央行加大定向降準 樓市“微刺激”或出臺

    在“央五條”及國務院常務會議指出加大“定向降準”措施力度之后，當前住房信貸政策層面應該是基本圍繞“自住需求”進行點式微調(diào)。

    中國人民銀行決定從2014年6月16日起，對符合審慎經(jīng)營要求且“三農(nóng)”和小微企業(yè)貸款達到一定比例的商業(yè)銀行(不含2014年4月25日已下調(diào)過準備金率的機構)下調(diào)人民幣存款準備金率0.5個百分點。

    此前，5月30日召開的國務院常務會議指出，加大“定向降準”措施力度，對發(fā)放“三農(nóng)”、小微企業(yè)等符合結構調(diào)整需要、能夠滿足市場需求的實體經(jīng)濟貸款達到一定比例的銀行業(yè)金融機構適當降低準備金率。此次央行針對“三農(nóng)”和小微企業(yè)再次定向降準，即是本次會議內(nèi)容的具體體現(xiàn)。

    其實，為了加強金融對“三農(nóng)”發(fā)展的支持，央行從4月25日起已經(jīng)分別下調(diào)縣域農(nóng)村商業(yè)銀行和農(nóng)村合作銀行存款準備金率2個和0.5個百分點，此舉被市場稱為“定向降準”。此次調(diào)整后，縣域農(nóng)商行、農(nóng)合行分別執(zhí)行16%和14%的準備金率，其中一定比例存款投放當?shù)乜己诉_標的縣域農(nóng)商行、農(nóng)合行分別執(zhí)行15%和13%的準備金率。

    從4月25日及6月16日央行兩次定向降準目的來看，很明顯，央行只對特定銀行或縣域農(nóng)商行和合作銀行降低準備金率，有利于進一步提升農(nóng)村金融服務的能力和水平，促進“三農(nóng)”發(fā)展。

    從此次央行加大定向降準的貨幣政策背景來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截止2014年3月末，中國廣義貨幣(M2)余額116.07萬億元，同比增長12.1%，已明顯低于13%的年度控制目標，此時貨幣政策偏緊。雖然截至今年4月末，廣義貨幣供應量(M2)增速回升至13.2%，但目前仍然為相對偏緊的狀態(tài)。

    從經(jīng)濟基本面與貨幣政策表現(xiàn)來看，2013年下半年以來，伴隨美國實體經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，美元回歸強勢，人民幣現(xiàn)貶值傾向，外資流出中國，國內(nèi)市場流動性減少。而此時，國內(nèi)經(jīng)濟仍然處于“觸底”階段，經(jīng)濟改革與結構調(diào)整還在持續(xù)，落后于美國等發(fā)達國家節(jié)奏。此時，中國資本市場錢荒與超發(fā)同在，結構性問題凸顯，配合經(jīng)濟結構調(diào)整與保增長目標，勢必會有定向?qū)捤傻奈⒄{(diào)措施出臺，比如，當前只對縣域農(nóng)商行和合作銀行降低準備金率、央行加大特定銀行的定向降準的力度等，但是，從目前貨幣政策特征來看，盡管出現(xiàn)定向?qū)捤纱胧嵌唐趦?nèi)難以有大幅放水的動作。

    從住房信貸的角度來說，當前只對縣域農(nóng)商行和合作銀行降低準備金率與加大定向降準的措施，意味著貨幣政策轉(zhuǎn)向“微刺激”定向?qū)捤?。因此，在縣域農(nóng)商行和合作銀行降低準備金率與央行加大定向降準之后，樓市信貸政策將轉(zhuǎn)向“微刺激”，樓市“微刺激”定向?qū)捤傻?ldquo;刺激剛需”政策或?qū)⒊雠_，各地可以針對自住需求進一步出臺“差別化”信貸政策，鼓勵自住需求入市。

    事實上，住房信貸政策層面在局部地區(qū)或城市已經(jīng)開始進行“微調(diào)”，出臺一些“微刺激”措施，比如：“央五條”研究落實差別化住房信貸政策、改進住房金融服務有關工作，“優(yōu)先滿足”首套自住購房的需求；各地對于人才類購房需求給予積極的落戶及稅費優(yōu)惠政策；在當前商貸利率高企的市場背景下，安徽宣城、蕪湖、馬鞍山、沈陽等地在公積金貸款上針對對于首套房置業(yè)者的進一步的定向?qū)捤?，降低貸款利率，提高信貸額度及審批周期，降低購房者入市的門檻等。

    但是，短期內(nèi)來看，繼央行5月12日“喊話”要求支持個人住房貸款后，銀監(jiān)會也提出繼續(xù)實行差別化的房貸政策，支持首套房貸需求，盡管當前首套房貸的貸款審批速度比此前有明顯提高，但是，大多數(shù)商業(yè)銀行并沒有立即下調(diào)首套房貸利率，甚至廣州、石家莊等城市首套房貸利率還出現(xiàn)上浮的現(xiàn)象。因此，一定意義上來看，“央五條”支持首套自住房貸的政策落空。從調(diào)研情況來看，目前市場上首套房貸利率的主流變動情況并不大，仍是基準利率或上浮，并且視購房者個人資質(zhì)而定，最高上浮10%。

    若大多數(shù)商業(yè)銀行并沒有立即下調(diào)首套房貸利率，房地產(chǎn)市場交易量仍然會維持當前比較低迷的狀態(tài)，企業(yè)資金面仍然還會相對緊張，那么，在未來2-3個月里就會有更大范圍、更大幅度的降價現(xiàn)象出現(xiàn)，樓市“降價潮”將真正來臨。

    因此，在“央五條”及國務院常務會議指出加大“定向降準”措施力度之后，當前住房信貸政策層面應該是基本圍繞“自住需求”進行點式微調(diào)，并且在貸款利率、審批額度、審批周期等方面應該給予“”自住需求“”更多定向支持，繼續(xù)支持合理的市場需求，以維持房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。