10城市醞釀救市 28個城市庫存同比增長

    繼南寧率先打響了救市的第一槍之后，越來越多的地方政府加入對限購政策從執(zhí)行層面放松的陣營。在近幾月地方政府取消限購的新政紛紛出臺之后，央行日前發(fā)聲力挺首次房貸，來自中央的救市舉措也正式亮相。不過業(yè)內(nèi)專家表示，今年以來低迷的房地產(chǎn)市場能否在新的政策利好提振下有所變化，還是有待觀察。

　　多地出臺松綁政策

    4月28日，南寧市房管局發(fā)文稱，自2014年4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。南寧是第一個由官方正式發(fā)布限購調(diào)整措施的城市，打響了“救市”第一槍。

　　5月16日，揚州住房公積金管理中心相關(guān)人士表示，揚州住房公積金“又提又貸”政策，將于5月20日恢復(fù)，市民申請公積金貸款時可同時提取本人及配偶的住房公積金。至此，“救市”的城市已達7個。根據(jù)統(tǒng)計，加上揚州，目前“救市”城市已經(jīng)增加至7個，其余6個包括廣西南寧、天津濱海、杭州蕭山、江蘇無錫、安徽銅陵、河南鄭州。

　　對于地方政府救市行為，中金公司和瑞銀證券均表示，如果未來房地產(chǎn)活動進一步下滑，可能會有更多地方政府出臺“救市”政策。其實，在地方政府相繼出臺各種救市政策的同時，央行副行長劉士余亦在5月12日召開會議時表示，要優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，傳聞醞釀救市的城市已超過10個，其中已作出若干調(diào)整的城市已有7個，其中包括福州、杭州等多個二三線城市傳出救市的傳言。除了政府明確發(fā)文的城市以外，越來越多的地方政府加入對限購政策從執(zhí)行層面放松的陣營。廈門傳言限購政策松綁，放開“補稅買房”，外地戶口一次性補交一年個稅，就能獲得在廈門買房資格；佛山也有傳言限購將放松，現(xiàn)在外地戶口能買社保，以獲得買房資格。而在廣東，佛山的取消限購探索在媒體曝光后迅速“見光死”，也顯示地方政府在拿捏調(diào)控尺度上的謹慎和糾結(jié)。

　　高庫存成主因

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國35個城市中，有28個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象，其中南昌、濟南和寧波3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到68.6%、63.8%和56.8%。這3個城市4月份的新增供應(yīng)比成交更為強勁，導(dǎo)致庫存上升的態(tài)勢也較明顯。

　　“這些城市的特點普遍是：庫存消化周期超過一年的城市；一季度商品房成交大幅下滑的城市；購地銷售比過高的城市；一季度土地出讓金過低的城市；有實質(zhì)性降價樓盤的城市；人口凈流出城市；有兩個以上新區(qū)的城市。”張大偉稱。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，房價適度回落，并逐步回歸理性，不管是對市場的健康發(fā)展，還是對購房人而言都是好事。但隨著越來越多的城市房價回落勢頭的開啟，尤其是一些三四線城市已出現(xiàn)項目滯銷、項目爛尾、開發(fā)企業(yè)倒閉的情況下，避免市場的大起大落則迫在眉睫。一方面，要避免樓市政策180度大轉(zhuǎn)彎，由限購全面轉(zhuǎn)向救市，重蹈2008年至2009年樓市調(diào)控的覆轍。另一方面，也要避免無所作為，任由樓市持續(xù)下行，危及整個宏觀經(jīng)濟的運行。

　　著名經(jīng)濟學(xué)家馬光遠表示，從中國房價的基本邏輯看，過去推動房價上漲的幾大引擎，無論是貨幣超發(fā)，還是基本的供求規(guī)律、經(jīng)濟高速增長、土地財政以及人民幣升值因素，都在悄然發(fā)生逆轉(zhuǎn)。從住房供需看，過去10年房地產(chǎn)的大躍進，中國住房供需已經(jīng)基本平衡，一二線以下城市住房過剩也已成為事實。

　　效果尚待觀察

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為,在市場成交短期內(nèi)難現(xiàn)起色的情況下,個別城市的政策放松落地將引發(fā)后續(xù)諸多二三線城市跟進。但是,不同于2008年市場受外圍金融危機影響步入全面下行通道,本輪市場轉(zhuǎn)冷更多是由于前期房價過快上漲等市場本身風(fēng)險因素積累。雖然2008年末對樓市的諸多刺激性措施引發(fā)2009年市場大幅反彈,但本輪日益強烈的調(diào)控微調(diào)效果將不同于此前的市場反應(yīng)。

　　“無論地方政府是否愿意承認,在經(jīng)濟活力下降、財政收入縮水的情況下,類似的政策調(diào)整都是在設(shè)法給房地產(chǎn)市場增加溫度。”中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強說,在調(diào)控政策持續(xù)多年、信貸政策持續(xù)收緊、樓市供應(yīng)充足的情況下,這些救市行為對樓市的影響十分有限,也很難提高需求、提振市場價格。馬光遠表示，從救市的時機而論，不能房價一出現(xiàn)調(diào)整就救市，這樣只會讓房地產(chǎn)的風(fēng)險繼續(xù)積聚。