樓市“松綁”依然撲朔迷離

    6月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷售面積、商品房銷售額等多個(gè)指標(biāo)的增速跌至近一年來(lái)最低點(diǎn)。其中，商品房銷售額和商品房銷售面積已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月同比下降。之前，中國(guó)指數(shù)研究院稱，5月，中國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為每平方米10978元，環(huán)比上月下跌0.32%。這是2012年6月以來(lái)百城房?jī)r(jià)首次環(huán)比下跌。

    中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。盡管人們對(duì)是否“拐了”尚存爭(zhēng)議，但是卻無(wú)人否認(rèn)當(dāng)前樓市狀況嚴(yán)峻。于是，“救市”的呼吁以及沖動(dòng)也隨之而來(lái)。

　　“剛性需求”不再堅(jiān)挺

　　數(shù)年間，中國(guó)房地產(chǎn)商都講著這樣一個(gè)故事：這是一片人多地少的土地，這片土地將會(huì)迅速城鎮(zhèn)化，這種城鎮(zhèn)化需要大量的房子，這樣的房子漲價(jià)是必然趨勢(shì)，這個(gè)趨勢(shì)將持續(xù)很久。這個(gè)故事的邏輯如此嚴(yán)絲合縫，以至于人們不得不相信它是真的：房?jī)r(jià)必然、必須漲上去。

　　近日，中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁公布了一項(xiàng)研究稱，中國(guó)家庭十分之九擁有自己的住房，其中，城鎮(zhèn)的比率(87%)略低于農(nóng)村(96%)，但與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家相比，已經(jīng)顯著領(lǐng)先。不僅如此，到2014年3月，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率達(dá)到21%。無(wú)房戶、啃老族以及“人房分離”戶減少至22%，而他們中有錢(qián)購(gòu)房的僅為7%。

　　需求方如此，那么，供給面呢？甘犁說(shuō)，中國(guó)城鎮(zhèn)現(xiàn)有的房子足以填補(bǔ)剛性需求，而且還有1998萬(wàn)套過(guò)剩。那些已經(jīng)售出但不租不住的空著的房子約4898萬(wàn)套，空置率為22%，也顯著高于歐美國(guó)家，甚至高于我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)。尤其令人矚目的是，經(jīng)濟(jì)適用房空置率竟然高達(dá)23%。它本來(lái)是為滿足低收入家庭住房需求的。

　　在甘犁的研究中，所謂“剛性需求”的堅(jiān)挺已成明日黃花，房?jī)r(jià)要上漲，乃至只是穩(wěn)定在高位，都需要新的故事講出。然而，房地產(chǎn)商還沒(méi)有找到新的故事可講，只好老調(diào)重彈。

　　地產(chǎn)“大炮”、華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在博客中說(shuō)，“盡管房地產(chǎn)只是夜壺。但政府真的不需要這只夜壺嗎？政府可以不用夜壺。但政府會(huì)不關(guān)注必要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與底線嗎？至少房地產(chǎn)還不是過(guò)剩產(chǎn)能。 城鎮(zhèn)化和消費(fèi)升級(jí)還有巨大的需求。我不相信中國(guó)會(huì)甘愿落入中等收入陷阱的地步。要實(shí)現(xiàn)中國(guó)夢(mèng)，不管政策如何調(diào)整，都需要有個(gè)安定、舒適的家。”

　　萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林說(shuō)，“中國(guó)的真實(shí)城鎮(zhèn)化率還不到40%，十八屆三中全會(huì)才定下政策，去年年底剛開(kāi)了新型城鎮(zhèn)化工作會(huì)議，國(guó)家首度把城鎮(zhèn)化作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，作為推動(dòng)國(guó)家發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。這個(gè)方向剛剛才定下，房地產(chǎn)就崩盤(pán)了，你覺(jué)得可能嗎？”

　　恒大董事長(zhǎng)許家印說(shuō)，“在中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的浪潮下，三線城市仍將是未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)。”

　　盡管火力全開(kāi)，但是應(yīng)者寥寥。人們似乎對(duì)城鎮(zhèn)化與高房?jī)r(jià)的愛(ài)情不再感冒。這不僅僅是審美疲勞所致，反面的證據(jù)也愈來(lái)愈多。

