房地產業(yè)營改增稅率或定為11% 房產商利潤降低

    隨著2015年年底全行業(yè)完成營改增的期限漸近，尚未納入營改增的行業(yè)已經紛紛著手準備。《經濟參考報》記者從多方渠道獲悉，目前財稅部門已經開始著手對房地產業(yè)進行營改增調研，房地產業(yè)營業(yè)稅改繳增值稅后稅率很有可能為11%。對此，有專家表示，如房地產業(yè)價格上升空間有限，營改增后房地產商的盈利將受到影響，日子恐將更加難過。

    據記者了解，財稅部門和房地產商關于營改增的溝通早在2013年年底就已經開始，一些有代表性的房地產企業(yè)已經按照不同的政策假設對收入、成本、利潤等進行分析和測算。今年三四月間，萬達、萬科、碧桂園、中糧等一批房地產企業(yè)已經將自己形成的調研材料交給相關財稅部門。

　　據業(yè)內人士介紹，很多調研細化的程度很高，不過目前主要是收集房地產行業(yè)的信息，調研還處于初期階段，具體實施方案尚無定論。

　　不過，記者了解到，房地產業(yè)和建筑業(yè)很可能同時納入營改增，并適用11%的稅率。安永會計師事務所間接稅合伙人梁因樂在接受《經濟參考報》記者采訪時稱：“根據安永的理解，我們認為金融、建筑業(yè)和房地產最遲應該會在明年下半年同時納入營改增。”他解釋道：“因為很多房地產開發(fā)商的資金來自金融機構，如果沒有同時開始營改增，會對上下游鏈條的抵扣造成一定壓力。”

　　普華永道中國內地及香港地區(qū)間接稅主管合伙人胡根榮告訴《經濟參考報》記者“因為建筑業(yè)的稅率在財稅【2011】110號文中規(guī)定為11%，所以房地產應該會與之一致，稅率也應該是11%。梁因樂也告訴記者：“建筑安裝、房地產業(yè)比金融業(yè)簡單，根據營改增前期文件及營改增從開始實施到最近入圍行業(yè)的情況，建筑安裝及房地產業(yè)是比較有機會按照11%的稅率繳納。”

　　對此，財政部財科所副所長劉尚希告訴《經濟參考報》記者，房地產業(yè)營改增還沒有出臺具體方案，雖然110號文有規(guī)定，但不排除將來方案出來后在稅率、征收方式上再做調整。

　　談及房地產業(yè)營改增的最大挑戰(zhàn)，多位專家認為是房地產市場的價格問題。胡根榮告訴記者：“將房地產業(yè)放在最后納入營改增行列可能是出于對房價的考慮。如果房價上漲恐怕會帶來不好的影響，所以說房地產業(yè)最大的難題在于如何減少營改增對房價的影響。”

　　梁因樂也認為房地產業(yè)營改增最大的挑戰(zhàn)是房地產市場價格，在房價上升空間有限的情況下企業(yè)盈利或受影響。

　　目前，我國房地產市場“熱情消減”，處于微妙的調整期，不少人士稱樓市拐點已至。專家認為，如果明年房地產業(yè)納入營改增，很可能會使房地產商的日子更加難過。

　　“如果企業(yè)對企業(yè)之間以增值稅是價外稅的原則進行房地產交易，因為有進項稅抵扣，那么稅率高低對企業(yè)的影響并不大。但是如果房地產是賣給個人的，因為個人買家沒有進項稅可以抵扣，就可能存在市場價格的問題了。”梁因樂說“如果房地產企業(yè)不能隨意漲價，又不能把因為營改增帶來的成本完全轉嫁到價格上，那么企業(yè)的收入就會減少，盈利就會相繼受到影響，這就不僅僅是稅負的問題了。”

　　目前房地產業(yè)營業(yè)稅是5%，建筑業(yè)營業(yè)稅是3%。營改增之后，這兩個行業(yè)的增值稅很有可能是11%。由于稅率上升比較明顯，引發(fā)了一些業(yè)內人士的擔憂。

　　劉尚希告訴記者，11%的增值稅稅率表面看比較高，但這是可以抵扣進項稅的，而5%的營業(yè)稅則是對全值繳稅。在不清楚具體的抵扣范圍之前，沒辦法判斷稅負上升還是下降“抵扣多的話也許繳稅會比較少，但是抵扣少的話可能稅負就比較高。”

　　對此，梁因樂告訴記者：“一些企業(yè)在營改增之前購進房地產、營改增之后賣出，如果沒有特別的過渡政策，企業(yè)就會在沒有進項稅抵扣的情形下繳納銷項稅，造成較大的稅負提升。不動產的金額很大，在稅率上漲明顯而不能對進項進行抵扣的情況下，對企業(yè)的影響會很大。”

　　專家認為，為了解決這些問題，可能需要在制定方案時出臺過渡政策。過渡政策有三種可能的方案：一是讓已有的老房產繼續(xù)繳納營業(yè)稅；二是根據樓房的年齡對銷項稅打折；第三種是國家給房企提供一個可抵扣的虛擬進項稅。

　　“第一種方案可行性較低，第三種方案需要國家財政補貼較多，國家可能未必愿意如此大力補貼房地產行業(yè)。”梁因樂說，“最終的方案如何定，除了財稅部門之外，地方政府、建委也會參與。不同于現代服務業(yè)、金融業(yè)等行業(yè)，房地產企業(yè)和其監(jiān)管部門的關系比較密切。”