庫存快速消化 京滬新房供求缺口繼續(xù)放大

    北京、上海新房供給繼續(xù)偏緊，新開工面積大幅低于同期商品房銷售面積。7月份，北京市住宅銷售面積為168.6萬平方米，住宅新開工面積僅為68.1萬平方米，占銷售面積的比重不到一半。無獨有偶，上海7月份銷售商品住宅307.05萬平方米，住宅新開工面積為135.07萬平方米，占銷售面積的比重同樣小于一半。月度數(shù)據(jù)顯示，京、滬兩地新房供需缺口繼續(xù)放大。

　　業(yè)內人士指出，今年前7個月京、滬等一線城市新開發(fā)面積下降幅度較大，市場主要以消化庫存為主。隨著銷售迅速回暖，短期內行業(yè)供求矛盾或將進一步加劇。

　　新增供應不樂觀

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1-7月全市住宅銷售面積1014.4萬平方米，同比增長1.5倍，比2007年同期增長20.5%。住宅新開工面積為533.8萬平方米，同比下降42.4%，降幅比上半年縮小3.6個百分點。

　　盡管新開工面積同比降幅有所收窄，但是銷售面積和開工面積的供求缺口卻進一步擴大。7月底，北京市累計供求缺口已經達到480.6萬平方米，7月當月供求缺口達到100.5萬平方米，環(huán)比上漲30.18%。上海市所面臨的情況與北京市相同，7月份供求缺口為171.98萬平方米，環(huán)比上漲3.03%。

　　供求缺口的不斷擴大導致新建住宅價格連續(xù)上漲。統(tǒng)計顯示，3月份以來，北京市新建住宅價格環(huán)比連續(xù)上漲，且漲幅加劇。3至6月各月新建住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%、0.5%和0.3%，7月份環(huán)比漲幅達1.4%。

　　宏源證券研究員楊國華表示，房地產需求的變化可以直接在市場上體現(xiàn)出來，表現(xiàn)為銷售的快速提升；而供給由于周期較長，具有滯后性，短時期內難以實現(xiàn)較大變化。目前大中城市可售面積大幅下降，行業(yè)庫存急劇減少。而新開工到形成供給，至少需要半年時間，短期內市場供應偏緊。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月份，北京房地產市場新增供應延續(xù)下滑走勢，僅有35個項目獲得預售許可證，其中，28個為住宅項目，環(huán)比6月份減少了6個。另外，北京7月入市的住宅項目中，僅有2個為純新盤。

　　盡管隨著銷售回升，開發(fā)商們“以銷定產”，開始逐步調整年內的計劃開工面積，但楊國華認為，萬科等大型開發(fā)商紛紛上調計劃新開工面積，雖然較年初悲觀的預期有所增加，但調整幅度并不大，與2008年相比僅僅上調10%，仍未達到2007年的水平。

　　庫存快速消化

　　在經歷了上半年量價齊升之后，房地產市場熱度逐漸趨于平穩(wěn)。由于二套房貸持續(xù)緊縮等多方面因素影響，開發(fā)商對后市普遍抱有謹慎樂觀的態(tài)度。

　　中國證券報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至8月17日在已公布半年報的45家房企中，存貨較年初下降的僅為14家，總量與年初基本持平，較去年同期增長近一成。其中，在建產品的比重較年初有所上升，但漲幅有限。

　　業(yè)內人士指出，開發(fā)商對后市的謹慎態(tài)度，使得企業(yè)將存貨維持在一個基本穩(wěn)定的水平。目前市場上部分已取得預售許可證的項目選擇延遲開盤，或采取一次領證多次推樓的方式放緩銷售進度，實際推盤量并不高，大部分在消化市場中已有的庫存。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，北京地區(qū)的可售商品住宅量持續(xù)下行。截至7月31日，北京商品住宅(期房及現(xiàn)房)可售套數(shù)為10.60萬套，環(huán)比6月底下降了3.28%，下降速度小于前幾個月。若考慮7月商品住宅新增供應套數(shù)環(huán)比下降16.44%，市場去庫存化速度有所放緩。7月份，北京商品住宅市場出清周期由8個月縮短至7個月。

　　專家指出，房地產市場在經歷上半年的強勁復蘇后，各大城市的庫存商品房源已基本消化完畢；而短時期內新開工面積不能跟上，難以有效緩解供不應求的局面