業(yè)內(nèi)解讀中國樓市：大部分城市限購可以取消

    2014年6月13日晚，以“房地產(chǎn)出現(xiàn)下滑跡象——理性回歸還是暫時回調(diào)”為主題的“清華金融評論·金融大家評”論壇活動，在清華五道口金融學(xué)院多功能廳舉行?；顒又校⑹郎裰莼鹂偛美钊f明、清華房地產(chǎn)校友會中房協(xié)金融委員會副秘書長王剛、穩(wěn)盛投資管理有限公司執(zhí)行董事許亞峰、摩根大通首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌就中國地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來走向等相關(guān)內(nèi)容進行了主題演講，并對當(dāng)下樓市高庫存、房價走勢、大小房企分化、地方微調(diào)政策救市、住宅空置率等熱門話題進行了解讀。

    目前，我國很多城市樓市高庫存、低去化的形勢已日趨明顯，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)整體利潤變低，大小房企分化加速，“唱空論”、“崩盤論”此起彼伏。對此，盛世神州基金總裁李萬明在其演講中指出，樓市下行已是現(xiàn)實，但中國房地產(chǎn)行業(yè)并不會出現(xiàn)太大的問題，只是會進行調(diào)整。

    李萬明認為，中國房地產(chǎn)業(yè)對于保增長、保民生、保就業(yè)有極大作用，其健康平穩(wěn)發(fā)展有多方面因素可以保障。首先，新一屆的政府調(diào)控會更加合理，分區(qū)域、分形式進行調(diào)控會成為今后的主導(dǎo)，這也是房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的主要因素。其次，央行的貨幣政策雖不會像以前一樣過度刺激，但微刺激依然會存在，例如央行支持首套房貸的“喊話”、定向降準(zhǔn)等。除此之外，國家多次針對經(jīng)濟下行過大采取的一些措施也會對房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生影響。

    北京信博東方投資管理有限公司總裁、清華房地產(chǎn)校友會中房協(xié)金融委員會副秘書長王剛在對目前我國房地產(chǎn)行業(yè)進行分析時稱：“土地購置面積、商品房銷售面積、開發(fā)企業(yè)資金到位情況、房價同比漲幅等，基本上都是掉頭向下，而且下滑的幅度很嚴(yán)重。”在他看來，目前樓市銷售下滑情況比較嚴(yán)重，像前幾年大幅度的銷售增長已經(jīng)不可能了。

    另外，王剛表示，影響我國房價走勢的因素是多方面的。“新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃背后的人口制度、公共資源配套等會對房地產(chǎn)和房價有很大的影響。另外是地根和銀根，還有公租房、廉租房體系建立等一些列因素。”他預(yù)測，整個房地產(chǎn)住宅需求仍處于上升期，未來十年，在購房市場上可能還會有百十億平米的需求。

    論壇上，穩(wěn)盛投資管理有限公司執(zhí)行董事許亞峰進行了主題為《大霧中的機會，堅定的長跑者》的演講，分析了2013年樓市數(shù)據(jù)快速增長的背后動力，并就今年房地產(chǎn)投資額、開工率、房價等大幅下滑形勢下開發(fā)商、政府部門該如何應(yīng)對的問題進行了解讀。“開發(fā)商應(yīng)減少支出，減少新的土地投資。同時要加大銷售的力度，比如說調(diào)整價格等。”許亞峰分析稱。同時，他認為，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了多重分化，城市分化、區(qū)位分化、開發(fā)商分化等情況正日趨明顯。

    摩根大通首席經(jīng)濟學(xué)家朱海斌則指出了房價下調(diào)、房地產(chǎn)行業(yè)下行對我國宏觀經(jīng)濟的影響。“房地產(chǎn)投資對整個GDP直接的貢獻率大概是12%到13%，加上一些相關(guān)行業(yè)的話，大概占到20%左右。”朱海斌表示，“去年我們的GDP增速是7.7%，是2000年以后的最低值，今年預(yù)測會在7.2%、7.3%左右。”他認為，今年GDP下滑的主要原因在于房地產(chǎn)增速，或者說固定資產(chǎn)投資增速的下滑。

    在活動最后的問答環(huán)節(jié)，“紅五月不紅”、“住宅高空置率”、“限購松綁”、“房地產(chǎn)投資走向”等問題成為到場專家熱議的話題。就之前有媒體報道的“我國住房2013年空置率為22.4%，達4898萬套”，現(xiàn)場專家表示，這項數(shù)據(jù)很難統(tǒng)計，靠晚上數(shù)燈并不客觀，以此判斷樓市走向也不準(zhǔn)確。

    許亞峰以北京為例介紹稱，“北京五環(huán)以外的房子，原來晚上開燈率只有20%、30%，但隨著城市化的快速擴展，現(xiàn)在五環(huán)外甚至燕郊的房子，晚上開燈率都是比較高的。所以，真正判斷樓市走向，我們要看的還是這個城市的剛性需求的基礎(chǔ)。”

     談及各地限購松綁時，朱海斌表示，實施限購緣于2009年、2010年整個市場供小于求的形勢，意在壓制投資性需求，給市場時間來調(diào)整、擴大需求。他說，“目前我們市場基本處于供大于求，在這種情況下，是不是我們還要保持限購把需求壓住，我個人覺得沒有什么必要。用李總理的講話來說，房地產(chǎn)市場更多地是讓市場本身的機制去調(diào)整。”

    朱海斌分析，一些人口凈流入壓力比較大的一二線城市，限購還需要保持，但大部分城市都可以取消。他指出，“沈陽的例子反映了高層在這方面比較糾結(jié)，出來澄清不是取消只是微調(diào)，本身這個事情就很值得琢磨。”

    而對于如何選擇未來房地產(chǎn)投資的方向，朱海斌認為，如果能夠克服法律和制度上的漏洞，養(yǎng)老地產(chǎn)將具有較大前景。李萬明則表示，在有工商業(yè)發(fā)展前景的、有就業(yè)機會的小城鎮(zhèn)建設(shè)當(dāng)中做一些投資，回報率會比較好。