樓市整體降溫 昔日高價(jià)拿地房企陷進(jìn)退兩難境地

    地王的命運(yùn)，也會(huì)“其興也勃焉，其亡也忽焉”。近期傳出轉(zhuǎn)讓、出售消息的中冶南京下關(guān)地王和廣州亞運(yùn)城地王，就都在詮釋著這樣的軌跡。在北京，以中糧孫河地塊為代表的一批高價(jià)地，又面臨怎樣的境遇？拿地王之后，路要怎么走？

　　樣本

　　中糧孫河地王入市時(shí)間仍待定

　　6月初，記者來(lái)到去年中糧拿下的朝陽(yáng)區(qū)孫河HIJ地塊，看到該地塊已經(jīng)開工，圍墻中間正在開挖大坑。整個(gè)地塊的東南角上，售樓處主體工程框架已經(jīng)起來(lái)。工地上的一位工人告訴記者，售樓處大概還需要個(gè)把月才能完工。

　　從拿地算起，中糧孫河項(xiàng)目即將滿一年的時(shí)間。2013年7月23日，中糧地產(chǎn)以23.6億元、配建公租房3.3萬(wàn)平方米的條件，競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)孫河HIJ地塊。純商品房面積樓面價(jià)接近5萬(wàn)元/平方米，甚至有業(yè)內(nèi)人士測(cè)算其樓面價(jià)超過(guò)5.2萬(wàn)元/平方米。

　　和周邊項(xiàng)目相比，中糧孫河項(xiàng)目入市節(jié)奏相對(duì)較慢，拿地近一年，項(xiàng)目還沒有呈現(xiàn)。龍湖孫河項(xiàng)目雙瓏原著從2012年9月底拿地到2013年6月初開盤，前后9個(gè)月的時(shí)間；泰禾孫河項(xiàng)目北京院子從2013年1月底拿地到今年初開盤，正好一年的時(shí)間。

　　就中糧孫河項(xiàng)目有關(guān)情況，記者聯(lián)系了中糧地產(chǎn)總經(jīng)理李晉揚(yáng)，但未得到回復(fù)。此前中糧地產(chǎn)人士對(duì)外透露，孫河項(xiàng)目正在進(jìn)行前期準(zhǔn)備，具體的定價(jià)、入市時(shí)間說(shuō)不準(zhǔn)。

　　現(xiàn)象

　　地王入市節(jié)奏普遍推遲

　　與中糧孫河項(xiàng)目相類似，同在去年7月拿地的懋源夏家胡同地塊，目前也還處于早期報(bào)規(guī)階段，內(nèi)部人士透露預(yù)計(jì)入市要到2015年。

　　在北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，2013年下半年全國(guó)各地出現(xiàn)的地王項(xiàng)目，整體都在今年顯示入市難。在市場(chǎng)降溫的情況下，高價(jià)地項(xiàng)目的高周轉(zhuǎn)與高定價(jià)不能同時(shí)實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致企業(yè)很難在今年推動(dòng)地塊入市。

　　萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶也曾對(duì)記者表示，去年以每平方四五萬(wàn)元拿地的項(xiàng)目，今年會(huì)比較尷尬。

　　還有接近龍湖的人士透露，今年2月龍湖以6萬(wàn)元/平方米拿下的西局地塊，目前銷售準(zhǔn)備工作也在推進(jìn)，但是西局項(xiàng)目會(huì)不會(huì)像孫河項(xiàng)目那樣八九個(gè)月入市，還要看年底市場(chǎng)情況。

　　尷尬

　　高價(jià)地難以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)急轉(zhuǎn)

　　在房企人士看來(lái)，諸如中糧孫河項(xiàng)目等去年出現(xiàn)的一批高價(jià)地，在市場(chǎng)最熱的時(shí)候被房企摘得，入市卻趕上市場(chǎng)下行的時(shí)候，在和周邊樓盤的競(jìng)爭(zhēng)中就處于“價(jià)格劣勢(shì)”。

　　同在孫河，龍湖·雙瓏原著的地價(jià)在2萬(wàn)元/平方米的水平，泰禾·北京院子地價(jià)接近3萬(wàn)元/平方米，緊鄰中糧地塊的首開孫河地塊單價(jià)約2.6萬(wàn)元/平方米。

　　僅地價(jià)成本一項(xiàng)，中糧孫河地塊就比相鄰項(xiàng)目要貴出70%-150%。“賣低價(jià)，肯定賠本；賣高價(jià)，中糧的品牌優(yōu)勢(shì)并不突出。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中糧孫河項(xiàng)目起碼要賣到8萬(wàn)元/平方米才能保本，這很容易陷入一個(gè)兩難境地，“如果只是保本，品質(zhì)和龍湖、泰禾比就不會(huì)有很明顯的優(yōu)勢(shì)；如果重金投入，這無(wú)疑又意味著資金壓力，市場(chǎng)接受度也不確定。”

