專家稱中產(chǎn)階級應(yīng)獨自買得起房 房地產(chǎn)才算正常

    房價無論是起是伏，爭論一直未曾停息。

    樓市出現(xiàn)分化，帶來新的爭議：限購是否可以松綁，如何松綁？樓市分類調(diào)控如何推進(jìn)？

    一些地方政府推出了相應(yīng)的調(diào)控措施，央行和銀監(jiān)會也要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購房的貸款需求。

    樓市“微刺激”是否需要，或者需要哪些“微刺激”？還有哪些更有針對性的財稅、貨幣政策，更好地滿足分化的市場需求，更好實現(xiàn)分類調(diào)控？

    帶著這些問題，記者專訪了財政部財政科學(xué)研究所所長賈康、住建部政策研究中心原副主任王玨林、中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇、上海銀行首席風(fēng)險官黃濤。

    限購應(yīng)擇機(jī)淡出

    第一財經(jīng)日報：在房地產(chǎn)市場分化的大背景下，如何看待 “微刺激”？ “微刺激”如何才能更有效地實施分類調(diào)控？

    賈康：3月份以來，國內(nèi)主要城市房價指標(biāo)降溫，樓市步入調(diào)整期。一時間眾說紛紜，有不少人在大談中國樓市的“拐點”和房價“大跳水”、“崩盤”。但這些似乎過于極端和悲觀。有必要區(qū)分市場分化（有升有降）和大勢拐點（長期曲線掉頭向下），以及房價的階段性回調(diào)盤整與全面崩盤。我認(rèn)為目前的情況都屬于前者。

    市場出現(xiàn)分化后，目前應(yīng)是促進(jìn)我國住房市場健康化的契機(jī)，地方政府應(yīng)該相機(jī)抉擇使限購等行政手段和措施淡出，讓不符合市場規(guī)律的權(quán)宜之計退出歷史舞臺。

    當(dāng)然，這需要因地制宜。所有跡象表明，對市場分化應(yīng)給予正面評價。中長期制度建設(shè)如跟上，應(yīng)能有效防止強(qiáng)烈的大幅反彈。

    王玨林：今年大家普遍認(rèn)為市場不太好，我覺得有兩點：一是今年指標(biāo)和去年同期相比有明顯變化，去年1～4月指標(biāo)較高，歷史上也是最高的，去年不正常，今年再高就更不正常；二是貸款收緊，由于銀行內(nèi)部調(diào)整，不管開發(fā)貸還是消費貸全部減少或延遲。

    未來怎么做還是要看市場，現(xiàn)在的市場不是最壞的，今年1～4月商品房銷售2.77億平方米，這個數(shù)量比2011、2012年都好，只是低于2013年。所以這個狀況不是最困難的，也不是最危急的。只是市場主要處于觀望階段，開發(fā)企業(yè)拿地信心不足，屬于僵持階段。

    十八大后，整個房地產(chǎn)市場逐步往市場資源配置方向轉(zhuǎn)移，但從政府管理層面看，還沒有做好市場管理措施，手段還跟不上。

    楊志勇：現(xiàn)在更應(yīng)該做的是，借這個時機(jī)把過去扭曲的一些政策矯正。整個房地產(chǎn)市場部分房價下行，存在種種風(fēng)險，首先可能沖擊社會穩(wěn)定，其次影響經(jīng)濟(jì)和金融穩(wěn)定。中國還處在轉(zhuǎn)型期，過去很多不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策需要梳理。

    在制度完善的過程中，對市場本身或多或少都會起到作用。

    黃濤：近期，央行和銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。我認(rèn)為這是正確和理性的。市場如果沒有按揭貸款支持，也是比較不健康的。

    同時，商業(yè)銀行實施合理審慎、符合實體經(jīng)濟(jì)真實需求的信貸政策，從整體上也有助于防范宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險和金融風(fēng)險。

    特別是首套房按揭貸款，如果是剛性基本需求，從銀行角度來講，應(yīng)該持積極支持的態(tài)度。2008年金融危機(jī)以后，香港地區(qū)市場的按揭貸款利率很低，很長一段時間的實際利率不到1%，導(dǎo)致大多數(shù)銀行在按揭貸款方面的收益狀況并不理想，但這個產(chǎn)品在香港地區(qū)市場仍然存在，主要是因為按揭貸款本身就有合理、實際需求，還關(guān)系到社會民生和整體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。

    至于開發(fā)貸，此次央行沒直接提到，但房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)、民生領(lǐng)域影響比較大，我相信商業(yè)銀行還是會在守住風(fēng)險底線的情況下，繼續(xù)甄選優(yōu)質(zhì)企業(yè)、優(yōu)質(zhì)項目給予合理支持。

