自住房僅三項(xiàng)目可組合貸 政府讓利三成銀行吞掉一成

    隨著北京市首批自住房搖號(hào)及選房時(shí)間臨近，自住房后期付款方式成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。針對(duì)此問題，記者對(duì)現(xiàn)已入市的13個(gè)項(xiàng)目逐一進(jìn)行摸底調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除金隅嘉業(yè)(金隅萬科城) 兩個(gè)項(xiàng)目以及中鐵建旗下順新嘉苑接受組合貸款外，其余項(xiàng)目要么明確不接受，要么稱需等到搖號(hào)后方可決定。對(duì)于為何不接受組合貸，幾乎所有的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一致回應(yīng)為：一來放款周期過長，利潤率恐由正轉(zhuǎn)負(fù)；二來銀行惜貸后基本已經(jīng)停辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)。

    13個(gè)項(xiàng)目中僅3個(gè)接受組合貸

    根據(jù)北京市住建委公布的信息顯示，截至目前已有13個(gè)自住房項(xiàng)目入市，北京商報(bào)記者根據(jù)開發(fā)商公布的服務(wù)電話一一調(diào)查，除首創(chuàng)·悅都匯(樓盤資料) 及紫豐·九院城項(xiàng)目服務(wù)電話始終無法接聽外，僅有金隅嘉業(yè)旗下匯星苑和匯景苑明確可以進(jìn)行組合貸款；中國鐵建旗下順新嘉苑項(xiàng)目工作人員雖表示原則上接受組合貸款，但由于手續(xù)麻煩不建議辦理，恒大·御景灣以及富力·惠蘭美居則表示，具體貸款方式還需等到搖號(hào)后才能確定。

    對(duì)于此前傳出的50%首付，住總正華新國展?jié)M庭芳項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者強(qiáng)調(diào)，“自住房的首付比例與普通商品房保持一致，首套房均收取三成首付，但由于項(xiàng)目以大戶型房源為主，且不接受組合貸款，按照公積金貸款最多80萬元的額度計(jì)算，整套房的首付比例就達(dá)到了50%”。

    這位負(fù)責(zé)人也坦言，以總價(jià)200萬元的房價(jià)計(jì)算，如果僅付三成首付，其余都由商業(yè)貸款還清的話，需要購房人每月還清1.3萬元的貸款，月收入要達(dá)到2.6萬元以上才能獲批。“未必所有購房人都能滿足該條件。但是出于回款壓力，項(xiàng)目不接受組合貸款。”

    政府讓利三成反被銀行吞掉一成

    所謂“組合貸款”，指的是符合個(gè)人住房商業(yè)貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的話，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)，還可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。此類貸款方式直接的利好就是購房人既可以少掏首付款又能少還貸款利息。

    如果按照首套房首付三成的原則計(jì)算，一套政府規(guī)定封頂價(jià)200萬元的自住房，購房人如果選擇組合貸款，首付交三成即60萬元，其余140萬元將分成公積金貸款80萬元和60萬元的商業(yè)貸款。以貸款20年計(jì)算，兩者結(jié)合最終還款額度為216萬元左右。而按照純公積金貸款方式計(jì)算，扣除最高申請(qǐng)額度80萬元，買房人首付款高達(dá)120萬元；如純商業(yè)貸款的話，140萬元的貸款在20年間需還款232萬元，30年為241萬元，比組合貸多付15%左右的成本。

    盡管從購房者的角度看，在首付不足的情況下組合貸更具優(yōu)勢(shì)，但一位自住房項(xiàng)目的運(yùn)營總監(jiān)向北京商報(bào)記者介紹，如果是以自有用地建的自住房項(xiàng)目，按照單一貸款方式進(jìn)行回款，則利潤可以保證在個(gè)位數(shù)；但對(duì)于競地價(jià)、競配建的項(xiàng)目來說，本身就沒有利潤，完全依靠項(xiàng)目的商品房部分拉平。“如果貸款周期再拉長，肯定是賠錢。”據(jù)這位營銷總監(jiān)介紹，組合貸款辦理和放貸時(shí)間最快是半年，公積金或商業(yè)貸款也就10天左右，由于開發(fā)商的運(yùn)營資金大部分來自銀行貸款，本身開發(fā)貸的利率就遠(yuǎn)高于個(gè)貸，所以回款周期越久利潤率越小。

    銀行方面則解釋稱，兩種方式相結(jié)合，需要銀行以及住房公積金管理中心的合作，過程復(fù)雜。 “更重要的是，現(xiàn)在銀行單純的商貸都不愿意批，何況是組合貸。”偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊透露。

    參考保障房信貸方式或更具可行性

    在北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長陳志看來，解決上述矛盾的關(guān)鍵在于公積金中心和銀行方面的協(xié)調(diào)運(yùn)作，而偉業(yè)我愛我家(博客,微博)市場研究部經(jīng)理孔丹則寄希望于政府部門能夠攜金融機(jī)構(gòu)盡快出臺(tái)針對(duì)自住房的金融綠色通道，以此擺脫困局，但更多的業(yè)內(nèi)人士則表示，按照現(xiàn)有的放貸環(huán)境，想要協(xié)調(diào)銀行跟公積金的放款周期并非易事，以北京為例，公積金中心歸屬于北京市政府管轄，但北京市銀監(jiān)局卻并沒有對(duì)銀行業(yè)有直接管理權(quán)，因而即便在輿論壓力下開發(fā)商最終接受組合貸款，銀行也會(huì)按照自己既定的節(jié)奏進(jìn)行，開發(fā)商最終只能以犧牲配建或壓縮建安的方式來控制成本，受損失的也會(huì)是購房者。

    “雖然銀行整體不容易協(xié)調(diào)，但是將自住房在公積金一項(xiàng)的審核放款提速卻是主管部門可以推動(dòng)的。”一位同時(shí)操盤過保障房和自住房的項(xiàng)目經(jīng)理告訴北京商報(bào)記者，由于自住房與保障房同樣為政府定價(jià)，因此在公積金貸款一項(xiàng)完全可以參考保障房省去評(píng)估價(jià)格環(huán)節(jié)，不但可以縮短審核時(shí)間，還可以給購房者省去一筆不菲的評(píng)估費(fèi)。另外，由于銷售屬于政府監(jiān)管，自住房如果能夠試行不封頂便放款的政策，一來可以緩解開發(fā)商資金壓力，二來也讓銀行后續(xù)的放款沒有拖延的理由。

    上述住總正華新國展?jié)M庭芳項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也向北京商報(bào)記者坦言：“不論是何種貸款方式，對(duì)于開發(fā)商而言，回款的數(shù)額是一樣的，只是時(shí)間上有所差距，如果能在相關(guān)部門的協(xié)調(diào)下組合貸款也能省去復(fù)雜的環(huán)節(jié)和時(shí)間，開發(fā)商也會(huì)歡迎。”