房價到了崩盤的節(jié)點嗎

    2014年以來，房地產(chǎn)市場的低迷形勢開始由三四線城市向一二線城市蔓延，悲觀情緒也隨之不斷累積，關于樓市或將崩盤的猜想正在發(fā)酵之中。為應對市場不景氣，南寧、天津、杭州、無錫等很多城市都紛紛用不同的方式謀求“救市”，而放寬限購政策是其首要手段。本輪房地產(chǎn)市場調整的底部究竟在哪里？樓市是否存在崩盤的可能？地方政府的“救市”行為是否應及時制止？這些問題都非常值得我們探究。

    首先需要明確的問題是，本輪房價下跌的主要動力是什么？

　　是因為經(jīng)歷了瘋狂的房地產(chǎn)熱后，住房已經(jīng)嚴重供大于求，累積的天量供應購房者無法消化嗎？

　　答案是否定的。本輪房價下跌的主要原因，不是來自于供大于求的事實，而是來自于人們對房地產(chǎn)市場可能嚴重供大于求的恐懼。至于房地產(chǎn)市場的真實供求狀況，很遺憾目前仍然是個黑箱。到底我們需要多少住房，目前市場存量及可售量有多大，相信沒有人能真正弄明白。正因為住房真實供求狀況仍然是個黑箱，所以這種基于猜想的恐懼才是最具殺傷力的。與大蒜等部分農產(chǎn)品市場一樣，房地產(chǎn)市場具有天然波動性特征。階段性的供大于求與供不應求相互交替，構成房地產(chǎn)市場的全部發(fā)展史。本輪的房地產(chǎn)市場調整，從真實供求缺口看也許和2008年及2011年的調整并無特別大的區(qū)別。但在房地產(chǎn)供求信息極不透明的條件下，人們出于對房地產(chǎn)泡沫破滅的本能恐懼，很可使市場短期內產(chǎn)生急劇下挫的動力。在經(jīng)歷了2013年過度樂觀的退潮后，一邊倒式的觀望、恐慌性的拋售等都將使階段性的供大于求深化。

　　其次，本輪房價下跌將持續(xù)多久？中國房地產(chǎn)市場會進入崩盤嗎？

　　如前所述，如果不考慮政府可能采取激進救市行為，人們出于對房地產(chǎn)市場黑箱負面猜測所形成的本能恐懼，房地產(chǎn)市場在短期大幅下挫是完全可能的。但這個時間不會持續(xù)太久，短則一年，長則兩年，這是由人性對恐懼情緒的本能厭惡所決定的。之后，集中觀望期將結束，房地產(chǎn)市場進入新的階段。

　　進一步的問題是，這個短期下挫之后的階段是持續(xù)的衰退與蕭條，還是新一輪的上升周期？

　　這主要取決于兩個因素：一是人們改善住房條件的動力是否衰竭。當經(jīng)濟發(fā)展到人們有足夠的財力承擔住房建筑成本時，人們對住房的需求到底有多大，很大程度上取決于人們對它的欲望有多大，而并非象通常所認為的取決于某一客觀界限。二是中國的人口大規(guī)模遷移是否出現(xiàn)拐點或逆轉，比如逆城市化、郊區(qū)化或逃離“北上廣”成為新的風潮？

　　關于人們改善居住條件的動力，目前還遠看不到衰竭的跡象。住房市場不僅僅意味著G D P增長和地方財源，它更承載著國人的小康夢想。中國城鎮(zhèn)人均住房面積雖然達到30平方米左右，但多數(shù)人對自身的住房條件難言滿足。撇開鴿籠式公寓是當前城鎮(zhèn)住宅存量的主體不談，住小房子的渴求換成大房子，多代共居的希望能夠分開居住以減少不必要的家庭矛盾，住公寓的期望住進別墅，住別墅的向往住進富人區(qū)，在城市有房還想要在風景區(qū)有個度假公寓，這些動力都將推動住房需求不斷升級與深化。因此，在可以預見的未來，中國住房市場不會出現(xiàn)斷崖式的需求崩潰，但有可能會出現(xiàn)重大結構性調整。

　　另一方面，從人口流向拐點看，中國作為發(fā)展極不平衡的大國，人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化等力量是同時并進、共同存在的。北京等大城市的擁堵與霧霾將使當?shù)氐母辉ｋA層家庭對其產(chǎn)生厭惡感，從而激發(fā)了大城市郊區(qū)化的動力。但是“有人辭官歸故里，有人星夜趕科場”。又有不少人口因北京的高收入和高水準公共服務等，而被從二三線城市吸引過來，將富裕階層家庭郊區(qū)化的空缺彌補。由于人口的城鎮(zhèn)化、大城市化、郊區(qū)化、逆城市化層層遞補、并存交錯，因而宏觀總量上的人口流向拐點目前其實是不存在的。

　　總體來看，由于人們改善居住條件的動力仍然存在，人口流向也沒有出現(xiàn)顯著的宏觀拐點，因而中國還不會進入住房普遍過剩時代，但有可能進入結構性過剩時代。從全國看，短期內的市場主動調整不可避免，但還不會進入持續(xù)的衰退與蕭條。從局部看，住房市場結構性調整動力持續(xù)存在，一些低劣開發(fā)區(qū)域、無增長潛力鬼城等，有可能面臨毀滅式洗牌。

　　最后，如何看待地方政府的“救市”行為？

　　地方政府并不掌握金融政策，其“救市”手段，目前主要有兩種。一是通過對政策的重新解讀，變相放松住房限購等需求行政管控政策。應當說，住房限購僅是一種應對房價過快上漲的應急措施，具有扭曲市場的副作用，不宜長期使用。如果不考慮地方政府的政策動機，僅從行為事實結果看，既然房價過快上漲的條件不存在，通過放松限購促使市場供求機制回歸常態(tài)，本身無可厚非。另一手段據(jù)說是收緊土地供應，避免供求形勢進一步惡化。由于市場本身具有調節(jié)機制，房地產(chǎn)市場低迷將使開發(fā)商購地動機消失，這一手段其實是形式大于內容?？傮w而言，地方政府“救市”大多是根據(jù)市場形勢發(fā)展，對行政扭曲市場的糾正，事實上有利于緩解恐慌，避免市場非理性急挫。從宏觀看，房地產(chǎn)市場非理性下挫將對各宏觀經(jīng)濟部門帶來較大沖擊，短期難以復原。從房地產(chǎn)市場看，因為暴跌往往埋下下一輪房價暴漲的種子，所以避免市場暴漲暴跌是非常必要的。地方政府守土有責，其“救市”行為有其客觀合理性的一面。盡管如此，房地產(chǎn)政策的調整，不僅要考慮市場的需要，更需要綜合考慮政策的延續(xù)性和公眾輿論的承受力，尋求最佳切入點。