新房開工趨勢(shì)性復(fù)蘇 樓市供應(yīng)期待四季度“放量”

    一年來商品房供給先行指標(biāo)同比變化（%）

    一年來房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）

    受新增供應(yīng)量面臨階段性瓶頸的影響，進(jìn)入8月份，全國(guó)主要城市商品房銷量繼續(xù)下滑。“縮量上漲”的樓市，在地產(chǎn)股破位大跌的印證下，似乎開始醞釀“拐點(diǎn)”之變。顯然，在供不應(yīng)求的“故事”大幅推升房?jī)r(jià)后，下半年，樓市“價(jià)量齊升”的態(tài)勢(shì)將很難延續(xù)。不過，高房?jī)r(jià)將導(dǎo)致房企盈利預(yù)期改善，并帶動(dòng)開發(fā)投資和新房開工量回升，進(jìn)而改善供求關(guān)系。

    據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者對(duì)近三年來全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)的分析，今年5月份以來，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工量呈現(xiàn)趨勢(shì)性復(fù)蘇，樓市新增供應(yīng)量也將逐步釋放。業(yè)內(nèi)專家預(yù)計(jì)，今年四季度樓市供應(yīng)量將會(huì)增加，但如果房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲，那么樓市又將面臨調(diào)整。

    開發(fā)投資持續(xù)回暖

    “今年初，市場(chǎng)曾擔(dān)憂高庫(kù)存給房?jī)r(jià)帶來沉重壓力。但目前來看，高庫(kù)存導(dǎo)致的開發(fā)投資‘冷卻’，才是關(guān)鍵問題。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

    事實(shí)上，在主要城市庫(kù)存房源消化基本接近尾聲的5、6月間，房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工數(shù)據(jù)已呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)。其中，土地購(gòu)置面積、土地開發(fā)面積和房屋新開工面積等先行指標(biāo)的降幅逐月收窄，房地產(chǎn)開發(fā)投資額的同比升幅逐月擴(kuò)大。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資17720億元，同比增長(zhǎng)11.6%，增幅比1-6月提高1.7個(gè)百分點(diǎn)，增幅在半年來首次超過兩位數(shù)。其中，7月房地產(chǎn)開發(fā)投資3215.12億元，同比增長(zhǎng)19.6%，創(chuàng)今年以來新高。

    廣發(fā)證券最新報(bào)告預(yù)測(cè)，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有望超過20%，與城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅“拉近距離”。其中，一線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅更為明顯，北京7月份完成開發(fā)投資同比增長(zhǎng)87%。

    而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來供應(yīng)起決定性影響的新開工面積也在逐漸改善。1-7月，全國(guó)房屋新開工面積5.5億平方米，同比下降9.1%，降幅比1-6月縮小1.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，7月新開工面積同比增長(zhǎng)1.4%，連續(xù)兩個(gè)月保持增長(zhǎng)。

    更值得注意的是，前7個(gè)月累計(jì)的新開工面積比累計(jì)的銷售面積多出1.32億平方米，兩者的差額接近2006年與2007年的平均水平，并呈現(xiàn)逐月擴(kuò)大趨勢(shì)。

    “一般而言，項(xiàng)目開工后，3個(gè)月左右便能形成市場(chǎng)的期房供應(yīng)，因此，從全國(guó)范圍來看，后續(xù)的供應(yīng)量是較為充足的。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位研究人士指出。而隨著去庫(kù)存化進(jìn)程的結(jié)束，房地產(chǎn)商紛紛開始調(diào)高年度開工計(jì)劃，由此，新開工面積也將逐漸提升。

    一線地產(chǎn)商開始在半年報(bào)中調(diào)高本年度的計(jì)劃開工面積。萬科的計(jì)劃新開工面積由年初的403萬平方米增加到585萬平方米，增幅達(dá)到45.2%。金地集團(tuán)的計(jì)劃開工面積也上調(diào)了16%。萬科明確表示，“公司8月份的新開工面積肯定會(huì)比7月份高。”

    申銀萬國(guó)房地產(chǎn)分析師江征雁預(yù)計(jì)，下半年的房地產(chǎn)新開工面積，中性預(yù)測(cè)環(huán)比上半年增速為8.4%，而樂觀預(yù)測(cè)環(huán)比增速的上限可達(dá)20%。

    銷量調(diào)整預(yù)期一致

    “房地產(chǎn)是處于上升態(tài)勢(shì)中的產(chǎn)業(yè)，供不應(yīng)求是市場(chǎng)的常態(tài)。但這并不意味著樓市會(huì)持續(xù)繁榮，房?jī)r(jià)過快上漲將遏制需求的釋放，預(yù)計(jì)樓市銷量將出現(xiàn)較為明顯調(diào)整。”一位資深地產(chǎn)人士認(rèn)為。

