35城市住宅總庫存創(chuàng)歷史新高 短期房價下跌壓力增大

    6月10日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《5月份新建商品住宅庫存報告》。報告指出，截至5月底，受監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存再創(chuàng)歷史新高，一線城市上升最為明顯。此外，35個城市新建商品住宅存銷比為16.5個月，存銷比指標(biāo)在繼續(xù)惡化。

    監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至5月底，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市在內(nèi)的35個城市新建商品住宅庫存總量為25570萬平方米，環(huán)比增長2.7%，同比增長20.1%。庫存再創(chuàng)歷史新高。5月份市場成交并沒有預(yù)料中的大幅反彈，房企跑量的希望落空，庫存面臨“壓力山大”的窘境。

　　具體來看，35個城市中，有29個城市庫存同比增長。其中南昌、寧波和九江3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到77.4%、60.9%和56.9%。此類城市去年同期庫存消化狀況較好，庫存量較低，從而使得今年同比值偏高。同時，35個城市中，有6個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢。其中貴陽同比跌幅最大，為21.4%。

　　全國樓市成交持續(xù)下滑，是庫存增加的主要原因。僅5月單月，35個城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為2 1 9 8萬 平 方 米 ， 環(huán) 比 增 長2.8%，同比增長0.2%。這是今年以來單月新增供應(yīng)的最高水平，大于5月份成交量。而5月份成交量為1520萬平方米，環(huán)比增長1 .1%，同比減少17.4%。

　　易居研究員嚴(yán)躍進分析指出，5月份房企加大推盤力度，但市場看跌情緒依然較重，部分未消化的新增供應(yīng)轉(zhuǎn)化成為庫存。這也表明雖然整個市場推盤節(jié)奏在逐漸加快，但是去化速度并未明顯改善。

　　值得一提的是，逐漸增強的看跌情緒導(dǎo)致一線城市庫存明顯上升。嚴(yán)躍進告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從2月份以來的庫存走勢可以看出，一線城市庫存上升力度明顯大于二三線城市，5月份庫存量甚至超過2011年12月的歷史高位。“這說明近期一線城市市場降溫力度大，導(dǎo)致庫存去化的壓力也比較大。”他說。

　　此外，二三線城市庫存總量也呈現(xiàn)出小幅上升態(tài)勢。易居報告分析認(rèn)為，從35個城市相關(guān)數(shù)據(jù)來看，溫州以44 .9的存銷比居于首位，而合肥以5.7的存銷比墊底。其中，溫州、丹東、濟寧、茂名和西安的存銷比數(shù)值比較大，此類城市房價下跌的概率比較大。相比而言，南寧、廈門、大連、南京、南昌和合肥的存銷比較小，此類城市近期房價相對比較堅挺。

　　嚴(yán)躍進還表示，5月份庫存壓力空前，進一步加劇了樓市的悲觀情緒。很多房企前幾月銷售乏力，礙于資金壓力加大推盤節(jié)奏，試圖用以價換量的策略來改善銷售業(yè)績。但“紅五月”行情落空，觀望情緒依然濃厚，這導(dǎo)致庫存積壓、庫存去化周期變長。

　　他表示，“5月份庫存去化周期超過16個月，表明去化壓力空前。同時，對比歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，在2011年10月至2012年5月期間，單月的庫存去化周期基本上在16個月以上水平，此時全國70個大中城市房價指數(shù)出現(xiàn)了環(huán)比負增長現(xiàn)象，也就是房價出現(xiàn)了下跌”。

　　嚴(yán)躍進認(rèn)為，從這個角度來看，今年5月份的庫存去化周期和歷史上該階段有較大的相似性。近期全國70城房價出現(xiàn)環(huán)比下跌的可能性正在增大。