國(guó)信美投：美國(guó)房產(chǎn)租金回報(bào)穩(wěn)定 還將火熱5到7年

    隨著海外地產(chǎn)的投資大潮襲來(lái)，如何在這場(chǎng)購(gòu)房“大戰(zhàn)”之中獲勝，成為每個(gè)置業(yè)者關(guān)注的重點(diǎn)。美國(guó)作為海外置業(yè)者的“必爭(zhēng)之地”之一，那么，現(xiàn)今的美國(guó)市場(chǎng)正處于一個(gè)什么樣的狀態(tài)？在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)“萎靡不振”的背景之下，進(jìn)軍海外市場(chǎng)是否是最佳時(shí)機(jī)？如此多的疑問(wèn)，均是需要在“下手”之前明晰。

     針對(duì)購(gòu)房人所關(guān)心的問(wèn)題，鳳凰房產(chǎn)專(zhuān)訪(fǎng)了國(guó)信美投置業(yè)投資（北京）有限公司副總裁郭道明。其指出：目前，美國(guó)總體房?jī)r(jià)正在回升，相反的，國(guó)內(nèi)投資環(huán)境的不斷惡化，政策性的不明朗等因素，或?qū)?dǎo)致房產(chǎn)投資者面臨“吐出”當(dāng)初所賺回來(lái)的錢(qián)。此外，目前人民幣貶值，亦是投靠海外，規(guī)避資金風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)時(shí)機(jī)。

     租金回報(bào)穩(wěn)定   催生投資熱潮

     鳳凰房產(chǎn)：目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)遇冷，越來(lái)越多的房企開(kāi)始轉(zhuǎn)向海外投資，請(qǐng)您談?wù)勅缃衩绹?guó)市場(chǎng)現(xiàn)狀如何？

     郭道明：根據(jù)官方數(shù)據(jù)，自1963 年至2011 年第四季度，美國(guó)實(shí)際成交房?jī)r(jià)上漲了近14 倍；與2007 年的頂峰相比更上漲了16.7 倍；至今47 年間平均每年上漲5.9%。美國(guó)房產(chǎn)價(jià)格小波動(dòng)不斷，大趨勢(shì)則穩(wěn)定上漲。

    從1963 年至今，共有四次大的房地產(chǎn)危機(jī)，亦稱(chēng)為“市場(chǎng)調(diào)整期”。應(yīng)該說(shuō)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)每一次的市場(chǎng)調(diào)整期都與美國(guó)甚至世界經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)。 

    1969 年，由于美國(guó)越南戰(zhàn)爭(zhēng)、阿拉伯國(guó)家大幅提高油價(jià)以及禁運(yùn)石油，美國(guó)爆發(fā)了第二次世界大戰(zhàn)以后第5 次經(jīng)濟(jì)危機(jī)，導(dǎo)致住房抵押貸款利率從7%上漲至8-11%，房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下跌，于是“第一次房地產(chǎn)危機(jī)”開(kāi)始了。而“壞景不長(zhǎng)”，1972 年房?jī)r(jià)觸底反彈，之后很快回到經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前水平，并且開(kāi)始了數(shù)年的大幅上漲。 

    直到1981 年，80 年代世界第一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)，世界各國(guó)發(fā)生嚴(yán)重的滯漲（Stagflation），美國(guó)失業(yè)率大增，“第二次房地產(chǎn)危機(jī)”爆發(fā)了。住房抵押貸款利率高達(dá)18%，一級(jí)借貸利率高達(dá)22%。人們對(duì)市場(chǎng)充滿(mǎn)了消極的態(tài)度，認(rèn)為近10 年房?jī)r(jià)都難以回升，于是，房產(chǎn)交易量大幅縮水。但事實(shí)上，僅過(guò)去兩年房?jī)r(jià)便又回到了上升的軌道。 

    時(shí)隔十年，由于全國(guó)性的商業(yè)房產(chǎn)投資過(guò)剩，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)于1991 年又爆發(fā)了一次小規(guī)模的房產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，也就是“第三次房地產(chǎn)危機(jī)”。但其影響力相對(duì)較小，對(duì)于住宅市場(chǎng)，僅加州等地受到影響。之后，自1993 年起，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始了十幾年的繁榮期。

