詹國(guó)樞：潘石屹唱衰樓市是逢場(chǎng)作戲 大可不必當(dāng)真

    分析中國(guó)樓市，不少人喜歡以任志強(qiáng)和潘石屹言論作參考，因?yàn)槎私允琴Y深房地產(chǎn)大佬，不但經(jīng)驗(yàn)豐富、嗅覺(jué)靈敏，而且敢于發(fā)聲，常能見(jiàn)人之所未見(jiàn)，言人之所未言。近些日子，中國(guó)樓市出現(xiàn)異象，似乎拐點(diǎn)已現(xiàn)端倪，一向是堅(jiān)定唱漲派的任志強(qiáng)，自然堅(jiān)持樓市還會(huì)穩(wěn)中有升，潘石屹卻異乎尋常地公開(kāi)表示，樓市前景不佳，理應(yīng)看衰。

    5月23日，潘石屹在清華經(jīng)管學(xué)院中國(guó)企業(yè)家論壇說(shuō)：“我對(duì)住宅市場(chǎng)不看好。我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)就是泰坦尼克號(hào)，馬上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，更大的是金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。”話(huà)說(shuō)得很直接，觀點(diǎn)也很明確。潘說(shuō)此話(huà)，依據(jù)有三。

    其一，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例出臺(tái)，會(huì)增加市場(chǎng)供應(yīng)量，而供應(yīng)量增加，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌。潘說(shuō)：“現(xiàn)在要搞不動(dòng)產(chǎn)登記了，傻瓜都知道，房子變成人民幣會(huì)比較隱蔽一些。寧肯換成英鎊、美元，也不能換成房子。”

    其二，房產(chǎn)稅政策的推出，會(huì)加大房屋持有者成本，擁有多套住房而一時(shí)無(wú)用者，必然盡快拋售，這又會(huì)促使房?jī)r(jià)下跌。潘舉例說(shuō)：“現(xiàn)在北京，就我所知，擁有房子20套以上的人是有的。擁有100套房子的人也是有的。而且這些房子都沒(méi)有租出去。如果出臺(tái)房產(chǎn)稅政策，就會(huì)促使他們將手中的房變成市場(chǎng)供應(yīng)量。”

    其三，農(nóng)村集體土地入市，亦會(huì)大大增加土地供應(yīng)量。十八屆三中全會(huì)決定提出，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。潘舉例說(shuō)：“北京CBD是4平方公里，但是北京的農(nóng)村建設(shè)用地有1006平方公里，相當(dāng)于250多個(gè)CBD。所以，土地的供應(yīng)量是非常大的。”

    以上三條，確實(shí)會(huì)引發(fā)樓市供應(yīng)量增加，根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，供給與價(jià)格成反比，供給越是充足，價(jià)格越是下跌。這道理當(dāng)然沒(méi)錯(cuò)。但細(xì)加推敲，上述三條，均屬?lài)?guó)家宏觀政策。政策提出以后，如何具體細(xì)化？怎樣逐步落實(shí)？都還需要一個(gè)過(guò)程，少則一年兩年，多則三年五年，以相對(duì)長(zhǎng)期的政策來(lái)推斷近期樓市走向，似乎有些缺乏說(shuō)服力。

    比如，老潘認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例出臺(tái)，會(huì)促使擁有多套住房的官員將房子盡快出手，換成英鎊、美元或人民幣，這就必然增加樓市供應(yīng)量。道理固然不錯(cuò)，但事實(shí)究竟如何？誰(shuí)能拿得出有說(shuō)服力的數(shù)據(jù)？老潘依據(jù)何在？至于房產(chǎn)稅會(huì)促使擁有多套住房者將房脫手，此話(huà)已經(jīng)說(shuō)了多年，對(duì)樓市影響幾何？仔細(xì)想想，房主們既然擁有幾十、上百套房產(chǎn)，其腰包自然鼓得有些分量，即使交點(diǎn)兒稅，無(wú)非等于少了幾套房產(chǎn)而已，有必要那么驚慌嗎？房子換成了錢(qián)，就一定能保值嗎？

    中國(guó)樓市，最難預(yù)測(cè)，難就難在總供給和總需求均不透明，沒(méi)有誰(shuí)能搞得清楚。近來(lái)，一些二三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)下跌，吃慣土地財(cái)政的當(dāng)?shù)卣?，生怕樓市一跌，收入劇減，日子過(guò)不下去，于是紛紛對(duì)樓市松綁。此舉會(huì)否產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，引來(lái)全國(guó)樓市應(yīng)聲下跌？我看未必。老潘登臺(tái)唱衰樓市，無(wú)非也是逢場(chǎng)作戲，說(shuō)說(shuō)而已，大可不必當(dāng)真的。