新版房屋買賣中介合同本周使用 業(yè)內稱仍存漏洞

    日前，市國土房管局和市工商行政管理局對房屋買賣中介服務合同示范文本進行修訂，并于本周推廣、使用新合同。對比新舊兩個版本的合同不難發(fā)現，基于 市場普遍關注的問題和常見的糾紛案例之下的新版合同，在許多交易細節(jié)上都打了“補丁”，譬如強調二手房交易違約責任、明確傭金收費標準、房屋有無占用戶口 或小學學位等細節(jié)加以補充，為二手房買賣雙方乃至房地產中介公司的合法利益保駕護航。

    對此，不少中介人士都對新合同的落地點贊，但也有業(yè)內人士建議新版合同可以再細致具體一些，比如新版合同中對二手房交易中的違約責任界定較為模糊，在實際操作中容易引起糾紛，希望有關部門盡快出臺相關細則說明。

    新聞

    海珠出招嚴堵漏洞

    5月26日刊出《網簽撤銷后 就能“報低價”》后，各界反響甚大。銀行方面開始嚴查貸款審批后網簽合同撤銷的情況，政府有關部門方面也向記者詢問涉嫌報低價的個案情況。海珠區(qū)房管局已率先對按揭買房遞件程序進行調整，嚴防以撤銷合同重簽合同來報低價的行為。

    從即日起，海珠區(qū)房地產交易登記中心要求：凡《存量房網簽合同》中貸款種類為按揭個案的，銀行必須錄入該案的貸款信息，房管局查核后，方可受理遞件業(yè)務。如銀行未能及時錄入，不另作預收件處理。

    此外，辦理房管交易業(yè)務過程中，凡客戶涉及存在身份證號碼或名字有變更的情況，必須提供戶籍所在地派出所出具之變更證明原件，且房管局預收資料后發(fā)函至出具證明之派出所，待復函后方才正式收件辦理業(yè)務。

    據地產人士分析，本次出臺嚴格規(guī)定也是防微杜漸。不過，有按揭和銀行方面的人士透露，由于身份變更后提供證明原件，還需要房管局發(fā)函派出所并等復函后才可以正式遞件，增加的時間較長，給銀行和買賣雙方帶來不便。

    新版合同之強調買賣雙方違約責任

    責任判定需配套細則

    與舊版合同不同的是，近期落地的新版《廣州市房屋買賣中介服務合同》強調了買賣雙方的違約責任及違約金賠付標準：“買家/賣家逾期支付中介服務費 的，應當每日按未付款0.05%的標準向中介支付違約金。中介未按約定履行義務，導致交易無法進行的，不得收取中介服務費，并按中介服務費的20%向買家 支付違約金，或賠償買家/賣家因交易無法進行而遭受的全部損失。”

    中原地產黃燕飛指出，在新合同出臺前，業(yè)內知名的幾家中介公司都基本按照上述違約金賠付標準去操作。

    不過，也有部分業(yè)內人士擔心新版合同所提及的“中介未按約定履行義務，導致交易無法進行的”，在實際交易中較難界定。在某大型房地產中介公司從事法 務工作的黃先生表示，導致二手房交易無法進行的原因往往是多方面的，倘若是因為中介惡意未按約定履行義務而導致交易“流產”，責任自然在中介方。但在近幾 年的二手房交易中，越來越多個案是因為房地產調控政策生變或銀行貸款額度收緊等問題，導致交易中止。

    “如果在一宗二手房交易中，中介、賣方、買方若都有錯，那么該如何判定違約責任呢？”他建議有關部門根據實際情況盡快出臺相關配套的細則說明。

    新版合同之重申中介服務費標準

    業(yè)內早已如此執(zhí)行

    新版合同還明確指出，“根據物價部門有關規(guī)定，房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%～2.5%計收。實行獨家代理的，收費標準由委托方與房地產中介機構協(xié)商，可適當提高，但最高不超過成交價格的3%。”

    此次特別在新版合同強調的傭金標準，實際上是重申物價局對中介服務費的定價。“我們早就按照物價局的標準去執(zhí)行，不過，能在合同中明確寫清楚傭金標準，可以避免買賣雙方與中介之間不必要的矛盾。”中原地產市場主任黃燕飛表示。

    而對于新合同中提及的分段支付中介服務費，受訪的多名中介經紀也表示在實際操作中，早已為之。“現時二手房買賣所產生的傭金和稅費基本都由買家承 擔，為了保障個人利益，買家都會在合同中備注中介費用的支付時間和方式，大多數都采用分次支付。”在珠江新城某房屋中介公司工作多年的劉先生表示，新版合 同所特別注明的中介費用分次付款以及傭金標準，無疑對買賣雙方乃至中介公司都添了一重保障。

    新版合同之如實填寫學位信息

    目前只能靠業(yè)主自覺

    新版合同在其賣方委托版本中，還增加了對二手房的學位占用、土地出讓金以及物業(yè)專項維修資金等細節(jié)的關注，要求賣方如實填寫相關信息。對于買家而言，此舉無疑為其二手房置業(yè)保駕。

    據中介人士介紹，二手房屋所涉及的土地出讓金、物業(yè)專項維修資金都可以通過去房管局“查冊”來“驗明正身”。但是，涉及到學位和戶口有 無被占用的問題，即便有新合同落地，按照目前的政策法規(guī)，還是需要業(yè)主自覺提供真實信息，無法實現買家或中介自行查驗。“關于學位和戶口問題，基本都會在 簽訂《存量房買賣合同》時，于備注欄或附則的補充條款寫明情況，而事前所簽訂的《房屋買賣中介服務合同》則很少提及此事。”

    以目前市場上優(yōu)質學位房“客多盤少”的供需情況看，學位房業(yè)主都是“老大”，“遇上人品好的，可能還愿意配合買家去開具證明；遇上人品一般的，聽到 買家這種要求，很可能就會嫌麻煩直接賣給他人”。黃燕飛認為，如果要堵住這個漏洞，光靠業(yè)主自覺遠遠不夠，還需要其他部分配合，譬如為買家提供查驗學位有 無被占有，或要求業(yè)主開具相關證明方可過戶交易等。