    在2006 年左右房?jī)r(jià)達(dá)到高峰后，美國(guó)爆發(fā)了一次近50 年最轟動(dòng)的金融地產(chǎn)危機(jī)，同時(shí)也觸發(fā)了規(guī)模最大的這“第四次房地產(chǎn)危機(jī)”。由于房?jī)r(jià)的飆升導(dǎo)致需求量的下降，銀行為了刺激需求放寬了貸款門(mén)檻，取消贖回權(quán)比例上升，銀行沒(méi)收了越來(lái)越多的房產(chǎn)；2008 年次貸危機(jī)爆發(fā)，越來(lái)越多的人無(wú)法再負(fù)擔(dān)房屋的貸款，只好低價(jià)將房屋出售，或是被銀行收回后以很低的價(jià)格拋售。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008 年，美國(guó)整體房?jī)r(jià)下跌近20%，部分地區(qū)達(dá)40-50%。這一場(chǎng)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰持續(xù)了近4 年，直至2009 年5 月開(kāi)始，標(biāo)準(zhǔn)普爾的房地產(chǎn)季度報(bào)告帶來(lái)了令人鼓舞的消息：美國(guó)總體房?jī)r(jià)開(kāi)始回升！

     時(shí)至今日，2014年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，美國(guó)部分中國(guó)人耳熟能詳?shù)拇蟪鞘腥纾何鞑考又莸穆迳即壓腿?，還有東部的紐約等在過(guò)去兩年每年房?jī)r(jià)基本上升值比例為15-20%之間，除了這些領(lǐng)漲的城市外，其他二三線(xiàn)城市也緊跟其后，如：佛羅里達(dá)州的奧蘭多，德克薩斯州的休斯頓等，每年都有超過(guò)10%-15%的漲幅。其實(shí)，國(guó)外房?jī)r(jià)并沒(méi)有我們想象的高，投資回報(bào)率也很不錯(cuò)。

    并且美國(guó)各城市房屋租金也很穩(wěn)定，比如我們有一個(gè)客戶(hù)，就買(mǎi)了一套10萬(wàn)美元休斯頓雅博麗苑公寓，單單租金每年收益率就有8%，再加上房子本身每年10%的穩(wěn)定升值。所以整體算下來(lái)就有20%的回報(bào)率，而北京房?jī)r(jià)現(xiàn)在是1%-2%平均回報(bào)率；另一方面，也可以看到我們身邊越來(lái)越多的朋友，將孩子送到國(guó)外去讀書(shū)。

    據(jù)胡潤(rùn)研究院去年公布的一項(xiàng)調(diào)查顯示，80%中國(guó)富人計(jì)劃將孩子送到國(guó)外上學(xué)，這也產(chǎn)生了不可忽視海外購(gòu)房需求，所以，不管是投資也好，自住需求也好，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)投資者有了這種全球資產(chǎn)配置需求，也正是看到了這種市場(chǎng)商機(jī)，美國(guó)紐約華爾街的國(guó)際著名金融機(jī)構(gòu)Meritros Investment在北京成立子公司——國(guó)信美投置業(yè)投資（北京）有限公司，得益于我們總部位于美國(guó)金融中心華爾街的優(yōu)勢(shì)，能夠在第一時(shí)間了解到最新海外地產(chǎn)信息，我們希望能更全面、更高效為國(guó)內(nèi)客戶(hù)提供投資服務(wù)和海外地產(chǎn)投資項(xiàng)目。

     美國(guó)的“病”基本痊愈   開(kāi)啟資產(chǎn)安全模式

    鳳凰房產(chǎn)：大家都在說(shuō)，現(xiàn)在是中國(guó)樓市拐點(diǎn)，您如何評(píng)價(jià)眾多房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外的這種做法，是分散風(fēng)險(xiǎn)還是其他？面對(duì)中國(guó)樓市投資現(xiàn)狀，現(xiàn)如今去美國(guó)投資是否合理？是否有風(fēng)險(xiǎn)？又有哪些投資優(yōu)勢(shì)？

    郭道明：隨著國(guó)內(nèi)投資環(huán)境的不斷惡化，政策性的不明朗等因素，很多原來(lái)的房地產(chǎn)投資客現(xiàn)在都處于觀(guān)望的狀態(tài)，剛剛過(guò)去的“五一”期間數(shù)據(jù)我們也看到二手房及新房成交量暴降，市場(chǎng)其實(shí)是很公平的，當(dāng)初錢(qián)是怎么賺回來(lái)，現(xiàn)在搞不好就會(huì)讓你怎么吐出來(lái)。

