開發(fā)商訴苦：房子賣不動(dòng) 政府稱退地可以但沒有錢退

    “我們已經(jīng)申請了退地，但政府方面給的說法是，退地可以，但暫時(shí)沒有錢退。”開發(fā)商李明（化名）近日頗為郁悶，由于公司旗下樓盤銷售持續(xù)低迷，他試圖將手頭幾百畝還未開發(fā)的土地退還給地方政府。

    4月以來，李明在這個(gè)東部三線城市的樓盤已經(jīng)基本賣不動(dòng)。

    “我們公司的負(fù)債率不高，還沒到大難臨頭的時(shí)候，但房子賣不動(dòng)，確實(shí)難受。”李明對記者稱，“土地既然不能退，那就先放著吧。”

    和李明一樣，越來越多的開發(fā)商正在對買地失去興趣。

    “去年下半年土地市場的火爆現(xiàn)象難以延續(xù)，各線城市土地均有所降溫，并已開始產(chǎn)生分化。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴本報(bào)記者，房企銷售不佳、資金鏈趨緊，雖然對一線城市地塊仍有渴求，但購地已趨于謹(jǐn)慎及理性。

    流拍頻現(xiàn)

    樓市下行壓力傳導(dǎo)到土地市場。

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：5月一線城市合計(jì)土地成交額為266.6271億，這一成交額是最近一年來的最低點(diǎn)。

    其中，住宅土地成交僅7宗，成交土地額為76.8億，也創(chuàng)造了最近一年來的最低點(diǎn)。住宅類地塊樓面成交均價(jià)為7592元/平方米，相比4月份的12363元/平方米，成交均價(jià)有所下滑。平均溢價(jià)率為16.5%，低于4月份的37.2%。

    一家全國性開發(fā)商廣州公司負(fù)責(zé)拿地設(shè)計(jì)的吳小姐告訴本報(bào)，雖然最近該司在考察一些地塊，但已經(jīng)基本不參與投標(biāo)。“目前必須謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。”

    克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，5月，15家典型房企的拿地面積為274.6萬平方米，同比下降66%，拿地金額88億元，同比下降65%。

    其中，華潤置地、龍湖地產(chǎn)、綠城中國、世茂房地產(chǎn)、雅居樂、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等龍頭房企全月均未有土地入賬。

    事實(shí)上，5月份各地政府均加快了推地速度，但由于目前整體市場不景氣，開發(fā)商拿地意愿大受影響，流拍和底價(jià)成交情況反而繼續(xù)擴(kuò)大。

    廣州、沈陽、成都、昆明、杭州、南京、佛山、長沙等熱點(diǎn)城市均“未能幸免”。

    沈陽上月共推出18幅土地，最終僅8幅成交，其余10幅土地全部流拍?？勺鳛閷Ρ鹊?013年5月，沈陽推出的7幅土地全部成交。

    一位在沈陽有多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)商告訴本報(bào)記者：“沈陽前幾年出讓了大量的土地，目前當(dāng)?shù)貥鞘幸压┻^于求，再加上新增人口導(dǎo)入不足與銀根緊縮，樓市、地市雙雙陷入低迷。”

    “目前大家關(guān)心的是如何去化庫存，哪有心思買地。”李明對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，“現(xiàn)在形勢還很不明朗，賣樓遠(yuǎn)比買地緊急。”

    易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，房企對當(dāng)前土地市場基本看淡，土地市場進(jìn)入寒冬已成定局。

   合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》，接下來土地市場將會(huì)更冷。在市場不接受的情況下，地方政府的土地供應(yīng)節(jié)奏也會(huì)放緩。

    4月28日，廣州推出一宗位于老城區(qū)海珠區(qū)的橡膠新村東部住宅地塊，作為難得一見的廣州老城區(qū)住宅地塊曾引起廣泛關(guān)注，不過近日廣州市國土房管局突然宣布該地塊中止出讓。

