共有產(chǎn)權(quán)住房攪局樓市:土地供應(yīng)傾斜 價(jià)格低于周邊三成

    如果6城市的共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)成功，未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生多大變化？

　　6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊在國(guó)新辦的新聞發(fā)布會(huì)上表示，寫(xiě)進(jìn)今年政府工作報(bào)告的共有產(chǎn)權(quán)住房已經(jīng)在一些城市建設(shè)，很多問(wèn)題需要試點(diǎn)來(lái)解決。

　　這樣的試點(diǎn)在4月3日即已公開(kāi)，北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石成為探索這種新住宅類型的試點(diǎn)城市。

　　盡管還處在試點(diǎn)階段，但這種住宅發(fā)展迅猛。以北京為例，從去年年底至今年將形成7萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房的供地規(guī)模，而即便在成交放量的2013年，北京市新建商品房交易量也不到12萬(wàn)套。

    共有產(chǎn)權(quán)住房的“前世今生”

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所研究員汪麗娜最近對(duì)我國(guó)住宅市場(chǎng)上的住宅類型做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，結(jié)果讓她吃驚，居然有20余種住房類型，而如今在北京住宅市場(chǎng)上日漸紅火的自住型商品住房讓她犯了難：這到底是保障房還是商品房？

　　其實(shí)自住型商品房就是現(xiàn)在被頻頻提及的共有產(chǎn)權(quán)住房。

　　所謂共有產(chǎn)權(quán)住房，從字面理解，就是政府與購(gòu)房人共同擁有產(chǎn)權(quán)的住房。

　　這種住房類型最早出現(xiàn)于2007年的江蘇省淮安市，這個(gè)城市試圖通過(guò)這種方式來(lái)幫助那些既不符合保障房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)，又沒(méi)有能力買房的人解決住房問(wèn)題。

　　“2007年的時(shí)候，房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始迅速上漲，而我國(guó)的廉租房體系剛剛開(kāi)始起步，經(jīng)濟(jì)適用房的弊端已經(jīng)廣為人知，各個(gè)收入層次的人群對(duì)住房問(wèn)題都有意見(jiàn)。”一位參與過(guò)我國(guó)住房體系設(shè)計(jì)的專家告訴記者，高收入群體可以買商品房，低收入人群可以申請(qǐng)廉租房，夾心層怎么辦？當(dāng)時(shí)很多地方都在探索。

　　在淮安市，這種探索最初被界定在保障房范疇，其名稱為“共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房”，套型面積被限定在90平方米以下。購(gòu)房人與政府之間的出資比例則根據(jù)購(gòu)房人的經(jīng)濟(jì)狀況分檔確定，有5∶5、有6∶4，也有7∶3。

　　“共有產(chǎn)權(quán)的目的是為了防止再出現(xiàn)‘開(kāi)著寶馬住經(jīng)濟(jì)適用房’現(xiàn)象的發(fā)生。”這位專家告訴中國(guó)青年報(bào)記者，在北京，類似的探索表現(xiàn)為兩限房、中小套型商品房，但這兩種類型的住房建設(shè)一直沒(méi)有得到足夠的落實(shí)。

　　在經(jīng)歷了2008年下半年的蕭條后，全國(guó)樓市在2009年二季度一飛沖天，房?jī)r(jià)大幅上漲。買不起房的抱怨隨處可聞。

　　2010年5月，北京市拍賣了房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)半島的一塊土地，與之前的“招拍掛”不同，這塊土地的拍賣采取了“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的方法。中國(guó)鐵建集團(tuán)拍得這塊土地，其將要建設(shè)出售的住宅價(jià)格被限定為每平方米12500元，在當(dāng)時(shí)，周邊樓盤的價(jià)格在每平方米14000元左右。

　　這個(gè)項(xiàng)目可以看作是北京市最早的共有產(chǎn)權(quán)住房，只不過(guò)在當(dāng)時(shí)，還沒(méi)有這個(gè)名稱。但限制條件已經(jīng)明確：搖號(hào)購(gòu)房，自拿到房本之日起5年內(nèi)不得出租出售。

