央企退房令四年收效甚微 或借混合所有制試點加速

    央企“退房令”祭出時的聲色俱厲，言猶在耳。

    在2010年的“兩會”敏感期中，“央企一天三地王”事件成為本輪房地產(chǎn)調控的發(fā)端。彼時，國資委宣布78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)，并要求這些企業(yè)在15個工作日內制訂退出方案。

    但4年過去了，“退房令”的震懾效果遠遠低于市場預期，78家央企退出房地產(chǎn)行業(yè)一事進展極緩，真正退出者也寥寥無幾。目前，只有不到20家央企通過剝離或者轉讓方式，從房地產(chǎn)市場陸續(xù)退出。而這種退出還僅是個姿態(tài)，零星股權轉讓或者協(xié)議出讓項目，鮮見大規(guī)模退出舉動。

    眼下，一直以來進度遲緩的房地產(chǎn)央企整合步伐，有望借助國資混合所有制改革而加快。據(jù)了解，監(jiān)管部門近日正委托市場化機構，對央企的“涉房”狀況進行摸底調查。待摸清家底之后，將試點混合所有制改革，積極吸納社會資本進入，或將加快部分央企“退房”步伐。

    央企與國資委打太極

    在實際執(zhí)行上，“退房令”可謂雷聲大雨點小。時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，國資委僅對外通報了2010年、2011年這兩年非房地產(chǎn)主業(yè)央企退出房地產(chǎn)的進度，2012年至今的退出情況再無公布。此外，去年起，北京產(chǎn)權交易所等機構亦不再對外透露非房地產(chǎn)業(yè)央企退房情況的分類統(tǒng)計數(shù)據(jù)。據(jù)時代周報記者根據(jù)京津滬渝等四地產(chǎn)權交易所的不完全統(tǒng)計，今年以來，中國遠洋、中國兵器集團、中國化工等非房地產(chǎn)主業(yè)央企掛牌轉讓房地產(chǎn)項目股權的案例不足10起，涉及金額不足4億元。此前數(shù)據(jù)顯示，只有不到20家央企通過剝離或者轉讓方式，從房地產(chǎn)市場陸續(xù)退出。而這種退出還僅是個姿態(tài)，沒有大規(guī)模的舉動。

    “我們已經(jīng)很久沒有關注退房令了，這兩年提的頻率不如以前高，”一家央企內部人士對記者透露，國資委后來對央企的口徑是“各家情況不一樣，沒法一刀切，要遵循市場規(guī)律”。

    該人士直言，“當時的原則是，視央企自身實際情況來定，如果房地產(chǎn)副業(yè)對主業(yè)的推動力有限，則可以選擇放棄，但如果對主業(yè)有積極的影響，或將來可能成為主業(yè)，則還是可以繼續(xù)做下去。”這也就不難理解，在“退房令”執(zhí)行僅一年的2011年，國資委再次擴增了房地產(chǎn)央企的陣容，將魯能集團、中航工業(yè)、新興集團、神華集團、中煤集團5家央企的房地產(chǎn)業(yè)務視作主業(yè)管理。加上2010年確定的中國建筑、保利、華僑城等在內的16家房地產(chǎn)主業(yè)央企，這一陣營擴展到21家。

    蘭德咨詢總裁宋延慶向時代周報記者表示，這個數(shù)字未來或許還會增加。據(jù)他介紹，已經(jīng)有央企開始排隊等候再度獲取房地產(chǎn)牌照，其中的一大標準是房地產(chǎn)板塊在營業(yè)總收入占比較高，盈利能力較強。在目前的梳理中，北京CBD核心區(qū)中服大廈的擁有者—中國恒天集團或許就是一個典型的案例。據(jù)報道，“退房令”后，恒天集團的地產(chǎn)業(yè)務不退反進，先后啟動了北京宋莊時尚創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目和襄陽舊城改造項目，并一度計劃將房地產(chǎn)業(yè)務在集團的營收占比提高至20%。據(jù)稱，其一直在與國資委溝通，試圖獲得房地產(chǎn)主業(yè)資格。

