多位房地產(chǎn)大佬唱衰樓市：是真拐點還是苦肉計

    十來年間，中國老百姓用“血”的教訓(xùn)總結(jié)出：關(guān)于中國樓市，巴菲特和索羅斯不能信，經(jīng)濟學(xué)家不能信，政府調(diào)控不能信，如今地產(chǎn)商開始唱衰樓市，是拐點還是苦肉計？

    5月15日，出售股權(quán)給融創(chuàng)的消息公開后，綠城中國董事長宋衛(wèi)平兩天內(nèi)收到了兩百多條信息，“問及事出何因，又表示疑惑、惋惜乃至不解”。宋衛(wèi)平不得不于17日在綠城官網(wǎng)上發(fā)布即將引退的公開信。

    六天后，綠城與融創(chuàng)邀請全國三百多家媒體到杭州，宣布：雙方已簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，此后，融創(chuàng)將持有綠城中國24.313%的股權(quán)，成為綠城中國的第一大股東。發(fā)布會上，北京某報女記者激動不已，說：“看了您的公開信，當(dāng)時我就想給您一個大大的擁抱。”宋衛(wèi)平回應(yīng)：“你現(xiàn)在上來的話就可以。”

    2013年，綠城以553.8億元的銷售額居國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)第十名，融創(chuàng)以508.3億元緊隨其后。且去年綠城銷售均價達(dá)20115元/平方米，為全國房企最高。至少從慣常的指標(biāo)上看，綠城都顯得欣欣向榮，為什么宋衛(wèi)平不玩了？

    “中國的房地產(chǎn)現(xiàn)在就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的大冰了。”

    就在綠城與融創(chuàng)作秀的同一天，《錢江晚報》報道杭州實施“限降令”救市，“商品房實際成交價低于備案價格超過15%，那么將通過技術(shù)手段限制網(wǎng)簽”，還稱“過去的一周，杭州不少降價樓盤的開發(fā)商被房管部門請去約談”。

    最大的小道消息來自住建部，“北上廣深外，住建部將允許地方對限購政策進(jìn)行調(diào)整”。與政府部門救市的急迫相映成趣的是，房地產(chǎn)業(yè)大佬們的集體看衰。

    在房地產(chǎn)界引起轟動的是萬科執(zhí)行副總裁毛大慶的內(nèi)部講話。在這個后來被辟了謠的講話里，毛大慶稱反腐敗對高端樓盤影響巨大，不僅少了一批官員買主，而且動搖了人們持有高端樓盤的信心。“我們?nèi)f科在北京的高端樓盤，過去的三周，僅接待檢察院、紀(jì)檢委，就多達(dá)14到15次。”越來越多來歷不明的房子流入二手市場，“我愛我家、鏈家的單日掛單量從原來的5套房子，急劇增長到10到12套房子，要求他們盡快銷售，給予大幅優(yōu)惠，甚至腰斬售價，可見這房子都不知道怎么來的。”毛大慶說：“某省某地級市公安局局長找了44家門店掛他的房子，大概1-2棟樓，幫他掛的人有他的手下、老婆、二奶等，掛的時候不計成本，玩命甩。”

    無獨有偶，SOHO中國董事長潘石屹在清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院的一個內(nèi)部講話也被“流出”，潘石屹直言：“現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)，市場的成交量、租金回報率、每個購房人的眼神、心態(tài)、家庭收入，都不正常，就像一個人血壓是正常人的好幾倍。”潘石屹舉出兩個房地產(chǎn)下滑的原因：一是不動產(chǎn)登記條例以及房產(chǎn)稅的出臺，會出現(xiàn)毛大慶描述的甩房現(xiàn)象。二是農(nóng)村建設(shè)用地的開放，“北京的農(nóng)村建設(shè)用地面積是1006平方公里，相當(dāng)于300個北京CBD這么大。有了土地供應(yīng)，建房子是非常容易的，現(xiàn)在建房子的速度也很快。”潘石屹痛下結(jié)論：“中國的房地產(chǎn)現(xiàn)在就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的大冰了。”

    “為什么現(xiàn)在賣呢？因為現(xiàn)在仍然是春天，再過幾天就是夏天了，夏天賣東西肯定不適合，春天賣比較好。”

