全國6城試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房 與政府合伙買房

    住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊4日表示，共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)正在北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石這6個城市推進(jìn)，作為政策性住房的一種新形式，有人期望，有人觀望。

    所謂共有產(chǎn)權(quán)住房，其主要做法是，地方政府讓渡部分土地出讓收益，然后以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭；配售時，保障對象與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。那么，與政府合伙買房，可行嗎？

    [亮點(diǎn)]

    共有產(chǎn)權(quán)住房有兩個直接作用，一個是通過共有產(chǎn)權(quán)的方式，使得部分群眾自己支付一部分錢解決住房問題；另一個是規(guī)范現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房和限價商品房制度，遏制在購置型的保障房里的牟利空間，使得買房子是解決住房問題，而非投機(jī)牟利。從長遠(yuǎn)看，它還能在一定程度上平抑高房價。

    [優(yōu)點(diǎn)]

    共有產(chǎn)權(quán)住房上市交易，如何避免重蹈經(jīng)濟(jì)適用房、限價房出現(xiàn)的套利現(xiàn)象，就顯得尤為重要。

    值得關(guān)注的是，與以往的經(jīng)濟(jì)適用房、限價房不同，共有產(chǎn)權(quán)住房是一種有限產(chǎn)權(quán)住房。政府和購買者將共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承擔(dān)土地和房屋貶值帶來的風(fēng)險。從制度設(shè)計上看，有限產(chǎn)權(quán)與完全產(chǎn)權(quán)的住房相比，本身就使投資獲利的空間大為減少。申購價格上基本與市場價格同步，更是大大壓縮了非法牟利的空間。

    [難點(diǎn)]

    有業(yè)內(nèi)人士指出，如果共有產(chǎn)權(quán)住房購買者在回購政府產(chǎn)權(quán)的時候，只要市場評估價降低幾個百分點(diǎn)，即可獲得巨大的經(jīng)濟(jì)利益。同樣，政府收購個人產(chǎn)權(quán)時，如評估價虛高，也存在利益輸送的問題。共有產(chǎn)權(quán)住房必須建立起公開透明的運(yùn)作機(jī)制，從申請、分配、售后監(jiān)管和退出等各個環(huán)節(jié)，設(shè)立防火墻。從試點(diǎn)城市的實(shí)踐看，如何確定政府與個人的產(chǎn)權(quán)份額，以及如何約定上市交易的分配份額，壓縮投機(jī)牟利空間，正是探索的難點(diǎn)與重點(diǎn)。

    誰來申購

    主要是中低收入者

    上海自2010年以來，已連續(xù)4次降低申請共有產(chǎn)權(quán)房的準(zhǔn)入門檻，目前3人及以上家庭人均月可支配收入線已放寬到5000元。截至今年一季度，累計簽約購房家庭約有6.7萬戶，基本做到當(dāng)年申請、當(dāng)年選房。

    江蘇淮安在2007年即推行共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房，住房限定套型面積(家庭人口3人控制在60平方米左右，最高不得超過90平方米)。目前，淮安已經(jīng)申購的共有產(chǎn)權(quán)房將近900套，政府向符合條件的家庭發(fā)放供應(yīng)券，兩年內(nèi)有效。

    北京去年推出自住型商品住房，最終明確為“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住房”，價格低于周邊市場30%、面積以90平方米以下為主。首個項(xiàng)目約提供2000套房源，最終由6.53萬戶確認(rèn)申購。

    從試點(diǎn)看，共有產(chǎn)權(quán)住房供給主要面對中低收入者，但對于購房者也需要理性。上海市房管局就提醒，市民在申請共有產(chǎn)權(quán)房時，應(yīng)當(dāng)充分估量家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力、貸款申請資格、原住房置換等實(shí)際條件，做到量力而行。暫時無力購買共有產(chǎn)權(quán)保障房的，可選擇廉租住房或公共租賃住房等其他住房保障渠道解決住房困難問題。

    產(chǎn)權(quán)咋分

    個人占比50%以上

    根據(jù)試點(diǎn)情況，政府與購房者產(chǎn)權(quán)比例是共有產(chǎn)權(quán)住房的焦點(diǎn)所在，也是未來調(diào)整的空間所在。近年來，試點(diǎn)地區(qū)不斷優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)比例調(diào)節(jié)機(jī)制，個人出資比例可在50%至100%之間由購房者根據(jù)家庭支付能力自由選擇，目標(biāo)是讓困難家庭支付部分經(jīng)濟(jì)適用房的購房款就能先行改善居住條件，再逐步取得全部產(chǎn)權(quán)。

    從江蘇淮安來看，通過政府產(chǎn)權(quán)分?jǐn)倻p輕購房人出資負(fù)擔(dān)，根據(jù)住房需求家庭的困難程度決定分?jǐn)偙壤?，?:5、6:4到7:3，困難家庭出資額最低不少于50%。

淮安市住建局副局長劉愛梅說，共有產(chǎn)權(quán)的做法是把產(chǎn)權(quán)先定下來，因?yàn)闆]有謀利空間，避免了“開寶馬住經(jīng)適房”和“經(jīng)適房抽簽六連號”等問題。不同的困難程度，可以有不同的產(chǎn)權(quán)的比例。當(dāng)?shù)氐慕?jīng)驗(yàn)是，打通了銀行、公積金貸款的貸款助購渠道，讓申購群體能夠更加便利地買房。