　　北京一家房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，相對(duì)于低價(jià)地項(xiàng)目，高價(jià)地在調(diào)控中或者樓市下行中回旋余地較小。這就會(huì)給企業(yè)資金周轉(zhuǎn)帶來(lái)很大壓力。“有時(shí)候不得已要等市場(chǎng)向好，最后賣現(xiàn)房，賣上價(jià)，才有得賺。”

　　諸如中冶在南京的下關(guān)地王，有巨額資金的投入，但周轉(zhuǎn)緩慢，最后不得不通過(guò)轉(zhuǎn)手補(bǔ)充現(xiàn)金流。而持有高價(jià)地難以應(yīng)對(duì)調(diào)控沖擊的，還有眾所周知的綠城。

　　■ 追訪

　　地王項(xiàng)目：關(guān)注度＞進(jìn)度

　　1、保利海德公園 已被團(tuán)購(gòu)

　　“項(xiàng)目已被團(tuán)購(gòu)，不再對(duì)外銷售。”如今，打開保利海德公園項(xiàng)目在某網(wǎng)站上的頁(yè)面，會(huì)顯示這樣的消息。

　　團(tuán)購(gòu)，也反映了海德公園這一昔日地王級(jí)銷售的樂(lè)觀。2010年3月，中國(guó)兵裝旗下北京世博宏業(yè)以約2.9萬(wàn)元/平方米的價(jià)格拿下薊門橋地塊。2011年該地塊轉(zhuǎn)手至保利地產(chǎn)。

　　保利地產(chǎn)當(dāng)時(shí)內(nèi)部意見并不一致，董事會(huì)中兩位獨(dú)立董事一位投了棄權(quán)票，一位明確表示反對(duì)。但隨著后來(lái)京城樓市發(fā)展，特別是農(nóng)展館地王出爐后，保利內(nèi)部也上調(diào)了對(duì)薊門橋項(xiàng)目即海德公園的預(yù)期。

　　消息人士透露，海德公園有來(lái)自保利集團(tuán)內(nèi)外的大量潛在客戶。保利地產(chǎn)一度冀望于通過(guò)申報(bào)更高的價(jià)格來(lái)調(diào)節(jié)需求。海德公園曾希望在去年底入市，但受限于北京的限價(jià)政策，一直沒能取證，但對(duì)于銷售預(yù)期，保利內(nèi)部比較樂(lè)觀，“肯定是不愁賣的。”

　　2、萬(wàn)柳書院 完成封頂

　　預(yù)期比較樂(lè)觀的還有中赫旗下的萬(wàn)柳書院。2012年7月拿地的萬(wàn)柳書院，主體結(jié)構(gòu)早已封頂，目前接近準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)。今年早些時(shí)候，項(xiàng)目方面向記者介紹，萬(wàn)柳書院301套房源已經(jīng)接待了1600組買房人。為準(zhǔn)備入市，萬(wàn)柳書院目前已完成6個(gè)樣板間，示范區(qū)也在進(jìn)一步完善。對(duì)于銷售節(jié)奏安排，中赫集團(tuán)新聞發(fā)言人朱敏日前也對(duì)記者表示，具體時(shí)間待定，對(duì)銷售前景保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，諸如海德公園、萬(wàn)柳書院，地段優(yōu)勢(shì)明顯，加上品質(zhì)打造的投入，居住屬性強(qiáng)，依然會(huì)吸引大量高端置業(yè)者關(guān)注。

　　3、崇文門地塊 打造自持商業(yè)

　　合景泰富旗下的崇文門菜市場(chǎng)地塊，也是北京土地市場(chǎng)一塊知名的高價(jià)地。2011年6月27日，合景泰富以7.1億元的價(jià)格拿下崇文門菜市場(chǎng)商業(yè)地塊，樓面價(jià)高達(dá)4.3萬(wàn)元/平方米，成為當(dāng)時(shí)北京最貴的土地。拿地近三年，崇文門菜市場(chǎng)地塊也多次遇到“延遲開工”等質(zhì)疑。

　　如今，在崇文門菜市場(chǎng)地塊已經(jīng)可以看到開工跡象。根據(jù)合景北京公司有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，崇文門地塊已經(jīng)在做地下工程。之前由于地處核心區(qū)，施工受限比較多，因此進(jìn)展比較慢。

　　據(jù)合景泰富方面透露，崇文門菜市場(chǎng)地塊命名為“北京·摩方”，將其規(guī)劃為自持的購(gòu)物中心，定位為北京潮流勝地，未來(lái)搭配歐美日韓市場(chǎng)品牌等。

　　“又不賣，不存在囤地、延遲開工等問(wèn)題”。根據(jù)合景方面透露，崇文門菜市場(chǎng)地塊預(yù)計(jì)2016年完工。