    “央企退房陷入了多方利益糾結之中，其速度顯然不能令人滿意。他們能與國資委之間打太極，最大的原因就是國資委并沒有給78家央企設定退出時間表以及具體操作方式上的約束條件，”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事李驍對時代周報記者說，事實上，這78家央企最終退出與否，從政策層面來說，并無強制性的要求。而在宋延慶看來，房地產(chǎn)市場自2011年開始又迎來了一個快速發(fā)展時期，盡管今年形勢有所下滑，但在國企監(jiān)管機制未完善、房地產(chǎn)利潤依舊很高的形勢下，也很難完全實現(xiàn)非主業(yè)央企退房。

    據(jù)時代周報記者了解，在央企的考核指標中，近年深化了經(jīng)濟增加值(EVA)的考核。所謂EVA，是指經(jīng)核定的企業(yè)稅后凈營業(yè)利潤減去資本成本后的余額。在2013年的新考核標準中，EVA指標權重已提高至50%，利潤總額指標權重下降為20%，同時取消了主營收入增長率指標，相應更換為總資產(chǎn)周轉率?？己瞬贿_標的央企負責人，將根據(jù)考核分數(shù)扣減延期績效薪金。

    在2013年底的央企負責人經(jīng)營業(yè)績考核工作會議上，國資委副主任黃淑和稱，今后，國資委考核將更加強化EVA對國有資本價值和投向的引導作用。國資委正在研究基于此的央企負責人任期激勵方案，待時機成熟后推出。

“分布在各個領域的央企承擔著為國有資產(chǎn)保值增值的任務，而現(xiàn)階段只有房地產(chǎn)業(yè)能實現(xiàn)這個目標。”中國房產(chǎn)開發(fā)集團原總裁孟曉蘇就曾坦承，現(xiàn)階段實體經(jīng)濟還處于萎縮，多數(shù)央企所從事的資源業(yè)、制造業(yè)、運輸業(yè)等還處于低迷期，此時從企業(yè)角度來看，投資房地產(chǎn)是理性選擇。

    探索混合所有制或加速退房

    一直以來進度遲緩的房地產(chǎn)央企整合步伐，有望借助“混合所有制”改革而加快。日前，有北京媒體報道稱，國資委目前正在按照中央要求部署國企改革，按照分類管理的要求，預計10月份將出臺籌建國有資本運營公司的文件，積極吸納社會資本進入，探索混合所有制。作為國資改革重頭戲之一，正在籌建的國有資本運營公司被寄予厚望。市場預期，上述公司成立后，將掌控央企的資本運營，即“財權”。各級監(jiān)管部門作為政府職能部門，則主要負責管理企業(yè)的行政職能，即“事權”。

    國資委副主任黃淑和此前表示，國資委將先從中央企業(yè)集團中選取“試點”來進行改組國有資本運營公司。而在報道中，部分“涉房”央企將納入到試點之中。但具體有哪些房地產(chǎn)央企將進入國有資本運營公司的首批試點，以及具體的時間表，國資委至今三緘其口。時代周報記者傳真給國資委的采訪提綱，未獲得回復，但據(jù)國資委內部人士透露，混合所有制試點或將加速78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務的目標實現(xiàn)。

    據(jù)了解，監(jiān)管部門近日正委托市場化機構，對央企的“涉房”狀況進行摸底調查。摸底對象主要涵蓋涉房央企，內容包括房地產(chǎn)業(yè)務的類型、范疇、比重、從事時間、“退房”進展等。此外，為區(qū)別之前的退房令，此次改革將有清晰的步驟：以投融資和項目建設為目的讓國資房企變?yōu)榛旌峡毓尚再|;待混合所有制成熟后，參考“淡馬錫模式”，演變?yōu)榧兇饪毓尚再|的股權投資公司或產(chǎn)權運營公司;條件成熟后，徹底實現(xiàn)向國有資本運營公司的轉變;有關部門對上述公司進行重新組建。而在此之前，在混合所有制的推動下，中國海外發(fā)展有限公司、中國中冶集團等先后啟動了混合所有制改革試點。

    但對于該項改革的推進及運營效果預測，業(yè)內還持有保留態(tài)度。接近國資委的知情人士對時代周報記者說，現(xiàn)在國資改革仍在進行中，但相關文件或方案在出臺前就擱置的案例也很多，部分涉房央企進入試點，這事最后能不能按目前期望進展，現(xiàn)在還不好說。