    就拿美國(guó)為例，現(xiàn)在眾多房企及投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)美國(guó)市場(chǎng)，除了現(xiàn)在美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格自次貸危機(jī)以來(lái)有了大幅度的下跌外，另外就是人民幣對(duì)美元過(guò)去這些年的增值，從8時(shí)代走到現(xiàn)在的6時(shí)代，升值超過(guò)20%，其實(shí)每個(gè)投資者或者房企心中都會(huì)算這筆帳，與其死守等著買(mǎi)單，還不如把資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到安全的市場(chǎng)去，以達(dá)到資金避險(xiǎn)的目的。

    不僅是大的房企如此，我們有一個(gè)客戶(hù)鄭先生，他北京房子賣(mài)出去的時(shí)候，未到達(dá)當(dāng)時(shí)市值均價(jià)5萬(wàn)/平米，在4.5萬(wàn)/平米時(shí)出手了。雖然是未達(dá)到理想價(jià)格，但鄭先生這筆錢(qián)投資到了美國(guó)房產(chǎn)，兩套房子每年均有12%的收益率。鄭先生后來(lái)告訴我，他很高興也慶幸當(dāng)初果斷選擇，因?yàn)樗私獾?，在他之后?.5萬(wàn)/平米出手市場(chǎng)上已鮮少問(wèn)津了，早出手果然是對(duì)的。按收益率里外算起來(lái)，鄭先生還是賺了的。其實(shí)，自次貸危機(jī)以來(lái)，美國(guó)只是輕傷，歐洲是重傷，而中國(guó)卻是實(shí)實(shí)在在的內(nèi)傷。

    身為世界第一強(qiáng)國(guó)的美國(guó)，餓死的駱駝還比馬大，何況他們并沒(méi)有死，只是病了而已，而且現(xiàn)在病已經(jīng)基本上好的差不多了，所以不管是對(duì)房企還是投資者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在美國(guó)資產(chǎn)都是比較安全的資產(chǎn)。

    說(shuō)到優(yōu)勢(shì)最后一點(diǎn)，與美國(guó)人居住習(xí)慣有關(guān)，美國(guó)人居住習(xí)慣都是跟著工作走，工作在哪里就搬家到哪里租房住，尤其是年輕人不會(huì)輕易買(mǎi)房子，這就造成了美國(guó)的租賃需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買(mǎi)房需求。而且美國(guó)買(mǎi)房是有永久產(chǎn)權(quán)的，也不像在國(guó)內(nèi)有戶(hù)口、交稅年限等因素限制，現(xiàn)投資者可以在專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)幫助下，了解一些高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)的海外理財(cái)型地產(chǎn)投資項(xiàng)目，像國(guó)信美投，就可以幫助投資者做最佳資產(chǎn)分配和組合。有了專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)幫助，在海外買(mǎi)房就像通過(guò)銀行做了一個(gè)理財(cái)一樣，房產(chǎn)交易的過(guò)程也很簡(jiǎn)單。

    展望：美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)火熱5-7年

    鳳凰房產(chǎn)：從一些投資數(shù)據(jù)上，我們看到美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也在逐漸復(fù)蘇。那么，未來(lái)海外置業(yè)發(fā)展趨勢(shì)會(huì)是什么樣的？

    郭道明：從很多數(shù)據(jù)來(lái)看，美國(guó)房地產(chǎn)都顯示其正在一個(gè)穩(wěn)健上升的通道當(dāng)中，其實(shí)房?jī)r(jià)漲不漲，道理很簡(jiǎn)單，買(mǎi)的人多了，就漲，賣(mài)得人多了就跌。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)人去年成為美國(guó)房地產(chǎn)第二大外國(guó)買(mǎi)家，成交量高達(dá)123億美金，僅次于第一大外國(guó)買(mǎi)家加拿大人，似乎至美國(guó)次貸危機(jī)以來(lái)，全世界都在抄底美國(guó)房地產(chǎn)。

    當(dāng)然我們不敢說(shuō)市場(chǎng)熱點(diǎn)是永恒的，不過(guò)根據(jù)美國(guó)10-12年一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期，每次經(jīng)濟(jì)衰退需要3-5年來(lái)恢復(fù)的慣例，2008年至今剛好5年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)也有了相應(yīng)的回暖，就美國(guó)股市而言，過(guò)去五年每年的平均漲幅高達(dá)20%。按照此規(guī)律而言，其經(jīng)濟(jì)及房產(chǎn)市場(chǎng)至少還能持續(xù)火熱5-7年。