專家否認“營改增”攤薄房地產(chǎn)利潤 稱對房企是好事

    目前，作為我國財稅體制改革重頭戲的營業(yè)稅改征增值稅試點范圍已擴充至全國10個行業(yè)。繼今年6月1日全國電信業(yè)營改增試點上線運行之后，房地產(chǎn)業(yè)也被視為下一個營改增試點可能涉及的行業(yè)，據(jù)《經(jīng)濟參考報》消息稱，房地產(chǎn)業(yè)營改增后稅率很有可能為11%。

   在5月房價首現(xiàn)跌勢、多家龍頭房企銷售面積下滑、土地成交量價齊跌等多重現(xiàn)實影響下，這一稅制改革引發(fā)了不少業(yè)內(nèi)對“房企利潤空間將被進一步壓縮”的擔(dān)憂。原中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任、研究員牛鳳瑞則直言，不贊成這種邏輯，認為說壓縮房地產(chǎn)利潤空間是把問題簡單化，其實營改增對房企是好事兒。

　　擴圍

　　“營改增”或?qū)⒂|及房地產(chǎn)業(yè)

　　據(jù)《經(jīng)濟參考報》6月3日消息，目前財稅部門已開始著手對房地產(chǎn)業(yè)進行營改增調(diào)研，房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改繳增值稅后稅率很有可能為11%，但調(diào)研還處于初期階段，具體實施方案尚無定論。

　　據(jù)悉，營業(yè)稅改征增值稅試點改革是我國正在進行的一項重大稅制改革，2012年1月1日起于交通運輸業(yè)開始首批試點，預(yù)計將于2015年年底完成全行業(yè)營改增改革。在電信業(yè)于今年6月1日被納入營改增試點之后，目前尚未納入試點的僅剩生活類服務(wù)業(yè)、文化體育業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)和金融行業(yè)。而這，也正是房地產(chǎn)業(yè)被認為是即將納入營改增試點的重要原因。

　　據(jù)媒體報道，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅為5%，建筑業(yè)營業(yè)稅為3%，未來這兩個行業(yè)都有可能調(diào)整為增值稅11%。但對于房地產(chǎn)行業(yè)稅收營改增的具體實施時間和方法等，目前還未有官方解讀。財政部財科所副所長劉尚希對媒體表示，房地產(chǎn)業(yè)營改增還沒有出臺具體方案，稅率、征收方式等方面還存在較大變數(shù)。

　　另外，在不少專家看來，房地產(chǎn)業(yè)推行營改增的難度并不小。一方面，稅制設(shè)計牽扯到核算房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)增值額；另一方面，作為地方財政收入主力的房地產(chǎn)相關(guān)稅收一經(jīng)變更至繳納增值稅，原本由地稅部門征收的“營業(yè)稅”，將轉(zhuǎn)由國稅部門征收“增值稅”，地方財政收入將受影響。

　　擔(dān)憂

　　“營改增”攤薄房企利潤？

　　“房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改繳增值稅后稅率很有可能為11%”的消息一經(jīng)傳出，業(yè)內(nèi)擔(dān)憂之聲漸起。有業(yè)內(nèi)表示，如果房地產(chǎn)業(yè)價格上升空間有限，營改增后房企盈利將受到影響，房企的日子恐怕會更加難過。

　　原中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任、研究員牛鳳瑞在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時表達了不同的看法：“我不贊成這種邏輯，營改增整體改革的目的是要減少企業(yè)的納稅負擔(dān)，讓納稅更加合理和公平，說壓縮房地產(chǎn)利潤空間是把問題簡單化。”在他看來，房地產(chǎn)企業(yè)營改增后的稅收是在去除土地價格、勞動力價格等成本之后進行征收，對房企來說是好事兒。據(jù)了解，目前房地產(chǎn)營業(yè)稅為5%，需按照全值繳納，而在營改增后，開發(fā)商如果收到增值稅票，則可以進行相應(yīng)抵扣。

　　“房地產(chǎn)的利潤跟這個稅率沒有太大的關(guān)系。”浙江省浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長丁建剛也認為，現(xiàn)階段已有開發(fā)企業(yè)利潤降低到比較薄的水平，甚至在盈虧線上。但如今征收的營業(yè)稅是剛性的，房企賺錢不賺錢都需要交5%的營業(yè)稅，而改成增值稅之后，只有賺錢了才需要繳納賺錢部分的11%。

　　對于房地產(chǎn)業(yè)“營改增”會否影響房價，牛鳳瑞表示，營改增主要涉及納稅的公平性問題，說影響房價還為時尚早。

　　險境

　　多數(shù)房企半年報堪憂

　　不論是對于“營改增”，還是之前傳出的地方“限購松綁”、“限降令”等，房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)媒體均表現(xiàn)出了敏感和恐慌，這與當(dāng)下眾房企面臨的市場頹勢密切相關(guān)。

　　據(jù)CRIC研究中心統(tǒng)計的24個典型城市成交數(shù)據(jù)來看，5月新建商品住宅共成交1369萬平方米，16個城市成交環(huán)比下降，平均減少7%，同比降幅也不小。另有數(shù)據(jù)顯示，包括萬科、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、華潤置地在內(nèi)的房企巨頭今年前4個月的銷售面積均大幅下滑，多數(shù)銷售面積下滑幅度超過20%。

　　在拿地方面，無論是一二線城市，還是三四線城市，大小房企均表現(xiàn)得十分謹慎。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，5月一線城市土地成交建筑面積為388 .6萬平方米，環(huán)比下降35.6%，同比下降41.6%，創(chuàng)下近兩年來新低。

　　將多數(shù)房企至于險境的還有受阻的融資渠道。5月底銀監(jiān)會發(fā)布的《中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會2013年報》披露，2014年將嚴控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，并繼續(xù)強化“名單制”管理，防范個別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險傳染。

　　對此，原中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任、研究員牛鳳瑞分析稱，雖然“營改增”對于壓縮房企利潤空間并無進一步加深作用，但房地產(chǎn)市場下行、房企本身利潤空間下降已然成為了不爭的事實。