供給沒明顯過剩剛需充足 房價(jià)全面下降可能性不大

    筆者結(jié)合各方面數(shù)據(jù)分析，從住房供求的基本面和資金角度判斷，今年住房價(jià)格全面下降的可能性不大。

　　住房供給面不支持房價(jià)全面下跌。供給過剩是住房價(jià)格下降的前提條件之一?？紤]到我國土地管理制度、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和周期，影響當(dāng)前住房供給的指標(biāo)可以設(shè)定為，2—3年前土地購置面積、1—2年前的住房新開工面積，以及當(dāng)前的待售面積，上述指標(biāo)如果處在合理增長區(qū)間或者保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈條就是大致完整的，供給面也基本是健康的。分別看，2011—2012年全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積4億平方米，處在近10年來的中上等水平，并不明顯偏高；2012—2013年住房新開工面積平均下降0.4%，為近10年來首次，如果住房需求變化不大，今年住房不但不會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)過剩甚至還有不足的嫌疑；2013年末全國住房待售面積3.2億平方米，按照當(dāng)年速度僅夠銷售3個(gè)多月，庫存遠(yuǎn)未達(dá)到支撐半年銷售的過剩臨界點(diǎn)?？梢?，今年住房市場不存在明顯供給過剩。

　　住房需求短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)明顯下滑。需求萎縮是房價(jià)下跌的另一個(gè)前提。在沒有住房存量和家庭分布數(shù)據(jù)的情況下，住房需求只能根據(jù)過往的銷售情況和居民收入大致做出趨勢(shì)性判斷。從銷售看，2011年大中城市相繼實(shí)施限購政策，投資需求受到抑制。盡管如此，3年來住房銷售仍保持年均7.4%的增速，2013年更是增長17.5%，可見剛性需求動(dòng)力仍然充足。從收入看，去年城鎮(zhèn)居民收入增長7%，雖略低于房價(jià)增速，但近10年來數(shù)據(jù)表明，兩者差距并不算大。當(dāng)然目前房價(jià)狀態(tài)下，很多城市居民無法靠收入買房，而是靠幾代人的積蓄、拆遷等初始財(cái)富積累等，今年作為新型城鎮(zhèn)化元年，拆遷增加、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高，很可能通過增加初始財(cái)富積累和住房置換等方式，增加購房需求。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈條未現(xiàn)緊張跡象。房地產(chǎn)業(yè)資金密集且資產(chǎn)屬性強(qiáng)，資金鏈?zhǔn)怯绊懛績r(jià)的重要因素，判斷資金鏈有企業(yè)、個(gè)人和銀行三個(gè)角度。從房地產(chǎn)企業(yè)看，去年房地產(chǎn)企業(yè)到位資金超過12萬億元，增長26.5%，明顯高于此前三年平均增速。從個(gè)人住房貸款看，去年末個(gè)人住房貸款余額為9萬億元，同比增長21%，比上年末高8.1個(gè)百分點(diǎn)。銀行數(shù)據(jù)進(jìn)一步印證上述趨勢(shì)，去年房地產(chǎn)貸款和信托融資增長迅速，新增房地產(chǎn)貸款2.3萬億元，同比多增9987億元；新增房地產(chǎn)信托6848億元，同比增長超過1倍。可見，房地產(chǎn)企業(yè)資金總體充裕，個(gè)人購房貸款增長較多，資金層面基本保障了住房供求平衡。

　　全國不會(huì)出現(xiàn)全面房價(jià)下降，并不意味著所有城市房價(jià)都不會(huì)下跌，也不代表所有企業(yè)都經(jīng)營良好。相反，部分二、三線城市由于前期供給增加過多、投資需求多、人口增加有限等原因，已經(jīng)表現(xiàn)出一些問題，應(yīng)當(dāng)加以高度重視。