    如何退出

    各地不同還需探索

    針對政府退出的問題(即個人購買政府的份額)，江蘇淮安的操作辦法是，5年內(nèi)以原價購買，5年至8年加同期貸款利息，8年后則按市場評估價購買或按比例分成轉(zhuǎn)讓收益，因家庭困難不能購回的，可以像原來的經(jīng)適房一樣繼續(xù)使用。在湖北黃石，住戶如要購買超面積產(chǎn)權(quán)則需要按照市場價購買，住戶不愿意購買，可永遠(yuǎn)共同持有產(chǎn)權(quán)。

    個人退出的問題，各地的指導(dǎo)原則是政府有優(yōu)先權(quán)，即按照評估價回購個人的產(chǎn)權(quán)，或者在房屋再上市交易環(huán)節(jié)，按比例獲得增值收益。

    目前，共有產(chǎn)權(quán)住房仍需進(jìn)一步探索，且需要不斷對制度創(chuàng)新。記者了解到，目前深圳的共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)方案正在研究中，將在6月底前出臺方案，今年下半年將有一個保障房項(xiàng)目采用共有產(chǎn)權(quán)方式。

    深圳市住房和建設(shè)局政策咨詢委員會常務(wù)秘書長陳藹貧表示，共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上關(guān)鍵是要理清政府與個人所占份額，以及份額如何轉(zhuǎn)化的問題。正在研究中的深圳共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)方案中，不僅在考慮其他城市已經(jīng)出臺的共有產(chǎn)權(quán)模式，還在考慮推出政府與個人、政府與企業(yè)、企業(yè)與個人這三類共有產(chǎn)權(quán)模式。

    共有產(chǎn)權(quán)住房如何影響樓市

    一定程度上

    有利于抑制房價上漲

    業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)量的逐漸增加，其在改善樓市結(jié)構(gòu)、“對沖”高房價等方面的效應(yīng)將逐漸凸顯。以北京市為例，去年下半年北京推出2萬套共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品房，今年將供應(yīng)5萬套，占全年商品房銷售的50%左右，可大大改變住房供給結(jié)構(gòu)，同時，自住型商品房價格比周邊市場價低30%左右，將對今年北京市場房價起到較大的緩沖作用。

    德佑地產(chǎn)市場分析師趙葆根認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房緩解了一部分中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)壓力，保障了其擁有房產(chǎn)的權(quán)利，一定程度上有助于抑制房價上漲。另外，作為住房保障和供應(yīng)體系的一部分，共有產(chǎn)權(quán)房體現(xiàn)了社會公平性。一些研究機(jī)構(gòu)還認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房將為轉(zhuǎn)換房地產(chǎn)調(diào)控方式起到積極作用。

    國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)住房的本質(zhì)是政府住房公共政策在商品住房領(lǐng)域的體現(xiàn)。共有產(chǎn)權(quán)住房一方面為居民提供了相對較低價位的普通商品房，使其“買得起，住得上”；另一方面，改善和優(yōu)化了熱點(diǎn)城市商品住房供給結(jié)構(gòu)；共有產(chǎn)權(quán)住房還緩解了一線和熱點(diǎn)二線城市房價上漲的壓力，在一定程度上能夠平抑房價，疏解高房價的困擾。

    住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師

    回應(yīng)樓市三大熱點(diǎn)

    樓市拐點(diǎn)來了？

    指標(biāo)增速下降是正常調(diào)節(jié)

    住房城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師馮俊表示，房地產(chǎn)市場大多數(shù)指標(biāo)都在增長，只是增速在下降。他說：“這屬于市場正常的調(diào)節(jié)。必須歷史地看問題，同比增長為負(fù)，主要是由于去年同期基數(shù)過大造成的。”

    馮俊強(qiáng)調(diào)，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控始終要堅(jiān)持保護(hù)消費(fèi)需求、遏制投資需求。

    限購政策要取消？

    沒有地方公開表態(tài)取消限購

    馮俊表示，宏觀調(diào)控政策是鼓勵、保護(hù)消費(fèi)需求，遏制投資需求。每個地方根據(jù)自己的實(shí)際情況作出判斷。他說：“從目前我得到的信息，還沒有一個地方公開說要取消限購。”馮俊認(rèn)為，從限購政策來看，對老百姓的消費(fèi)需求是沒有影響的，只是對過度投資需求有限制。

    空置率如何統(tǒng)計？

    不能通過晚上數(shù)燈推算空置率

    馮俊表示，現(xiàn)在對于空置率沒有一個準(zhǔn)確的官方定義。對于一些人通過晚上數(shù)亮燈的住房比率大致推出來的空置率，馮俊不認(rèn)同。他說：“假設(shè)我家住三居室，晚上一般就開一兩個燈，如果你在我家樓下看，肯定是一大半窗戶是黑的，這怎么能算空置？所以不能用亮燈的數(shù)量衡量。有些事情有待制度的完善，簡單說空置多少不太合適。”