　　渣打銀行的研究團(tuán)隊(duì)稱，當(dāng)前，中國(guó)一至三線城市的房屋庫(kù)存總量已升至17個(gè)月房屋銷售量。“我們假設(shè)相當(dāng)于5～10個(gè)月房屋銷量的庫(kù)存水平表明房市相對(duì)緊俏，相當(dāng)于15個(gè)月以上房屋銷量的庫(kù)存水平代表房屋供給過(guò)量，這將對(duì)開(kāi)發(fā)商造成相當(dāng)大的資金壓力，并加大房?jī)r(jià)下行壓力。”

　　該團(tuán)隊(duì)的研究模型表明，如果全國(guó)房屋成交量仍維持在當(dāng)前水平，那么庫(kù)存將難以清空，并將持續(xù)上升，對(duì)開(kāi)發(fā)商造成更大壓力。“房屋銷量上升是清空當(dāng)前及未來(lái)庫(kù)存的唯一出路。然而即使成交量從當(dāng)前水平以月環(huán)比2.5%的速度增加，也只能帶動(dòng)庫(kù)存逐步減少。庫(kù)存降至2013年中期的水平將需要兩年時(shí)間。這意味著許多開(kāi)發(fā)商的痛苦將延長(zhǎng)，并可能導(dǎo)致大量房企破產(chǎn)，因?yàn)樵S多房企將難以承受如此長(zhǎng)時(shí)期的高額融資成本。”

　　在最需要錢(qián)的時(shí)候，錢(qián)卻離開(kāi)了。數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，中國(guó)市場(chǎng)新募集的私募股權(quán)投資基金共計(jì)33只，募資總額達(dá)到44.62億美元，房地產(chǎn)行業(yè)卻備受冷落，基金只數(shù)和募集金額均明顯下降。受境內(nèi)IPO開(kāi)閘影響，房地產(chǎn)基金退出筆數(shù)呈現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，共發(fā)生54筆退出案例。不止如此。在2012～2013年曾大受海外債權(quán)人歡迎的中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)債券，開(kāi)始門(mén)庭冷落。3月中旬至4月底，中國(guó)內(nèi)地房企海外融資完全停頓。

　　或許SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹的話在點(diǎn)題。他在清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院的一個(gè)內(nèi)部講話中說(shuō)，“中國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)在就是泰坦尼克號(hào)，馬上就要撞到前面的大冰山了。”

　　樓市“松綁”撲朔迷離

　　6月10日，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭在其新浪V認(rèn)證微博上透露，即日起，沈陽(yáng)市限購(gòu)取消，本地人和外地人可購(gòu)多套住宅。“如消息屬實(shí)，則沈陽(yáng)把貞節(jié)牌坊全面推倒了！之前，無(wú)錫、南寧、天津、寧波、溫州等只是局部松綁！當(dāng)前，沈陽(yáng)樓市供大于求，住宅去庫(kù)存化周期22個(gè)月，與天津相近。限購(gòu)松綁暗潮洶涌，大勢(shì)已去，半年后，估計(jì)只剩一線四市站崗！”他說(shuō)。

　　一石激起千層浪。媒體紛紛涌向沈陽(yáng)求證真?zhèn)危u(píng)論員葉檀已經(jīng)發(fā)話“早該取消，否則沈陽(yáng)發(fā)展無(wú)力”。根據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，沈陽(yáng)10日確實(shí)取消了樓市限購(gòu)，但沒(méi)有具體文件，沈陽(yáng)市有關(guān)房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記中心只是接到了這么個(gè)消息，本地戶口、外地戶口都不限購(gòu)了。但是11日早上又有通知說(shuō)，恢復(fù)限購(gòu)。

　　對(duì)于沈陽(yáng)市樓市限購(gòu)“松綁”近乎行為藝術(shù)的做法，楊紅旭不禁嘆道：“當(dāng)前樓市現(xiàn)狀，限購(gòu)已無(wú)必要。為什么暫時(shí)還得站崗？?jī)牲c(diǎn)原因：1.歷史遺產(chǎn)。2.輿論綁架。如果政府能把保障房搞得更好些，如果‘文革’遺民遺風(fēng)更少些。自然，就不需要這個(gè)爛牌坊了！”

