房地產(chǎn)信貸下半年縮水 房?jī)r(jià)面臨深度調(diào)整

    說出去的話像潑出去的水，這個(gè)說法似乎要改改了。雖然央行和銀監(jiān)會(huì)之前一再表態(tài)，今年下半年貨幣政策不會(huì)收緊，但是收縮的聲音卻明顯一次比一次近了。

　　8月20日，接近央行的一消息人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露：“央行還將繼續(xù)控制信貸規(guī)模，今年下半年新增信貸投放控制在2萬億左右。”

　　業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，下半年信貸規(guī)模的收縮預(yù)計(jì)會(huì)為居高不下的房?jī)r(jià)帶來一次深入調(diào)整的可能性。

　　下半年房地產(chǎn)信貸小于4000億

　　央行8月11日最新公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份新增信貸不到3600億元，這一數(shù)字不及6月份新增信貸量的四分之一。據(jù)接近央行的一消息人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露：“央行還將繼續(xù)控制信貸規(guī)模，到今年年底新增信貸投放控制在2萬億左右。”另據(jù)記者從接近高層人士處獲悉：“流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸資金也會(huì)縮減，減幅大概在50%-60%。”上半年8000億信貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，也就是說下半年房地產(chǎn)信貸要小于4000億。

　　“信貸增速回落，信貸規(guī)模收縮，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，應(yīng)該說是與市場(chǎng)的預(yù)期較為一致的。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心一負(fù)責(zé)人在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)指出。

　　上述負(fù)責(zé)人表示，今年“保八”的目標(biāo)已問題不大，貨幣信貸回歸正常水平也是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的必然要求。他指出：“鑒于目前信貸規(guī)模巨大導(dǎo)致的高風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)整信貸規(guī)模和結(jié)構(gòu)應(yīng)該是央行當(dāng)前進(jìn)行‘貨幣政策動(dòng)態(tài)微調(diào)’的主要方向，同時(shí)見效也較快。”

　　事實(shí)上，東方證券8月18日對(duì)信貸投放進(jìn)行的預(yù)測(cè)指出，由于政府對(duì)貨幣信貸增長(zhǎng)可能存在一定底線，全年新增貸款很可能會(huì)控制在10萬億以內(nèi)。而央行相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上半年新增信貸已高達(dá)7.37萬億元。

　　而在8月14日的股份制商業(yè)銀行行長(zhǎng)聯(lián)席會(huì)上，據(jù)了解，銀監(jiān)會(huì)和相關(guān)銀行負(fù)責(zé)人也基本形成了共識(shí)，上半年信貸猛增的勢(shì)頭已不可持續(xù)，今后一段時(shí)期，銀行的貸款投向也將發(fā)生相應(yīng)的變化。

　　房?jī)r(jià)第四季度回調(diào)顯現(xiàn)

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，8月上半月，北京現(xiàn)房交易量出現(xiàn)大幅下滑，共成交現(xiàn)房商品住宅1026套，日均68.4套，較7月份日均135.7套下降49.6%。

　　對(duì)此，國(guó)家信息中心專家委員會(huì)委員高輝清指出，在今年房?jī)r(jià)大幅上漲之下，7月份以來不少地區(qū)成交量開始大幅下滑，已經(jīng)說明在當(dāng)前較高的房?jī)r(jià)水平下，購(gòu)房者選擇退場(chǎng)觀望。由于上次樓市沒有調(diào)整徹底就開始上升，因此再次探底的可能性很大。

　　而春江水暖鴨先知，地產(chǎn)股的急瀉似乎在佐證樓市的銷售下滑。上證指數(shù)自8月4日的3478點(diǎn)滑落至8月19日的2785點(diǎn)，下跌19.92%，而房地產(chǎn)板塊已先于大盤，于7月29日大幅下跌7.54%，至8月19日跌幅已達(dá)到27.38%。

　　中信證券房地產(chǎn)金融分析師丁勇才告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，地產(chǎn)商對(duì)政策的變化相當(dāng)敏銳，這一輪地產(chǎn)股的調(diào)整跟政策的不明朗有直接關(guān)系，估計(jì)這一輪的調(diào)整會(huì)有一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間過程。

　　前述國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人告訴記者，住房消費(fèi)的爆發(fā)性增長(zhǎng)期已經(jīng)過去，今后消費(fèi)增速的回落是必然的，但是政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控需要一個(gè)過程，調(diào)控效果不會(huì)馬上表現(xiàn)出來，預(yù)計(jì)今年第四季度房?jī)r(jià)回調(diào)會(huì)有所表現(xiàn)。

　　另一方面，北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，信貸收緊首先在二套房交易上體現(xiàn)出來，但不只是二套房，估計(jì)下半年銀行及其他監(jiān)管部門還會(huì)繼續(xù)加大政策收緊的力度，對(duì)首套房等其他購(gòu)房要求的審核都會(huì)從嚴(yán)。

　　信貸收縮加速房企洗牌

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源方面，1-7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源28639億元，其中，國(guó)內(nèi)貸款6524億元，增長(zhǎng)42.7%，個(gè)人按揭貸款3628億元，增長(zhǎng)78.9%。貸款總數(shù)占開發(fā)商本年資金來源的35.45%。

　　如此可見，信貸一旦收縮，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源將面臨重大的調(diào)整，原來依靠銀行杠桿率撬動(dòng)資金進(jìn)行投資開發(fā)的企業(yè)，將重新考慮流動(dòng)性資金周轉(zhuǎn)的問題。

　　江蘇淮安一房地產(chǎn)開發(fā)商告訴記者，目前商業(yè)銀行對(duì)他們這類偏小規(guī)模的房地產(chǎn)公司已經(jīng)不予借貸了，公司本打算趁當(dāng)下的商品房銷售旺季對(duì)之前停工的項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)工，現(xiàn)在看來只能將計(jì)劃推遲了。

　　雖然流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信貸資金預(yù)計(jì)大幅縮減，但是銀行對(duì)眾多大型房企依然表現(xiàn)出“不差錢”的姿態(tài)，而就在8月18日，萬科集團(tuán)剛剛獲得了建設(shè)銀行500億元授信額度。

　　不僅如此，大型房地產(chǎn)企業(yè)尤其是上市企業(yè)還能夠通過股權(quán)與債權(quán)融資獲得所需資金，而上述淮安開發(fā)商也表示，現(xiàn)在實(shí)力較小的開發(fā)商不得已已經(jīng)準(zhǔn)備通過樓盤降價(jià)換取銷售資金回籠，企業(yè)自救和整合力度將決定自身的命運(yùn)。另一方面，未能成功上市的企業(yè)的并購(gòu)重組、借殼上市將會(huì)增加。

　　中房集團(tuán)一投資項(xiàng)目經(jīng)理在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，大型房地產(chǎn)商通常是通過并購(gòu)中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，甚至直接并購(gòu)中小房企，實(shí)現(xiàn)自身的規(guī)模擴(kuò)張。他告訴記者：“信貸收縮對(duì)企業(yè)募集資金這方面肯定有影響，但對(duì)于有實(shí)力的大型企業(yè)來說卻不一定是壞事，把握機(jī)會(huì)最重要。”

　　博鰲房地產(chǎn)論壇上，金融危機(jī)救了開發(fā)商的言論所到之處，無人提出異議。但是，接下來，信貸緊縮，四季度房?jī)r(jià)面臨深層次回調(diào)可能，大小開發(fā)商將會(huì)怎樣不得而知。