    土地收入下滑

    在同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉看來，2014年以來，房地產(chǎn)市場供求進(jìn)入低迷期，土地出讓金也呈現(xiàn)出增幅下滑的態(tài)勢，部分城市甚至出現(xiàn)土地流拍的情況，這將直接影響到地方的償債能力，甚至可能引發(fā)階段性的土地財(cái)政危機(jī)。

    張宏偉對本報(bào)記者稱，在目前分稅制格局下，地方土地出讓收益的一部分需要上繳中央，剩余的賣地收入則屬于地方的政府性基金，除必需用途外，地方政府對其余賣地收入支配權(quán)限較大。從這個(gè)角度來講，土地財(cái)政引發(fā)了各地的推地賣地?zé)岢薄?/p>

    中原集團(tuán)創(chuàng)始人、董事施永青對本報(bào)記者稱，大多數(shù)地方政府把還債的希望寄托于賣地，一旦房地產(chǎn)價(jià)格下跌，“借新還舊”就不再起作用。“新債融不到這么多錢，舊債就會(huì)出問題。”

    一位房地產(chǎn)私募基金負(fù)責(zé)人和記者分享了一個(gè)真實(shí)的案例：他的一位朋友在南京拿了一個(gè)20萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目，現(xiàn)在基本“死”在那里了。在他拿地的時(shí)候，地方政府告訴他，這個(gè)區(qū)域只規(guī)劃了他們一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。結(jié)果兩年后，周邊商業(yè)地產(chǎn)“遍地開花”。

上述在沈陽有項(xiàng)目的開發(fā)商表示：“現(xiàn)在不少地方政府在舉債方面的想法就是‘管借不管還’，在土地滯銷的背景下，一些前幾年大搞基建的地方政府甚至連償付利息都有困難。”

    面對著土地收入下滑和地方債務(wù)高企的雙重困境，部分地方政府已無法淡定。

    包括南寧、蕪湖、宣城、銅陵、無錫、寧波在內(nèi)的多個(gè)城市推出了直接或間接的“救市”政策。

    野村證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家張智威對媒體表示，對于一些地方政府的托市政策，中央默許的可能性更大，因?yàn)榈胤秸?cái)政壓力比較明顯。過去，中央政府的貨幣政策比較松，地方政府可以通過其他途徑找到資金，但現(xiàn)在，地方政府對土地的依賴度更強(qiáng)。

    同策咨詢近日發(fā)布的《2013年45個(gè)限購城市土地財(cái)政依賴度》報(bào)告顯示，土地財(cái)政依賴度較高的（超過80%）13個(gè)城市，依次是杭州、佛山、南京、長沙、三亞、合肥、福州、昆明、濟(jì)南、徐州、寧波、溫州、成都。其中，杭州、佛山、南京、長沙4個(gè)城市超過100%，杭州以156.4%排名首位。

    繼續(xù)賣還是斷供

    據(jù)本報(bào)記者梳理，面對著樓市、地市雙雙遇冷的現(xiàn)實(shí)，地方政府在推地策略上出現(xiàn)了明顯分歧。

    杭州、上海等城市的土地幾乎“斷供”；成都、沈陽等城市仍在冒著流拍的風(fēng)險(xiǎn)大力推地；而以常州、連云港為代表的城市則大幅下調(diào)了供地總量。

    一位資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府“惜售”土地，賭的是財(cái)政儲(chǔ)備與市場轉(zhuǎn)暖的時(shí)間長度，其中要害在于政府短期內(nèi)不靠土地收入也能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。杭州、上海之前賣地收入豐裕，財(cái)政有所儲(chǔ)備，因此政府敢于賭一賭市場轉(zhuǎn)暖，也是正常的。

    張宏偉表示，今年國土資源部暫停對外發(fā)布全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃，改由地方自行公布，這將增加地方政府在土地供應(yīng)方面的主動(dòng)權(quán)。尤其是在供地量與節(jié)奏上，地方政府有可能會(huì)通過減少供地計(jì)劃、放緩?fù)恋爻鲎尮?jié)奏、降低入市門檻等措施避免土地流拍，進(jìn)而扭轉(zhuǎn)土地市場僵局，獲得更多的土地出讓金溢價(jià)收益。