張敬偉：樓市拐點(diǎn)論不靠譜

    今年春夏之交，中國(guó)市場(chǎng)彌漫著樓市悲情。原因是，以往的樓市小陽(yáng)春乍暖還寒，過(guò)去的“金五月”也不見(jiàn)了蹤影。不少城市，到處充斥著樓盤打折、降價(jià)和各類促銷的信息。海外媒體、國(guó)內(nèi)學(xué)者，似乎從現(xiàn)象看到了本質(zhì)，再三放出“拐點(diǎn)論”甚至“崩盤論”。

    風(fēng)聲鶴唳非理性邏輯，是市場(chǎng)焦慮；草木皆兵非市場(chǎng)節(jié)奏，是嘩眾取寵。但不合邏輯的市場(chǎng)焦慮和嘩眾取寵，卻容易形成危險(xiǎn)慣性，一些地方不夠淡定的救市，是為慣性下的迷思。

　　中國(guó)樓市是何生態(tài)？講邏輯就要看事實(shí)，事實(shí)是：各城各地樓市風(fēng)景各異，京滬廣深等一線城市，雖然房?jī)r(jià)高企，但依然阻不住涌入的人流。以至于各地都采取行政節(jié)流的方式，控制城市人口存量。這些城市，市場(chǎng)需求依然旺盛，誰(shuí)能說(shuō)這些城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了拐點(diǎn)？

　　二、三線城市，情況各不相同。杭州房?jī)r(jià)，在二線城市中處于高位，直逼一線城市房?jī)r(jià)。數(shù)年熱炒，存量處于飽和，亟須擠壓泡沫消化存量，因而房?jī)r(jià)下跌或者個(gè)別開(kāi)發(fā)商跑路，也是屬于市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)。浙江其他城市，亦有類似情況，最先破局的就是溫州。這些城市的樓市，可能要轉(zhuǎn)型，也離拐點(diǎn)最近。但也不能說(shuō)迎來(lái)了拐點(diǎn)時(shí)刻。因?yàn)楹贾菔袠潜P一旦實(shí)質(zhì)降價(jià)，還是有人追捧。真正的拐點(diǎn)應(yīng)是降價(jià)也沒(méi)有人買。

　　近來(lái)全國(guó)有近30城要松綁限購(gòu)救“樓市”，但5月26日的媒體信息則是起碼10個(gè)城市不在限購(gòu)之內(nèi)——除了京滬廣深，還包括廈門和南京等城市。這說(shuō)明，樓市要靠政府出手的，不過(guò)是那些泡沫化重、有著多年“鬼城”稱號(hào)的城市。“鬼城”的布局，目前還只是點(diǎn)狀分布，而非線性布局，更不要說(shuō)形成趨勢(shì)了。

　　樓市現(xiàn)狀，是系統(tǒng)性因素所致。前些年高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，是樓市繁榮的主要?jiǎng)恿?；?cái)稅體制的央地博弈不平衡，也是激活土地財(cái)政的前提要素；金融機(jī)構(gòu)熱衷、實(shí)體經(jīng)濟(jì)迅速入市、公眾投資等全民性的逐利沖動(dòng)，則使樓市更加喧囂……經(jīng)濟(jì)繁榮刺激了樓市發(fā)展，樓市也推升了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，兩者互為表里，相互促進(jìn)。評(píng)價(jià)中國(guó)樓市，應(yīng)辯證客觀審視，而非偏頗激進(jìn)，將之簡(jiǎn)單視為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

　　從發(fā)展就是硬道理到又好又快的發(fā)展，中央有意識(shí)地對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)在政策面進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。前些年多輪次的樓市調(diào)控，就是緩釋點(diǎn)剎有序調(diào)整的嘗試?，F(xiàn)在，深化改革、結(jié)構(gòu)調(diào)整、市場(chǎng)配置更是政策面主流。表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)層面，就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入中高速發(fā)展階段；在結(jié)構(gòu)調(diào)整上，就是從結(jié)構(gòu)失衡到優(yōu)化再平衡；表現(xiàn)在宏觀政策面，就是消化既往積累矛盾，用市場(chǎng)配置緩釋。

　　地方政府的賣地沖動(dòng)被新政績(jī)考核給阻滯了，銀行濫放信貸的欲望給金融改革羈束了，部分地產(chǎn)商資金鏈斷也是政策與金融雙向改革傳導(dǎo)所致。因而，中國(guó)樓市，除了賣地?zé)o節(jié)制的“鬼城”和好大喜功的“攤大餅”城市出現(xiàn)泡沫性風(fēng)險(xiǎn)外，其他城市的樓市生態(tài)，是改革調(diào)整下的“常態(tài)”演進(jìn)。

　　房地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，“支撐房地產(chǎn)發(fā)展基本要素并未根本改變”。其論據(jù)有四：一是中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將保持7%至8%的較高增長(zhǎng)；二是城鎮(zhèn)化率仍處于高增長(zhǎng)期；三是人口結(jié)構(gòu)中家庭分裂加速，適齡結(jié)婚的人口高峰仍在持續(xù)；四是消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，家庭消費(fèi)中吃的比重下降，住的比重上升并加速。

　　此為醒世名言。筆者再賦以四個(gè)生活常識(shí)來(lái)驗(yàn)證中國(guó)樓市拐點(diǎn)的不靠譜：首先是剛需族購(gòu)房的需求仍旺，無(wú)奈信貸無(wú)門；其次是國(guó)人有追求新房追逐舒適心理，改善住房是一代代的通識(shí)；其三是“二孩”時(shí)代來(lái)臨，人口政策紅利催生樓市需求；其四是現(xiàn)代化趨勢(shì)下的房?jī)r(jià)也不可能降低到輿論場(chǎng)所述的心理預(yù)期低價(jià)……期望拐點(diǎn)快來(lái)再購(gòu)房，怕是要望眼欲穿了。