    “新設國有資本運營公司中將涉房央企列為試點，來倒逼其退出房地產(chǎn)市場，成效并不見得會非常好，”李驍也分析稱，國有資本運營公司資金額有限，而涉房央企盤子太大，很難系統(tǒng)操作，如果規(guī)則沒列好，就是左手倒右手，極有可能出現(xiàn)尋租現(xiàn)象，國資監(jiān)管成本也會無謂增加。在李驍看來，其實，要想這類非房地產(chǎn)主業(yè)央企退出的最有效辦法，就是進行強力執(zhí)行政策，給個倒計時和獎懲措施，“要拿出壯士斷腕的魄力，必要時甚至可以采取一些行政手段。”

    國字號房企將迎新一輪發(fā)展

    按照前述混合所有制改革目標，希望通過對央企的重新組建，實現(xiàn)業(yè)務職能的重新劃分，并起到改變現(xiàn)有業(yè)務格局的效果。尤其在吸納社會資本進入過程中，一些央企的房地產(chǎn)業(yè)務將有所強化，另一部分央企的房地產(chǎn)業(yè)務則會加速剝離。 而在時代周報記者采訪的地產(chǎn)界人士里，幾乎形成一個共識，即非房地產(chǎn)主業(yè)央企的原有地產(chǎn)資源，會逐漸向房地產(chǎn)主業(yè)央企聚合。

    上海有開發(fā)商代表王磊(化名)對時代周報記者稱，在這當中，大多數(shù)民營地產(chǎn)商沒有辦法與央企地產(chǎn)公司“掰手腕”，因為在退出過程中，交易信息對于民營地產(chǎn)商來說，并不對等，“這中間還涉及國有資產(chǎn)的走向，民營地產(chǎn)商很難參與。”

    “目前已經(jīng)有很多信息顯示，中國建筑、中房和華僑城、保利等主業(yè)被定位為房地產(chǎn)的央企將參與到很多項目的重組上來，即使不能直接納入被清退的央企地產(chǎn)資產(chǎn)，但也將有利于資源向這21家央企集中。”東方證券分析師胡棟亮曾表示，“清退小戶的資源很可能向大戶集中，形成央企在房地產(chǎn)業(yè)務上更集中。”

    而據(jù)時代周報記者了解，在這21家央企地產(chǎn)商中，真正有競爭力的是中國建筑、保利、華潤等龍頭房企，接盤的可能性更大，其他房地產(chǎn)央企的資產(chǎn)質量和利潤水平與之相比還相差甚遠。如保利地產(chǎn)就曾在2011年8月宣布接手中國兵器集團旗下北京薊門橋項目，這個項目曾是中國兵器集團以27529元/平方米拿下的2010年北京單價地王項目。

    “國”字頭的房地產(chǎn)企業(yè)，將更加穩(wěn)固其行業(yè)巨頭的地位。事實上，近幾年房地產(chǎn)業(yè)整合度不斷提高，其中，房地產(chǎn)主業(yè)央企所占的市場份額也在繼續(xù)上升。根據(jù)2013年的房企業(yè)績，當年銷售額過千億元的房企增至7家，其中有3家為央企或央企控股企業(yè)。從2010年才開始發(fā)力地產(chǎn)業(yè)務的中國中鐵、中國鐵建等央企，也達到200億元銷售額，迅速躋身房地產(chǎn)業(yè)20強。

    除此，房地產(chǎn)主業(yè)央企涉房部分的業(yè)務比重逐年上升，從房地產(chǎn)業(yè)務中盈利的能力也越來越強。如保利，在2013年的凈利潤首次突破百億元。時代周報記者按照年報數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計，僅中海、保利、華潤、招商、華僑城、中建、中糧這7家房地產(chǎn)主業(yè)央企，在2013年就創(chuàng)造704.62億元的凈利潤，而其在2009年-2013年這5年的凈利潤總額已高達2281億元。而在中國中鐵、中國鐵建、中國中冶、葛洲壩、五礦集團等業(yè)務板塊也涉及房地產(chǎn)領域的主業(yè)央企中，房地產(chǎn)業(yè)務的比重也日益增加。

    “從近幾年業(yè)績來看，這些房地產(chǎn)主業(yè)央企中房地產(chǎn)業(yè)務的比重一般占到30%左右，盈利所占比重甚至能占到40%。”一位券商人士介紹。據(jù)年報保守估算，2009年至2013年，21家房地產(chǎn)主業(yè)央企涉房部分的凈利潤應該已往3000億元方向走。