　　數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，沈陽(yáng)新建住宅庫(kù)存1828萬(wàn)平方米，超過(guò)京滬，僅次于全國(guó)最高的天津(2110萬(wàn)平方米)，去庫(kù)存需要22個(gè)月，此外，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)收入比10多年來(lái)在下降。有評(píng)論稱，“過(guò)剩了，還限購(gòu)，這是最不市場(chǎng)化的現(xiàn)象。”

　　沈陽(yáng)市政府為什么試探取消限購(gòu)？傷在你身，痛在我心。這個(gè)理兒中國(guó)人很清楚：“土地財(cái)政”已經(jīng)將房地產(chǎn)市場(chǎng)和政府的錢(qián)袋子連在一起。房子賣不出去，房地產(chǎn)商資金緊張，政府如何能作壁上觀。何況，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)尚未明了，新興支柱產(chǎn)業(yè)仍在地平線外，各地發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的依賴仍難脫離。“不賣樓不發(fā)展”早已成為某些城市的寫(xiě)照。

　　問(wèn)題是，取消限購(gòu)鼓勵(lì)投資乃至投機(jī)是不是個(gè)好主意？

　　巴克萊首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家常健說(shuō)，巴克萊近日訪問(wèn)了北京和上海，與相關(guān)政策決策者、宏觀經(jīng)濟(jì)評(píng)論員、國(guó)際組織官員和行業(yè)專家碰面。他們發(fā)現(xiàn)，老百姓對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷感到一些擔(dān)心，中國(guó)人民銀行等有關(guān)機(jī)構(gòu)也未能出臺(tái)強(qiáng)有力的應(yīng)對(duì)措施。常健認(rèn)為，公眾對(duì)樓市低迷并未感到太意外，而是更傾向于接受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的前景。盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)有著持續(xù)下行的風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)家出臺(tái)政策果斷扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)的希望依然比較渺茫。

　　顯見(jiàn)，盡管除沈陽(yáng)外，無(wú)錫、南寧、天津、寧波、溫州等地方政府都在努力為樓市加油，但是無(wú)論是中央政府，還是普通百姓，似乎都不認(rèn)為到了該拉房地產(chǎn)一把的時(shí)候。“國(guó)家樂(lè)見(jiàn)房地產(chǎn)泡沫慢慢縮小。它將會(huì)容忍來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)的壞消息。”中國(guó)社科院一位研究者稱。

　　不過(guò)，心急的也在提醒風(fēng)險(xiǎn)，如同以前上演的那樣。北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩在微博中表示：“又到了該說(shuō)只有房地產(chǎn)業(yè)才能救中國(guó)的時(shí)刻了——不管你承認(rèn)不承認(rèn)、愛(ài)聽(tīng)不愛(ài)聽(tīng)，這是事實(shí)。唯一限購(gòu)限貸的行業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)，這說(shuō)明唯一有巨大需求潛力的行業(yè)就是這個(gè)行業(yè)。總體上看，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的產(chǎn)業(yè)鏈短而細(xì)小，拉動(dòng)作用有限，而且政府投資不可避免存在巨大浪費(fèi)。”

　　渣打銀行的研究人員則認(rèn)為只要政策得當(dāng)，也許會(huì)“雙贏”。“改革者也意識(shí)到，持續(xù)2～3年的房市深度調(diào)整將對(duì)市場(chǎng)造成顯著損害。我們認(rèn)為目前中央有必要調(diào)整政策，以軟化樓市調(diào)整力度。若政策運(yùn)用得當(dāng)，應(yīng)該不會(huì)再次刺激房市大幅上漲，而會(huì)減輕市場(chǎng)可能受到的沖擊力度。”

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年年底以來(lái)，家庭可利用抵押貸款的下降已使房屋銷售量降低。不過(guò)，即便取消限購(gòu)，又能怎么樣？在董藩看來(lái)顯然還是不夠的，他的呼吁是：“松動(dòng)房貸吧！”常健則認(rèn)為，“正在下降的房?jī)r(jià)自我實(shí)現(xiàn)的預(yù)期、負(fù)債/GDP比率超過(guò)200%的高杠桿經(jīng)濟(jì)背后開(kāi)發(fā)商的財(cái)政困難，以及在銀行部門(mén)有陰影的脆弱的金融體系，這些都暗示無(wú)序調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)是真實(shí)的和上升的。”