    宋衛(wèi)平也感受到了市場的風(fēng)聲鶴唳。“綠城完成了第一季度的經(jīng)營指標(biāo)，但第二季度四五月份的銷售指標(biāo)都碰到嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。”宋衛(wèi)平說：“綠城的產(chǎn)品60%以上是企業(yè)主購買的，40%是央企、國企里的從業(yè)人員。中國所有企業(yè)都開始面對挑戰(zhàn)，這個挑戰(zhàn)在中國以往是沒有碰到過的。等到舒適型和尊貴型的那批客戶開始產(chǎn)生猶豫的時候，等到他們不再那么有購買力的時候，比如在浙江、溫州的客戶和臺州的客戶開始萎縮的時候，那這個行業(yè)真的面臨很嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)了。”

    “這個問題究竟如何解決，需要花多少時間來解決？對不起，在座的人，臺上和臺下的人可能都一時沒有太好的辦法。”在這種形勢下，“綠城現(xiàn)在雖然不是很差，但是要擺脫整個市場的影響和擺脫整個行業(yè)的影響，絕非易事。”宋衛(wèi)平稱，“現(xiàn)在是房地產(chǎn)最困難和最低谷的時候，如果再往下走就全崩掉了。如果再沒有一些積極的做法，中國的經(jīng)濟下滑將無可避免。下滑到一定階段，形成經(jīng)濟崩潰的可能性是有的。”

    也正是在這樣的形勢下，宋衛(wèi)平選擇了硬漢孫宏斌。在與融創(chuàng)合作的兩年里，綠城“努力學(xué)他們的所謂‘狼性’”，宋衛(wèi)平打趣地說：“這個‘狼性’我真的不喜歡，他們有一個名稱叫‘現(xiàn)殺’，就是說第一次看了這個房子就付錢，江南人很溫柔，我們綠城叫‘一見鐘情’，你說哪個好聽？”

     面對這次交易，孫宏斌一直著保持低調(diào)的沉默，他是一個認(rèn)準(zhǔn)了方向就絕不回頭的人，他不認(rèn)可宋衛(wèi)平的養(yǎng)老地產(chǎn)，稱他絕不會做養(yǎng)老地產(chǎn)，雖然他對市場也很悲觀，但他從來不害怕失敗，他說：“我一直對這個市場挺悲觀的，經(jīng)濟下滑的壓力這么大，各個行業(yè)都產(chǎn)能過剩。”

    “為什么現(xiàn)在賣呢？因為現(xiàn)在仍然是春天，再過幾天就是夏天了，夏天賣東西肯定不適合，春天賣比較好。”宋衛(wèi)平預(yù)測，如果兩年后宏觀經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，“那個時候綠城將會如虎添翼，老孫的管控能力，他的執(zhí)行力，他的激情，他的斗志有充分的用武之地。”

    “自從2001年的調(diào)控以來，中國的房地產(chǎn)行業(yè)一直不正常，市場不像市場，行業(yè)不像行業(yè)，企業(yè)不像企業(yè)。”

    宋衛(wèi)平稱，市場因素在他轉(zhuǎn)手綠城的原因中占30%比重。而坊間傳言，宋衛(wèi)平是因為豪賭巨輸才出售綠城，面對這樣的問題，宋衛(wèi)平稱自己“對于賭場到目前為止還不能算是一個勝利者”，他說：“這個因素占的比重真的不是太大，1%—3%，它是一種誘惑，你可以不用上班，你可以去探尋里面好象有規(guī)律又好象沒有規(guī)律的變化，那是一個高智商的事情。”

    除了30%的市場原因和不多的豪賭原因，另一個坊間傳聞是宋衛(wèi)平和吉利集團李書福在2002年發(fā)起轟動中國足壇的“掃黑行動”后，在數(shù)年后的宏觀調(diào)控中，宋衛(wèi)平的綠城中國在融資方面一直不順利，也因此才在后來引進(jìn)香港九龍倉的戰(zhàn)略投資以及把上海、蘇州等項目賣給融創(chuàng)。

    這些年的江湖浮沉使宋衛(wèi)平的大學(xué)同學(xué)、綠城中國行政總裁壽柏年落下大病，“去年路演回來，他胃出血，1500CC……我跟壽總加起來是120歲，總是要退休的”，宋衛(wèi)平說，他離開這個行業(yè)，還因為“心里面未免有一種憤怒”，“誰讓你們把這個行業(yè)和市場弄成這個樣子的”。