    1-7月，全國(guó)商品房銷售面積4.18億平方米，銷售金額19600億元，同比依然大幅增長(zhǎng)；但7月份當(dāng)月的銷售面積為0.76億平方米，銷售金額為3800億元，分別環(huán)比下降19.6%和13.8%。其中雖然有季節(jié)性因素，但房?jī)r(jià)過快上漲導(dǎo)致政策可能生變，也是重要原因。

    國(guó)信證券分析師方焱認(rèn)為，從政策層面看，7月份市場(chǎng)充斥“微調(diào)”的聲音，以及部分城市出現(xiàn)“二套房貸”窗口指導(dǎo)的現(xiàn)象，給市場(chǎng)帶來一定的“利空”。他預(yù)計(jì)，三季度房地產(chǎn)銷量調(diào)整已成定局。

    申銀萬國(guó)最新報(bào)告指出，下半年，在流動(dòng)性寬裕程度下降的背景下，房?jī)r(jià)很難超預(yù)期上漲，大部分城市將難現(xiàn)上半年“價(jià)量齊升”的局面；而部分城市由于杠桿過大，價(jià)格上漲過快，成交量或看房量將出現(xiàn)“超預(yù)期萎縮”。光大證券研究報(bào)告認(rèn)為，由于二套房貸的收緊，部分需求重新轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)；而供給還是偏緊，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，已對(duì)部分城市的需求產(chǎn)生壓力。

    國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部高輝清則更為悲觀。他認(rèn)為，房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)系很密切，7月份經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示我國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還不牢固：居民消費(fèi)品價(jià)格與工業(yè)品出廠價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)下跌趨勢(shì)，工業(yè)增加值的增長(zhǎng)速度低于預(yù)期，明年GDP增速可能逐季度“往下走”。而收入效應(yīng)減弱，將導(dǎo)致樓市銷量進(jìn)一步回升失去支撐。

    調(diào)控指向有效供給

    顯然，管理層對(duì)于房?jī)r(jià)泡沫的擔(dān)憂已公開化。央行表示將關(guān)注資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)以及政策動(dòng)態(tài)微調(diào)，預(yù)示著未來貨幣政策或?qū)?ldquo;明松暗緊”。不過，通過收緊信貸從而遏制需求的可能性不大。

    中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌指出，信貸政策對(duì)房地產(chǎn)需求的影響很大。今年上半年，個(gè)人住房抵押貸款同比增長(zhǎng)近8%，直接推動(dòng)住房購(gòu)買力的上升。在保增長(zhǎng)的大局下，央行強(qiáng)調(diào)貨幣政策取向不變，對(duì)于二套房貸，也僅要求嚴(yán)格執(zhí)行“既定政策”。他預(yù)計(jì)，下半年，樓市調(diào)控將在增加土地供應(yīng)上做文章。

    今年各地政府對(duì)土地供應(yīng)指標(biāo)較往年大為增加。國(guó)土資源部消息顯示，今年以來，全國(guó)共有81個(gè)城市申報(bào)了用地計(jì)劃。經(jīng)審查后，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)這些城市新增建設(shè)用地25265.69公頃，較去年增加16.7%。其中，有七成以上的批準(zhǔn)用地是用于城市交通和公共基礎(chǔ)設(shè)施及居住項(xiàng)目建設(shè)。在今年申報(bào)用地的81個(gè)城市中，有41個(gè)城市新增建設(shè)用地比去年增加。

    7月以來，各地方政府紛紛加大房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)，以期改善樓市供求關(guān)系。下半年，北京市計(jì)劃進(jìn)一步加大土地供應(yīng)量，擬推出1000公頃土地，同時(shí)投入1000億元用于土地儲(chǔ)備。而1-7月，北京土地儲(chǔ)備中心和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地一級(jí)開發(fā)投資達(dá)454.3億元，占同期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的37.7%。與此同時(shí)，上海、廣州等城市也出臺(tái)了擴(kuò)大土地供應(yīng)的計(jì)劃。

    相應(yīng)地，開發(fā)商拿地?cái)U(kuò)張意愿強(qiáng)烈,特別是追求總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的大型房企，今年的新增土地儲(chǔ)備十分可觀。

    不過，“儲(chǔ)地”不等于開發(fā)。有專家建議，地方政府在增加土地供應(yīng)的同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，實(shí)時(shí)公開開發(fā)商的開發(fā)進(jìn)度，敦促開發(fā)商加快銷售以增加當(dāng)期供給