　　2011年4月，這個(gè)樓盤進(jìn)行了搖號(hào)，1594套住房，參與搖號(hào)者9011人，供需比接近1∶6。

　　2013年3月底，“京十五條”房地產(chǎn)調(diào)控措施提出，北京將進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格。之后，昌平、朝陽(yáng)、海淀陸續(xù)推出了多個(gè)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊。當(dāng)年8月，北京市住建委透露，這種類型的住房被定義為“自住型商品住房”。

　　2013年10月23日，北京市住建委、北京市發(fā)改委、北京市財(cái)政局、北京市國(guó)土局、北京市規(guī)劃委發(fā)布《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善性商品住房建設(shè)意見(jiàn)》。這個(gè)意見(jiàn)定下任務(wù)，要在當(dāng)年年底之前拿出2萬(wàn)套自住型商品住房的供地規(guī)模。

　　至此，這種類型的住房從最初的保障房范疇中劃了出來(lái)，成為介乎保障房與純商品房之間的一種形態(tài)，成為共有產(chǎn)權(quán)住房在北京的基本形態(tài)?？雌饋?lái)，這是為拉低整體房?jī)r(jià)作出的行政努力。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊表示，共有產(chǎn)權(quán)的方式，可以使得一部分群眾支付一部分錢解決自己的住房問(wèn)題。同時(shí)也規(guī)范現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房制度，通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)方式明確產(chǎn)權(quán)人和政府間的產(chǎn)權(quán)比例關(guān)系，從而確定上市交易的分配比例，目的就是遏制購(gòu)置型保障房里的牟利空間。

　　住宅市場(chǎng)將三分天下

　　毫無(wú)疑問(wèn)，自住型商品住房已經(jīng)成為北京市住宅市場(chǎng)的攪局者。

　　今年年初，北京市國(guó)土資源局公布2014年北京市土地供應(yīng)計(jì)劃。與往年相比，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了大變化，2014年度北京市共安排住宅用地計(jì)劃1650公頃，其中，保障性安居工程用地650公頃，商品住宅用地1000公頃，而在商品住宅用地中，一半為自住型商品房用地。

　　這也就是說(shuō)，2014年北京市保障房、自住型商品房、商品房的土地供應(yīng)比例為1.3:1:1。按照計(jì)劃，北京市今年將形成5萬(wàn)套自住型商品房的供應(yīng)，加上2013年底拿出的土地供應(yīng)，將一共形成7萬(wàn)套自住型商品房。在北京市未來(lái)的住宅體系中，保障房、自住型商品房、商品房將呈現(xiàn)出三足鼎立的趨勢(shì)。

　　由于價(jià)格比周邊樓盤便宜至少30%，這種類型的住房一下得到了購(gòu)房者的追捧。在網(wǎng)上，眾多網(wǎng)友聚在一起，形成了一個(gè)“血拼自住商品房論壇”。在這個(gè)論壇里，眾多網(wǎng)友分享有關(guān)自住型商品房申請(qǐng)、搖號(hào)、建設(shè)進(jìn)度等等信息。

　　10年前排隊(duì)買商品房的情景又回來(lái)了。

　　2013年9月份拿地建設(shè)的恒大御景灣，2000套房源吸引了14.8萬(wàn)戶家庭申請(qǐng)，供需比達(dá)到1:74。

　　金隅嘉業(yè)的兩個(gè)自住型商品房項(xiàng)目合計(jì)申請(qǐng)訂單量達(dá)43萬(wàn)余份，初步審核通過(guò)33萬(wàn)戶家庭。而這兩個(gè)項(xiàng)目可供房源總計(jì)為5200余套，總計(jì)中簽率約為60∶1。

　　“大家都會(huì)算賬，都想要便宜貨，自住型商品房?jī)r(jià)格比周邊便宜3成，所有人都想要。”汪麗娜告訴記者，如今每推出一個(gè)自住型商品房項(xiàng)目，就會(huì)有大量的家庭加入申請(qǐng)隊(duì)伍。

　　自住型商品房寬泛的申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)也造成眾多家庭爭(zhēng)搶的結(jié)果。根據(jù)北京市的規(guī)定，北京戶籍的個(gè)人年滿25周歲、在京無(wú)房或只有一套住房即可申請(qǐng)。在“血拼自住商品房論壇”上，有網(wǎng)友提問(wèn)：在外地有一套住房，在北京沒(méi)有住房，是否可以申請(qǐng)自住型商品房，答案是肯定的。