房地產(chǎn)私募基金風(fēng)險(xiǎn)恐集中爆發(fā) 行業(yè)洗牌即將來臨

    當(dāng)下樓市“量?jī)r(jià)齊跌”，而隱藏在房地產(chǎn)開發(fā)商背后的各大“金主”也同樣經(jīng)歷著嚴(yán)寒的考驗(yàn)。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在采訪中了解到，在當(dāng)前樓市的深度調(diào)整期，此前幾年呈現(xiàn)“瘋狂式”增長(zhǎng)的房地產(chǎn)私募基金行業(yè)也面臨著風(fēng)險(xiǎn)集中爆發(fā)的可能。一些基金重新調(diào)整策略，另一些小的基金則干脆被“清退”出市場(chǎng)，一輪行業(yè)大洗牌即將來臨。

    受到火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，從2013年開始，房地產(chǎn)私募基金也迎來了爆發(fā)式增長(zhǎng)。據(jù)清科研究中心發(fā)布的《2013年中國私募房地產(chǎn)投資基金年度研究報(bào)告》顯示，2013年新募房地產(chǎn)基金數(shù)量同比增幅超過40.0%，總量達(dá)到132支。一位業(yè)內(nèi)人士向記者坦言，幾年前是全民PE，現(xiàn)在可謂是全民房地產(chǎn)基金，市場(chǎng)上的房地產(chǎn)私募基金可用“多如牛毛”來形容，因?yàn)殄X太好賺，有沒有經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的人都進(jìn)到這個(gè)市場(chǎng)。

　　“資質(zhì)好的大房企還是從銀行貸款，貸款成本大約在7%、8%左右，而小的房地產(chǎn)企業(yè)從銀行拿不到貸款，只能通過其他渠道，比如信托、資管計(jì)劃、有限合伙基金的形式來融資，但通過這些渠道融資成本要高很多。”一位房地產(chǎn)私募基金人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者說。

　　清科研究中心分析師苗旺春告訴記者，截至去年9月，國內(nèi)房地產(chǎn)私募基金的收益率平均為20.0%，也就是說，地產(chǎn)商向房地產(chǎn)私募基金融資的平均成本為20.0%左右。上述房地產(chǎn)私募基金人士表示，有些小的房企通過私募基金的融資成本甚至達(dá)到30%也不奇怪，堪比“高利貸”，但他們肯接受，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲起來，房子賣出去，利潤(rùn)就覆蓋了融資成本還能掙錢。

　　但是，進(jìn)入2014年以來，房地產(chǎn)成交量?jī)r(jià)齊跌。華融證券研究報(bào)告顯示，前5個(gè)月全國市場(chǎng)商品房成交下滑明顯，商品房成交面積累計(jì)同比下降17.65%。

　　從上市房企5月業(yè)績(jī)快報(bào)來看，除萬科、恒大等龍頭房企在促銷的帶動(dòng)下，出貨量較高外，多數(shù)房企下滑明顯，甚至難以完成全年任務(wù)。一些房企倒閉現(xiàn)象也已經(jīng)出現(xiàn)。

　　“今年肯定會(huì)在一定程度上爆發(fā)房地產(chǎn)基金產(chǎn)品兌付風(fēng)險(xiǎn)。”建銀精瑞資本副總裁劉東此前表示。長(zhǎng)富匯銀投資基金管理(北京)有限公司總裁張保國在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)則表示，房地產(chǎn)業(yè)不至于有崩盤的風(fēng)險(xiǎn)，但國內(nèi)房地產(chǎn)已經(jīng)歷十余年的上漲，已到階段性高點(diǎn)，下滑在所難免。目前來看項(xiàng)目的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)一定存在，國內(nèi)的房地產(chǎn)私募基金周期較短，一般約為2至3年，流動(dòng)性問題是管理的核心“今年和明年是房地產(chǎn)私募基金風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)期。”張保國此前在公開場(chǎng)合表示。

　　一些風(fēng)險(xiǎn)事件已經(jīng)發(fā)生。財(cái)通基金子公司財(cái)通資產(chǎn)在去年12月17日和30日分別發(fā)行的兩期光耀揚(yáng)州全球候鳥度假地資管計(jì)劃，便因債務(wù)人光耀地產(chǎn)的資金鏈斷裂陷入兌付危機(jī)。

　　整個(gè)行業(yè)整體變得更為小心翼翼。張保國坦言，其已經(jīng)在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制上更加謹(jǐn)慎，而且盡可能選擇和大的開發(fā)商合作“雖然三四線城市也有較穩(wěn)定的投資機(jī)會(huì)，但從現(xiàn)階段來看，由于各基金公司收緊房地產(chǎn)融資項(xiàng)目促使可投項(xiàng)目數(shù)量大大增加，在這樣的背景下，我們便取消了所有三線以下城市的投資。”

　　一家天津的國有房地產(chǎn)基金人士也表示，現(xiàn)階段他們已確立的思路是，三四線城市絕對(duì)不投，一二線城市也需房企有較高的資金實(shí)力水平才行“現(xiàn)在幾乎是銀行給哪些企業(yè)放貸，我們才會(huì)給哪些企業(yè)融資，那些高杠桿企業(yè)，就算其能承受再高的利息點(diǎn)，我們也不會(huì)做。”一家外企基金人士也表示，2012年他們?cè)O(shè)立了8支房地產(chǎn)項(xiàng)目，2013年設(shè)立項(xiàng)目高達(dá)14支，但今年項(xiàng)目數(shù)預(yù)計(jì)僅會(huì)設(shè)立4支。

　　業(yè)內(nèi)人士坦言，在這輪樓市的調(diào)整中，房地產(chǎn)基金也將迎來一輪洗牌。一規(guī)模較小的私募基金合伙人直接表示，目前，現(xiàn)在所有項(xiàng)目都不再做，可以說幾乎退出了一級(jí)市場(chǎng)投資“目前的情況下，風(fēng)險(xiǎn)這么大，很多小的基金公司已經(jīng)沒法做了。要不就退出，要不就直接入股大的開發(fā)商。”他直言。

　　張保國說，目前中國的房地產(chǎn)私募基金大多運(yùn)作方式是采用債權(quán)投資的方式，即最簡(jiǎn)單地依靠抵押或擔(dān)保、然后放款的方式，但是這和國外主流的房地產(chǎn)基金的股權(quán)投資或是債股結(jié)合等更為主動(dòng)的運(yùn)作模式存在差距“長(zhǎng)期看，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有很大需求，更加專業(yè)的基金仍有很大的發(fā)展空間。”他說。