寧波房?jī)r(jià)為何領(lǐng)跑全國(guó):高地價(jià)推高房?jī)r(jià)上漲預(yù)期

    誰(shuí)也沒(méi)有想到，房地產(chǎn)行業(yè)在上半年會(huì)從“小陽(yáng)春”式的復(fù)蘇一夜進(jìn)入“盛夏”。曾經(jīng)資金鏈緊繃的地產(chǎn)商們，忽然之間變得“不差錢(qián)”了。而國(guó)內(nèi)各大一線城市頻頻登場(chǎng)的“地王”，在推高周邊房?jī)r(jià)的同時(shí)，也推高了人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期。

    寧波是這輪復(fù)蘇的典型。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局寧波調(diào)查隊(duì)調(diào)查，繼2007年10月寧波新建住房銷售價(jià)格以19.1%的同比漲幅“領(lǐng)銜”全國(guó)后，今年7月份寧波房?jī)r(jià)同比上漲4.3%，居全國(guó)第二位，而其中寧波市新建住房銷售價(jià)格同比上漲6.4%，漲幅居全國(guó)第一。

    先是頻頻出現(xiàn)的地王引發(fā)無(wú)數(shù)關(guān)注、推高房?jī)r(jià)預(yù)期，到如今“領(lǐng)銜”全國(guó)的房?jī)r(jià)漲幅，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，寧波算是賺足了眼球。

    但泡沫之憂也越發(fā)甚囂塵上。

    一些業(yè)內(nèi)人士反映，沒(méi)有料到這輪反彈力量如此驚人。如果“搶房潮”持續(xù)下去，原本就處于高位的房?jī)r(jià)不斷上漲，將加速形成樓市泡沫，且這一輪泡沫的規(guī)?？赡艹^(guò)2007年。

    大規(guī)模的拆遷“推波助瀾”

    “今年上半年新一輪城市建設(shè)和軌道交通建設(shè)大規(guī)模拆遷工作啟動(dòng)，兩大因素帶動(dòng)寧波市中心城區(qū)房屋交易量上升。這是7月份寧波市新建住房銷售價(jià)格同比上漲6.4%的重要原因。”寧波市統(tǒng)計(jì)局的相關(guān)人士分析說(shuō)，由于“五路四橋”項(xiàng)目的建設(shè)，截至5月底，累計(jì)完成拆遷協(xié)議簽訂2700多戶，完成拆遷協(xié)議簽訂面積51萬(wàn)多平方米。大規(guī)模的拆遷增加了大量剛性需求。業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，一般拆遷戶再次選購(gòu)商品房，除了套數(shù)增加外，住房面積也極有可能超過(guò)以往。

    對(duì)于本次寧波新建商品住房?jī)r(jià)格同比漲幅“領(lǐng)銜”全國(guó)，業(yè)內(nèi)人士都表示不意外：“寧波的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)與一線城市比相對(duì)滯后，這是價(jià)格傳導(dǎo)的結(jié)果，再加上7月是傳統(tǒng)意義上的淡季，國(guó)內(nèi)很多城市都處于房?jī)r(jià)穩(wěn)定月，但是寧波今年7月份的市場(chǎng)卻站在高點(diǎn)，這樣一比，寧波同比漲幅領(lǐng)先就很容易理解。”銀億房產(chǎn)策劃部人士分析認(rèn)為，寧波上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)惠型消化后，相對(duì)高價(jià)樓盤(pán)、高價(jià)戶型也進(jìn)入了銷售加速期，因此7月份一些高端樓盤(pán)的成交也拉動(dòng)了整體價(jià)格的上揚(yáng)。

    華星房產(chǎn)策劃咨詢有限公司總經(jīng)理也認(rèn)為，這次寧波拿第一有其“特殊性”。“金融危機(jī)讓很多人把資金投入到地產(chǎn)，作為資產(chǎn)保值的一個(gè)載體，再加上通脹的預(yù)期各種大環(huán)境讓房地產(chǎn)意外景氣，而寧波這次較大面積的拆遷和城市各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)的投入等都托起了寧波目前地產(chǎn)較好的基本面，從供需來(lái)看，寧波的地產(chǎn)是相對(duì)局限的市場(chǎng)，相對(duì)于國(guó)內(nèi)一線城市來(lái)說(shuō)，全國(guó)各地的投資者并不會(huì)大量涌入寧波買(mǎi)房，寧波的房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上還是‘自己人’在買(mǎi)房，但是寧波本身的供應(yīng)量略顯不足，而在今年的大需求下，供應(yīng)更是捉襟見(jiàn)肘。受供需因素決定，供應(yīng)沒(méi)有跟上需求就要向上走，必然導(dǎo)致寧波的房?jī)r(jià)快速攀爬。從土地成交而言，寧波頻頻出現(xiàn)地王，連近郊都出現(xiàn)了區(qū)域地王，讓周圍房?jī)r(jià)都為之一‘振’。”

    高地價(jià)推高房?jī)r(jià)

    漲幅背后到底有沒(méi)有泡沫？這是被普遍關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題，各方意見(jiàn)云云。“寧波房?jī)r(jià)走到這個(gè)高度，也不能完全排除有追漲的成分在內(nèi)，但是更多的因素是價(jià)格與市場(chǎng)的反彈。”這是寧波業(yè)內(nèi)比較認(rèn)同的一個(gè)說(shuō)法。

    在全國(guó)各地地王頻出，土地市場(chǎng)風(fēng)起云涌的背景下，最近兩個(gè)多月來(lái)寧波土地市場(chǎng)也未閑著，甚至連近郊都出現(xiàn)區(qū)域地王。