    現(xiàn)在的市場為何不正常

    日報：過去幾年，中國推動了大規(guī)模的保障房建設(shè)，這對商品房市場是否形成了良性推動？接下來住房保障工作要如何推進(jìn)，以更好實現(xiàn)分類調(diào)控？

    賈康：現(xiàn)在對于房地產(chǎn)領(lǐng)域，我國政府決策層顯然已經(jīng)有新的優(yōu)化調(diào)控思路。

    一方面以建3600萬套保障房為代表的基本保障房建設(shè)正在推進(jìn)，有效供給在未來幾年內(nèi)就要到位。另一方面在商品房領(lǐng)域，不再屢屢表態(tài)、頻頻出手，而是給出市場自身調(diào)整空間。市場通常應(yīng)該在小幅正常波動中優(yōu)化配置健康發(fā)展，我們現(xiàn)在越來越有望接近這個境界了。

    在宏觀調(diào)控層面，應(yīng)說正在實行“雙軌統(tǒng)籌”框架：一是保障軌；一是市場軌。也就是說，商品房的房價高與低，與低端群體解決“住有所居”問題沒有直接關(guān)系。

    政府要做的首先是托住“廉租房”與“公租房”合而為一這個底；其次，要發(fā)展更高一層的“共有產(chǎn)權(quán)房”；第三，在有相應(yīng)房源的地方轄區(qū)內(nèi)，適時把“補(bǔ)磚頭（出資支持新建保障房）”轉(zhuǎn)為“補(bǔ)人頭（政府采購式供應(yīng)公租房，補(bǔ)貼付給特定保障對象的房東）”。在這個基礎(chǔ)上，對于一般性的商品住宅，政府只需要管土地合理規(guī)劃、市場公平競爭規(guī)則和依法收稅就可以了。

    王玨林：現(xiàn)在真正急需住房的是外來的、長期在城市工作的年輕人，這部分人口是每年源源不斷增加的新需求，保障房并沒有這么多能力解決他們的問題，所以還是要靠市場，只有市場穩(wěn)定了、房價穩(wěn)定了，才有更多的群體能進(jìn)入市場，改善住房。

    現(xiàn)在的市場，對二手房和租賃市場不夠重視，沒有盤活?，F(xiàn)在大家盯著房價、盯著新房，保障房解決不了問題但還得建。實際上這部分資源可以發(fā)揮作用，解決無房戶、年輕人的需求，政府應(yīng)該把租賃和二手房市場規(guī)范利用起來，提供一些免稅政策，緩解保障房的壓力。

    楊志勇：保障房方向是對的，但要注意處理好一個問題——住房公共政策的制定。

    假設(shè)月收入低于某個金額，比如3000元，就可以進(jìn)入保障房，那是不是會鼓勵大家都去做3000元的工作？這是政策的問題，保障范圍多大、程度多深，都需要考慮，而不是保障越多越好。

    另一個問題，不管房價多少，每個時期都有一個對應(yīng)的衡量標(biāo)準(zhǔn)。我認(rèn)為，一個社會中，收入達(dá)到中上水平的人群都應(yīng)該買得起與自身社會地位相稱的商品房，而且靠的是自己獨立的收入和積累，而不是憑借全家的力量，這個市場才是正常的。按此現(xiàn)在的市場肯定是不正常的。

    這個情況下，擴(kuò)大保障性住房的供給就會減少一部分剛性需求，是有利的。但是蓋多少，住房公共政策在這個方面還沒有完全厘清。

    加快房產(chǎn)稅立法

    日報：如果政府要出臺專門針對房地產(chǎn)市場的“微刺激”政策，在“分類調(diào)控”的思路上，短期和中長期來看，財政政策可以有哪些作為？

    賈康：加快房地產(chǎn)稅立法，以經(jīng)濟(jì)手段置換行政“調(diào)控”，應(yīng)是樓市分化之后政府和各方互動中的重要抉擇。

    不宜簡單化地認(rèn)為，房地產(chǎn)稅一出臺就能抑制房價。實際上，房地產(chǎn)稅本身難以改變中國未來幾十年中心城市房價上揚(yáng)曲線的大模式，但在發(fā)揮其他功能的同時，確實有利于減少一些房市泡沫，也有利于降低住房空置率，是促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要制度要素之一。

    但令人遺憾的是，房地產(chǎn)稅改革至今的進(jìn)展很不理想。三中全會之后，這一改革的方向、思路更清晰了，政府理應(yīng)抓住制度建設(shè)不放而有所作為。

    楊志勇：一種是原先制度不好的，需要改變制度；另一種是調(diào)整稅費，比如契稅從3%調(diào)整到1%。

    考慮到未來契稅等一系列與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收，可能被房地產(chǎn)稅所取代，這個問題就會更復(fù)雜。

   目前情況下，我們現(xiàn)有的稅費制度可以采取一些改革。例如，現(xiàn)行制度不利于改善型消費，那么賣舊房買新房之間的稅費可以抵扣的制度，就比現(xiàn)有制度要好得多。

