房企業(yè)績(jī)現(xiàn)分化：大房企銷(xiāo)售集體回升 中小房企處境艱難

    隨著降價(jià)潮在全國(guó)蔓延，大型房企舉起降價(jià)大旗，上市房企業(yè)績(jī)出現(xiàn)進(jìn)一步分化。

    根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月9日，已經(jīng)發(fā)布銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的全國(guó)19個(gè)上市房企5月份合約銷(xiāo)售額為738億元，環(huán)比微漲2.5%。

    在這其中，由于萬(wàn)科、保利等龍頭企業(yè)加大降價(jià)促銷(xiāo)的力度，銷(xiāo)售額出現(xiàn)企穩(wěn)回升的勢(shì)頭，但以合生創(chuàng)展]為代表的中小型房企由于價(jià)格調(diào)整策略緩慢，導(dǎo)致銷(xiāo)售額持續(xù)下滑，完成全年目標(biāo)幾無(wú)可能。

    輝立證券分析師陳耕向記者表示，隨著降價(jià)潮在全國(guó)樓市蔓延，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)并不樂(lè)觀。

    陳耕向記者表示預(yù)計(jì)在6月后會(huì)出現(xiàn)大量中小型上市房企下調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo)的情況，在“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局下，這些企業(yè)謀求轉(zhuǎn)型也迫在眉睫。

    龍頭房企主導(dǎo)“降價(jià)潮”

     作為房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)旺季，5月份通常才會(huì)迎來(lái)真正意義上的第一個(gè)成交高峰，但在市場(chǎng)需求不振、面臨深度調(diào)整的情況下，今年的“紅五月”并未出現(xiàn)。

    根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)24個(gè)典型城市5月份新建商品住宅共成交1343萬(wàn)平方米，環(huán)比減少9%，同比減少24%。

    全國(guó)24個(gè)典型城市，前5月共成交7038萬(wàn)平方米，同比減少1623萬(wàn)平方米，降幅達(dá)19%，5月整體市場(chǎng)依舊沒(méi)有明顯起色。

    即便進(jìn)入6月份，市場(chǎng)成交依然低迷。

    根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月8日，全國(guó)54個(gè)重點(diǎn)城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為39162套，同比5月初同期的47630套下調(diào)比例達(dá)到了17.8%，其中除一線(xiàn)城市相對(duì)平穩(wěn)外，其他城市下調(diào)幅度均超過(guò)一成。

    但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，大型房企5月份銷(xiāo)售額出現(xiàn)集體回升的勢(shì)頭。與去年同期相比，今年5月份萬(wàn)科合約金額同比上漲3%，增幅與上月持平，綠地集團(tuán)同比增幅高達(dá)37%，較4月擴(kuò)大17個(gè)百分點(diǎn)，保利地產(chǎn)(行情,問(wèn)診)同比增幅也由負(fù)轉(zhuǎn)正，金額同比從4月的下降12%變?yōu)樯蠞q10%。從環(huán)比觀察，保利、綠地、萬(wàn)科5月銷(xiāo)售額環(huán)比漲幅分別高達(dá)47%、25%、14%，銷(xiāo)售回暖的跡象相當(dāng)明顯。

    克而瑞研究中心經(jīng)理陳開(kāi)朝認(rèn)為，5月重點(diǎn)房企業(yè)績(jī)回升企穩(wěn)，部分是因?yàn)榈胤骄仁辛Χ燃哟?，特別是首套銀行信貸有所放松，但更重要的是這些房企隨行就市加大了促銷(xiāo)力度，尤其是龍頭房企的降價(jià)意愿相當(dāng)明顯。

    以萬(wàn)科為例，繼北京住總?cè)f科橙于3月率先降價(jià)后，其位于廣州的萬(wàn)科歐泊、萬(wàn)科金色家園均出現(xiàn)15%～30%的價(jià)格降幅并取得熱銷(xiāo)。綠地集團(tuán)5月147億元業(yè)績(jī)中，上海綠地中心二期銷(xiāo)售貢獻(xiàn)了近30%，該項(xiàng)目5月成交單價(jià)僅為5.8萬(wàn)元/平方米，周邊的住宅項(xiàng)目均在7萬(wàn)/平方米以上。

    中小型房企轉(zhuǎn)型迫在眉睫

    與大型房企相比，記者發(fā)現(xiàn)多數(shù)中小型房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)持續(xù)下滑，這其中，首創(chuàng)置業(yè)今年前5月累計(jì)簽約金額約51.3億元，按照全年280億元的銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)算，完成度僅為18%；花樣年今年前5月累計(jì)銷(xiāo)售額為13.57億元，按照全年150億元的銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)算，完成度僅為10%；合生創(chuàng)展今年前4月的銷(xiāo)售金額僅為12.21億元，同比跌幅高達(dá)65.2%。

    “有很多中小型房企年初對(duì)于市場(chǎng)過(guò)度樂(lè)觀，制定了較高的銷(xiāo)售目標(biāo)，隨著市場(chǎng)壓力在下半年繼續(xù)顯現(xiàn)，我預(yù)計(jì)在6月份之后會(huì)有越來(lái)越多的房企下調(diào)年度銷(xiāo)售目標(biāo)”，陳耕告訴記者。

    根據(jù)德意志銀行近日發(fā)布的報(bào)告顯示，花樣年、合生創(chuàng)展、首創(chuàng)置業(yè)、中國(guó)海外宏洋、寶龍地產(chǎn)、中國(guó)奧園、建業(yè)地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等地產(chǎn)商今年前四月銷(xiāo)售額僅達(dá)成其年度銷(xiāo)售目標(biāo)的不到20%，預(yù)計(jì)上述房企或無(wú)法達(dá)成今年銷(xiāo)售目標(biāo)。

    陳耕認(rèn)為，大型房企由于盤(pán)子夠大，定價(jià)策略靈活，加上融資渠道順暢，它們可以通過(guò)積極的定價(jià)策略犧牲利潤(rùn)以搶占市場(chǎng)份額，但中小型房企承受較高的融資成本，價(jià)格調(diào)整空間有限，在大型房企的降價(jià)攻勢(shì)下，未來(lái)將逐漸從市場(chǎng)邊緣化。

    更致命的是，緊縮的信貸環(huán)境對(duì)于中小房企而言是“鋤弱扶強(qiáng)”的幫兇。綠城中國(guó)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平此前曾透露，目前商業(yè)銀行只向行業(yè)TOP30的房企發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，大量中小房企只能借助信托、民間高利貸等高息融資渠道，生存狀況惡劣。

    陳耕認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入分化時(shí)代，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的格局愈發(fā)明顯，像萬(wàn)科、恒大等大型房企可以通過(guò)提高市場(chǎng)占有率保持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，中小型房企未來(lái)要么退出市場(chǎng)，要么必須走上轉(zhuǎn)型之路，像花樣年通過(guò)分拆“彩生活”上市加快向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型、合生珠江系向金融轉(zhuǎn)型以及朗詩(shī)地產(chǎn)向綠色科技地產(chǎn)轉(zhuǎn)型均是最好的例子。