    “自從2001年的調(diào)控以來，中國的房地產(chǎn)行業(yè)一直不正常，市場不像市場，行業(yè)不像行業(yè)，企業(yè)不像企業(yè)。已經(jīng)不適合一般生存能力的公司生存和發(fā)展。”宋衛(wèi)平說：“我非常反感那些傻乎乎的規(guī)定，什么地價不準(zhǔn)超過150%，超過以后影響競拍保障房的面積。這些人瘋了，簡直是豬腦子，這種地我永遠(yuǎn)不會去拿，我不愿意跟豬一起做事情。中國有那么多豬腦子怎么回事？還都是名牌大學(xué)。”

    “像杭州華家池，（價格）差不多兩萬七、兩萬八，要配安置房。安置房物管費怎么收？這個安置房你分給誰？多少平方？物管費怎么收？兩個大門還是一個大門？以后怎么個融洽法？不動腦子，就管自己的烏紗帽，這個官不當(dāng)也罷，又不是不當(dāng)官就沒有飯吃。真的對這些所謂的知識分子干部失望，天下三歲小孩都知道的，偏偏他們不知道，而且全部都是博士、碩士，不能為了烏紗帽來管理城市！”

    訪談到最后，宋衛(wèi)平爆發(fā)了，似乎要把20年來的怨氣一次發(fā)泄出來：“出臺一個政策，兩個政策，等待、等待、等待，等到今天那些愚蠢的政策還不肯取消，原來的部長也下臺了，你還給我們自由好不好？這是企業(yè)的基本權(quán)利，我們是領(lǐng)過營業(yè)執(zhí)照的人，我們不是非法同居。以前住建部也非常不靠譜，部長下臺應(yīng)該放鞭炮。大家都死掉了，房產(chǎn)也起不到拉動作用，對誰有好處？對誰也沒有好處！”

    宋衛(wèi)平

    《致綠城業(yè)主、綠城員工及各界友人》的公開信

    人生一世，無人不關(guān)心蓋棺之論，而我能在離世前預(yù)覽到大家對我二十年房地產(chǎn)行業(yè)生涯的追思，也是一種機緣。更有幸，看到你們的主體評價是正面的。這是莫大的安慰。以前我說過，恨不得扒開胸膛讓世間看看，開發(fā)商的心，也有紅的。原來大家都理解。所以，我們綠城人信奉的那句話是對的：種瓜得瓜，種豆得豆。（節(jié)選）

    置頂樓市的地產(chǎn)大佬們

    盡管房地產(chǎn)只是夜壺。但政府真的不需要這只夜壺嗎？政府可以不用夜壺。但政府會不關(guān)注必要的經(jīng)濟增長與底線嗎？至少房地產(chǎn)還不是過剩產(chǎn)能。城鎮(zhèn)化和消費升級還有巨大的需求。我不相信中國會甘愿落入中等收入陷阱的地步。要實現(xiàn)中國夢，不管政策如何調(diào)整，都需要有個安定、舒適的家。

    ——節(jié)選自5月28日任志強三千字長文《為什么是房地產(chǎn)》，反駁樓市泡沫破裂說。

    房地產(chǎn)至少15年之內(nèi)不可能有拐點，中國房地產(chǎn)還有10—15年的發(fā)展期。墊首付不等于變相掉價，相反，這才是真正流著道德血液的開發(fā)商。

    ——4月13日，保利地產(chǎn)董事長余英在某房地產(chǎn)論壇上表示。

    只要今年中國經(jīng)濟GDP增長率能夠維持在7.5%—8%，一線城市房價依然能維持不低于10%的漲幅，二、三線城市也能維持約5%的漲幅。在中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的浪潮下，三線城市仍將是未來房地產(chǎn)企業(yè)的主戰(zhàn)場。

    ——4月1日，恒大地產(chǎn)董事長許家印于恒大2013年度全年業(yè)績（凈利增長49%）發(fā)布后表示。

    每個企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力都不一樣，說三、四線要崩盤，不是別有用心就是能力不足。

    ——3月11日，建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森表示。

中國的真實城鎮(zhèn)化率還不到40%，十八屆三中全會才定下政策，去年年底剛開完了新型城鎮(zhèn)化工作會議，國家首度把城鎮(zhèn)化作為國家經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱，作為推動國家發(fā)展的主要動力。這個方向剛剛才定下，房地產(chǎn)就崩盤了，你覺得可能嗎？

    ——2月27日，萬達(dá)集團董事長王健林列舉了三大理由，堅決反對崩盤說。

    過去十年，確實是房地產(chǎn)的輝煌的十年，而從2013年特別是下半年發(fā)生在土地市場的激烈競爭看，幾乎看不到在合理時間，比如三年之內(nèi)房價大跌的任何可能。

    ——1月10日，富力地產(chǎn)董事長李思廉表示。