    6月1日，雅戈?duì)栔脴I(yè)以8707元/平方米的樓面地價(jià)拍下鄞州新城區(qū)聯(lián)心一地塊，成交總價(jià)達(dá)到10.283億元，成為鄞州區(qū)的新地王。6月5日，慈溪浙江祥生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司分別以樓面地價(jià)每平方米8335元、8243元拍下滸山江以西兩個(gè)地塊，成為慈溪新地王，土地出讓總價(jià)高達(dá)10.89億元。7月30日，寧波國(guó)家高新區(qū)誕生新“地王”，梅墟新城南區(qū)地塊區(qū)域市場(chǎng)6500-7000元/平方米的房?jī)r(jià)，拍出8170元/平方米的天價(jià)。

    高地價(jià)已實(shí)質(zhì)性地推高了房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，目前來(lái)看，還是市場(chǎng)供應(yīng)量不足導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)，供需關(guān)系不能打破的話，價(jià)格還會(huì)繼續(xù)向上。相對(duì)于其他城市而言，寧波的房?jī)r(jià)還在理性范圍之內(nèi)，而且還有一定上升空間，否則開(kāi)發(fā)商不會(huì)這么瘋狂拿地，由此也證明寧波市場(chǎng)整體來(lái)說(shuō)還是健康的。

    業(yè)內(nèi)人士稱，未來(lái)寧波市場(chǎng)可能出現(xiàn)的并不是普漲狀態(tài)，而是分化。比如金地高價(jià)拿下梅墟地塊，勢(shì)必要做高品質(zhì)項(xiàng)目，比如將來(lái)該樓盤(pán)售價(jià)會(huì)在1.5萬(wàn)元/平方米以上，但是并不說(shuō)明周邊樓盤(pán)也可以賣(mài)出這么高的價(jià)格，一個(gè)并非普漲而是價(jià)格分化的市場(chǎng)也說(shuō)明寧波的價(jià)格泡沫不存在。

    國(guó)土資源部前不久公布了地價(jià)占房?jī)r(jià)成本調(diào)查結(jié)果：“地價(jià)占房?jī)r(jià)15%-30%，平均是23.2%，因此地價(jià)不是推高房?jī)r(jià)的最終因素。”但是很多業(yè)內(nèi)人士，包括SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹堅(jiān)持認(rèn)為，就是地價(jià)推高了房?jī)r(jià)。

    地王頻出，步步推高房?jī)r(jià)，在當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)的形勢(shì)下，必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)和購(gòu)買(mǎi)力之間的更大脫節(jié)。

    價(jià)升量跌，該如何看調(diào)整

    與房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)走高同步出現(xiàn)的，是寧波樓市成交量出現(xiàn)的大幅萎縮。據(jù)寧波迪賽提供的數(shù)據(jù)，7月寧波市四區(qū)成交量較上月下跌了近40%。與此同時(shí)，在高房?jī)r(jià)面前，多個(gè)重點(diǎn)城市的樓市呈現(xiàn)“價(jià)升量跌”的態(tài)勢(shì)。分析稱，這既與近期樓市新增供應(yīng)量不足、“二套房貸”政策嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)，也是房?jī)r(jià)不斷上漲將部分購(gòu)房者“逼入”觀望狀態(tài)的結(jié)果。

    價(jià)升量跌雖不是樓市逆轉(zhuǎn)的風(fēng)向標(biāo)，但細(xì)心人士或已發(fā)現(xiàn)各種釋放微調(diào)信號(hào)之舉。8月4日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局撰文提醒政府必須警惕房?jī)r(jià)高漲。8月5日，國(guó)家稅務(wù)總局表示，近日將把房地產(chǎn)業(yè)的稅收作為監(jiān)管重點(diǎn)，要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的稅收征管。5日晚，央行發(fā)布貨幣報(bào)告，首次提出要對(duì)寬松的貨幣政策“動(dòng)態(tài)微調(diào)”。此外，國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委等部門(mén)近期對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的“小動(dòng)作”也是頻頻不斷。

    “宏觀政策將極大地左右寧波下半年的樓市。”寧波國(guó)驊房地產(chǎn)人士表示，“二套房貸”政策是關(guān)鍵。盡管銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的“二套房貸”政策早已實(shí)行，但今年上半年的宏觀政策較為寬松，各商業(yè)銀行的執(zhí)行力度也不一。“信貸政策一旦從嚴(yán)從緊實(shí)施，對(duì)一手房的銷售影響會(huì)比較大。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寧波區(qū)分部工作人員說(shuō)，在一手房購(gòu)房者中，有八九成客戶選擇按揭。“這么一來(lái)，可買(mǎi)可不買(mǎi)的市民，考慮到首付和利率問(wèn)題，可能會(huì)暫緩購(gòu)房計(jì)劃。”因?yàn)榘凑浙y監(jiān)會(huì)發(fā)布的政策，只要認(rèn)定是“二套房貸”的，首付比例不得低于四成，利率要在現(xiàn)行基準(zhǔn)利率上提高10%。

    不過(guò)，“二套房貸”政策對(duì)二手房銷售影響有限。根據(jù)二手房購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣，選擇按揭的比例為七成左右；而在這七成客戶中，首次置業(yè)與購(gòu)買(mǎi)二套以上的客戶比例為4：6。“估算后，僅四成二手房客戶會(huì)受‘二套房貸’政策影響。”