增速下滑不等于樓市拐點(diǎn)

    昨日，新上任住建部黨組書記的陳政高并沒有選擇在國新辦“棚戶區(qū)改造和保障性住房建設(shè)工作進(jìn)展情況”新聞發(fā)布會上進(jìn)行任職以來的首秀，而出席發(fā)布會的住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊則對當(dāng)前樓市熱點(diǎn)問題打起太極。會上，對于媒體接連追問目前我國房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)“拐點(diǎn)”，馮俊從側(cè)面表示并不認(rèn)同“拐點(diǎn)”的說法，認(rèn)為當(dāng)前市場增速雖少量下降但仍屬政策調(diào)節(jié)。而提到部分地方政府放松限購的合理性時，馮俊更回避了直面表態(tài)，僅稱目前地方尚無公開取消限購，限購對老百姓的消費(fèi)需求沒有影響，只是限制了過度投資需求。

    今年以來，我國樓市出現(xiàn)大面積降溫已成不爭的事實(shí)。眾多城市樓市成交大幅萎縮、庫存積壓；部分中小房企資金回收壓力巨大，甚至開啟了破產(chǎn)倒閉潮，包括綠城等在內(nèi)的一些大型房企也出現(xiàn)經(jīng)營困難。國家統(tǒng)計局公開數(shù)據(jù)顯示，今年4月，全國70個大中城市中，房價停漲城市數(shù)量較3月的14個幾乎增加了一倍，創(chuàng)近18個月以來的新高。種種統(tǒng)計數(shù)據(jù)普遍呈現(xiàn)了國內(nèi)樓市進(jìn)入下行通道的大趨勢，也令“樓市拐點(diǎn)論”獲得了不少專家的支持。“目前我國市場預(yù)期已出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，未來很可能是房價不斷下跌。”中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示。

　　未正面表態(tài)的馮俊認(rèn)為用“拐點(diǎn)”形容我國樓市是否進(jìn)入轉(zhuǎn)折期并不合適，他表示，總體來說，市場大多數(shù)指標(biāo)都在增長，整體增速雖然下降但并不等于負(fù)增長，只是因為去年同期增長基數(shù)較大導(dǎo)致，當(dāng)前增速放慢屬于市場政策調(diào)節(jié)。“馮俊的說法在一定程度上顯示出中央不可能出手‘救市’的態(tài)度，顯示出我國目前尚不太可能完全改變樓市調(diào)控的政策方向。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)教授陳國強(qiáng)表示，在此情況下，馮俊對限購政策的回答可以解釋為，中央不會出臺文件要求部分城市退出限購，不強(qiáng)求各地政策一致，而地方政府在松動限購政策時需要把握尺度，但重點(diǎn)城市、一線城市放松限購預(yù)計基本無望了。

　　此外，馮俊還對目前正在進(jìn)行修改的《城鎮(zhèn)住房保障條例》（草案）中有關(guān)保障房退出機(jī)制建立的問題介紹稱，《條例》起草過程中就確定了解決住房保障退出問題這個著力方向，除了不符合條件但沒被審核出來提供虛假信息的人住上了保障房之外，真正需要慎重考慮的是隨著百姓收入的增長，保障房如何退出的問題。

　　“退出機(jī)制并不一定意味著要退出保障房，更合理的應(yīng)是退出原有的福利機(jī)制。”馮俊明確，《條例》中的退出機(jī)制將對享有保障房福利個人和家庭的收入增長抱有一定的寬容度，允許一定的收入增長，比如收入增長過程中可以不斷增加廉租房的租金，一直提高至市場租金水平，相當(dāng)于退出了福利機(jī)制。

　　對此，陳國強(qiáng)卻擔(dān)憂稱，目前我國各地的保障房形式、種類十分繁多、復(fù)雜，退出機(jī)制主要適用于公租房、廉租房，但對于大多數(shù)城市尤其是住房資源緊張的一線城市而言，公租房不可能永久終身使用，如果依靠不斷提高租金來提供住房給收入提高的個人、家庭的話，公租房可能就會逐漸變性，包括提高租金的標(biāo)準(zhǔn)、周期、幅度，核查租戶收入水平以及公租房轉(zhuǎn)成一般租賃住房等操作過程難度都非常大。