樓市高庫存令地方政府為難 不松綁限購就會砸手里

    在房價漲勢放緩、樓市庫存高企、去化壓力陡增的形勢下，地方松綁限購救市的傳聞層出不窮。繼一系列地方政策“微刺激”之后，近日，遼寧省會沈陽“限購取消”的傳聞不脛而走，被業(yè)內(nèi)視為地方微調(diào)限購政策的升級版本。

    6月11日，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道就“限購取消”傳聞致電沈陽市房產(chǎn)局求證，相關(guān)人員答復(fù)稱：目前沈陽執(zhí)行的還是去年4月公布的限購政策，沒有任何變化。并表示，不清楚網(wǎng)上傳言的來源和渠道。對于網(wǎng)上流傳的6月10日沈陽“權(quán)證中心”發(fā)布的“取消限購”通知的截圖，該人員表示沈陽房產(chǎn)局方面對此并不知情。

　　就此，媒體戲稱，沈陽“取消限購”只維持了一天。但地方調(diào)整限購政策的輿論仍在發(fā)酵，有業(yè)內(nèi)分析，未來將有一批城市出現(xiàn)更大幅度的限購松綁，庫存高、房價連續(xù)下跌、地方經(jīng)濟房地產(chǎn)依賴程度大的城市將首當(dāng)其沖。

　　至少15個城市將有限購松綁沖動

　　在此次沈陽“取消限購”爆料人易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭看來，沈陽取消限購有其合理原因，他認為，首先，沈陽市的住宅庫存量是全國第二高，去化周期大概超過20個月，市場壓力巨大。其次，沈陽房價并不是很高，均價七八千左右，近十年來漲幅也偏小。第三，原本沈陽限購就比較寬松。

　　這些特點，在之前傳出微調(diào)樓市政策的16個城市中具有比較明顯的普遍性。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，庫存消化周期超過一年、第一季度成交面積大幅下滑、購地銷售比過高、土地出讓金過低、有實質(zhì)性降價樓盤、人口凈流出、有兩個以上新區(qū)的城市，均可能成為后續(xù)放松調(diào)控、取消限購的城市。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院6月10日發(fā)布的《5月份新建商品住宅庫存報告》顯示，在監(jiān)測的全國35個重點城市中，溫州、濟寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽、青島等15個城市存銷比超過20個月，也就是說，這些城市的新建商品住宅要賣至少20個月才能賣完。存銷比超過16個月的城市數(shù)量則達到了20個。

　　此次傳出“取消限購”的沈陽，新建住宅存銷比達22個月，之前已被曝出微調(diào)政策的杭州、寧波、溫州等城市此數(shù)值同樣居高，溫州更以44.9 的存銷比居于首位。對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表示，目前存銷比處于高位的這些城市，將面臨限購松綁的沖動。

　　“取消限購”市場作用將如何？

　　日前，住建部總經(jīng)濟師馮俊出面回應(yīng)“是否會取消或者部分取消限購措施”時稱，是否取消，各地應(yīng)根據(jù)實際作出判斷。但在不少專家看來，“取消限購”對樓市升溫所起的作用并不是很大。

　　以此次傳出“取消限購”的沈陽為例，經(jīng)濟學(xué)家馬光遠分析稱，市場并不會對取消限購有太大的反應(yīng)。他認為，沈陽總體庫存大，穩(wěn)居全國前三，把目前的庫存消化最少需要三年。加之沈陽的房子投資價值不高，限購抑制投資的作用不明顯，限購政策蕩然無存對整個市場基本沒有影響。

　　“本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過大、房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。” 基于此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，日益強烈的地方限購政策調(diào)整難以拉動市場成交。

　　北師大房地產(chǎn)專家董藩則認為，“只取消限購有作用，但還不夠，還要信貸政策松動作為配合。”