    但要注意的是政策利益歸宿，如果減輕稅費房價依然不變，或者減掉的部分又被漲價“吃掉”，那意義就不大了。

    家庭買首套房可考慮抵扣個稅

    日報：我們想探討幾種政策的可能性：一是，結(jié)合未來個稅以家庭綜合征收的方向，是否有可能對家庭購買首套房進(jìn)行抵扣？二是，不滿個稅免征額的，購房有沒有可能享受財政貼息？

    賈康：優(yōu)化個稅制度設(shè)計，需強(qiáng)調(diào)“綜合計征，分類扣除，年度結(jié)算”的改革方向，以利優(yōu)化其調(diào)節(jié)社會成員收入的功能。還有一個值得重視的優(yōu)化要領(lǐng)：按家庭征收，以追求更具實質(zhì)意義的公平。

    在目前僅按個人征收個稅的情況下，同樣水平的收入，在家庭贍養(yǎng)系數(shù)不同的兩個納稅人之間很容易導(dǎo)致極大的不公平。更合理的制度設(shè)計，是合并計算家庭所有收入，再考慮人均收入水平的差異，區(qū)別對待。

    個稅改革的工作千頭萬緒，我們要做的，是爭取將更多符合條件的抵扣因素納入個稅征管，這對于減輕納稅負(fù)擔(dān)更為有效。

    樓繼偉部長曾特別提及應(yīng)把按揭貸款納入抵扣范圍。雖然綜合和分類結(jié)合的個稅改革方向，在操作上還有不小的難度，但可以借鑒國際成熟經(jīng)驗，積極創(chuàng)造條件逐步推進(jìn)。

    比如，按家庭征收個稅不論具體設(shè)計上的“技術(shù)路線”如何，首先對于稅務(wù)部門的征管提出了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。如何保證信息具備真實性？假如核查、糾錯機(jī)制跟不上，這種情況將防不勝防，進(jìn)而整個制度體系將會落入“懲罰老實人”的陷阱，最終趨于喪失公正以及不可持續(xù)。

    如果信息掌握比較可靠，可以考慮對家庭購買首套房給予適當(dāng)?shù)膫€稅抵扣優(yōu)惠。

    另外，達(dá)不到個稅起征點的低收入階層，應(yīng)首先考慮由保障房解決他們“住有所居”問題，應(yīng)主要是“租房”而非“購房”，不宜先講如何以財政貼息支持他們購房。

    王玨林：稅收是法治管理的手段，市場管理最好的手段是法治手段。為什么行政手段總是調(diào)不好？因為部門步調(diào)不一致。

    比如，土地轉(zhuǎn)讓金一收就是70年，稅收應(yīng)該是每年繳納，現(xiàn)在變成一次性的費，將來再調(diào)控應(yīng)考慮這部分因素。

    原來的稅法是單一的，以管為主，現(xiàn)在考慮的因素要更多一些。政策制定了，實施中也很難到位，會產(chǎn)生新的不公。房地產(chǎn)這些難題，應(yīng)該是重大的研究和改革問題，不是簡單的修補(bǔ)。

    楊志勇：按揭利息支付抵扣政策不一定需要以家庭為單位，以個人為單位也可以。我們現(xiàn)在規(guī)定，資本部分不能抵扣，勞動報酬所得可以進(jìn)行抵扣。執(zhí)行這個政策，技術(shù)上來說沒有多難，但是征管成本可能很高，個稅收入總體水平還是有限。征稅不能不考慮到成本問題。

    達(dá)不到個稅免征額的，可能也沒錢買商品房，低收入群體可以依靠保障性住房解決住房問題。如果是唯一的一套商品房，允許按揭貸款利息做些扣除，更有利解決問題。

    日報：從貨幣政策看，如何能更精準(zhǔn)實現(xiàn)分類調(diào)控？

    王玨林：主要還是資本市場盤活，不管是開發(fā)投資還是住房消費，目前的貸款渠道還是單一。只有把資本市場盤活，融資渠道寬了，貸款方式多樣化，才是最好的方式。

    金融改革還是要深入，如果渠道多元化，房地產(chǎn)這塊肉誰都會搶。

    黃濤：下一步調(diào)控政策，可能不會偏重一次性、普適性的調(diào)整，更可能是針對不同領(lǐng)域和區(qū)域、不同演變發(fā)展階段、不同性質(zhì)等問題，進(jìn)行小步、差異化調(diào)整。有關(guān)部門對貨幣政策等的調(diào)整，會更強(qiáng)調(diào)針對性、有效性和執(zhí)行效果。

    楊志勇：市場可以決定的就讓它歸市場。目前市場上的貨幣已經(jīng)太多了，如何讓貨幣政策回歸中性，比什么都重要。