。

　　土地閑置還與現(xiàn)行的土地儲(chǔ)備制度相關(guān)。

　　“國內(nèi)土地招拍掛制度，即是通過各地的收儲(chǔ)中心進(jìn)行，事實(shí)上目前地方的國土局在這個(gè)交易環(huán)節(jié)中的地位還不及土地儲(chǔ)備中心。”劉文甲表示。

　　由是，各地的收儲(chǔ)中心即沉淀了大量資金，用這批資金對(duì)城市市區(qū)的生地、毛地(即未拆遷、未七通一平)花資金進(jìn)行造地，使其變成熟地，通過一定的評(píng)估程序列出出讓基準(zhǔn)價(jià)，其后通過國土局網(wǎng)站等公開渠道公布進(jìn)行招拍掛。

　　“在土地財(cái)政在各地財(cái)政收入上占據(jù)越來越大的份額之時(shí)，事實(shí)上各地的土地儲(chǔ)備中心就是地方政府的財(cái)政抓手，比稅務(wù)局還重要。”劉文甲表示。

　　8 月20日上海土地學(xué)會(huì)會(huì)議上，上海規(guī)土局人士也表示，上海將對(duì)閑置進(jìn)行分類處置，下半年，上海將對(duì)開發(fā)商建立誠信檔案，若查明開發(fā)商囤地，便會(huì)在土地市場上對(duì)其設(shè)立限制門檻。此外，上海還將試行當(dāng)場簽訂合同制度，繳付出讓金，并由合同監(jiān)管部門跟蹤，防止閑置土地發(fā)生。

　　平抑房價(jià)還是政府套現(xiàn)？

　　加大供地，能否平抑地價(jià)房價(jià)？

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成告訴本報(bào)，通過增加土地供給，改變供求關(guān)系，會(huì)對(duì)土地價(jià)格下調(diào)有作用，但未必會(huì)帶動(dòng)房價(jià)降低，或者只能增加地產(chǎn)商的利潤。

　　在上海土地供應(yīng)飆升的過去幾個(gè)月，上海房價(jià)過熱現(xiàn)象依舊持續(xù)。過去的一周，上海商品住宅成交均價(jià)每平方米19603元，逼近2萬元大關(guān)，刷新了上海市商品房周成交價(jià)歷史記錄。

　　同樣以江蘇為例，8月，江蘇公布數(shù)據(jù)顯示，前7個(gè)月，江蘇13個(gè)省轄市，市區(qū)商品房銷售面積3210萬平方米。同比增長74%，超過去年全年銷售總量的9%。

　　數(shù)據(jù)進(jìn)一步透露，江蘇省轄市市區(qū)商品住宅成交均價(jià)從1月份的每平方米4788元上升到7月份的每平方米5712元，共增長19.30%。

　　8月18日，上海市市長韓正表示，近段時(shí)間，上海房價(jià)上漲趨勢明顯。政府將通過加大保障性住房和中低價(jià)普通商品房的供應(yīng)力度；加大普通商品住宅用地的供應(yīng)。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，上海2004年土地供應(yīng)集中放量達(dá)到1967萬平方米，2005年宏觀調(diào)控后，土地供應(yīng)僅為384萬平方米，2006年達(dá)到647萬平方米。2007年年底上海土地供應(yīng)出現(xiàn)集中放量，共推1512萬平方米。

　　2008年，由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)，上海土地出讓數(shù)據(jù)回落為1377萬平方米，而2009年，如果上海下半年的1200萬平方米的土地順利出讓，上海將再次刷新其土地出讓紀(jì)錄。

　　“由于利益驅(qū)動(dòng)更大，此輪各地加大土地的供應(yīng)，并非外界所說平抑房價(jià)。”浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長趙杭生表示，“事實(shí)上短期內(nèi)是地方政府在大好形勢下抓緊推地，趕上這波行情。”