任志強(qiáng)：若房地產(chǎn)銷量下降30% 也不代表泡沫破裂

    知名地產(chǎn)商任志強(qiáng)在其微博上發(fā)表了題為《為什么是房地產(chǎn)?》的文章，從業(yè)內(nèi)角度回答了網(wǎng)友關(guān)心的關(guān)于房地產(chǎn)的六大問(wèn)題。文章中，他解釋了樓市宏觀調(diào)控的原因，并稱人為的調(diào)控違背市場(chǎng)規(guī)律，并不能讓房?jī)r(jià)下降。他還對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫破裂的言論表示反對(duì)，他說(shuō)，假如房地產(chǎn)銷量下降30%也還有十億平米的銷量，世界各國(guó)都不會(huì)有這么大的市場(chǎng)。房地產(chǎn)在城鎮(zhèn)化和消費(fèi)升級(jí)中還有巨大的需求。

    《為什么是房地產(chǎn)?》全文如下：

    一問(wèn)：富豪排行榜為什么那么多房地產(chǎn)?

    1，中國(guó)和壟斷資源相關(guān)并對(duì)市場(chǎng)拍賣的只有土地!(也曾有過(guò)煤炭)看看在美國(guó)，英國(guó)，日本，韓國(guó)，俄羅斯等國(guó)的首富中為什么沒(méi)有開(kāi)發(fā)商?因?yàn)楫?dāng)金融，資本，石油，礦產(chǎn)，電訊，平面媒體，電視，網(wǎng)絡(luò)媒體，軍工等行業(yè)都充分對(duì)市場(chǎng)開(kāi)放時(shí)，房地產(chǎn)就不再被關(guān)注和唯一了。2，中國(guó)正處于城鎮(zhèn)化的高峰期，且原有的住房條件嚴(yán)重滯后于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和消費(fèi)需求。所有國(guó)家在城鎮(zhèn)化同步發(fā)展的階段，房地產(chǎn)也都如此高增長(zhǎng)。只是當(dāng)城鎮(zhèn)化率遠(yuǎn)超過(guò)75%之后，市場(chǎng)已從一手生產(chǎn)為主變?yōu)榱硕纸灰诪橹骱统钟形飿I(yè)為主。如美國(guó)約八百多萬(wàn)套的交易中，新房最高一百多萬(wàn)套。目前只有六十萬(wàn)套。而中國(guó)近兩年，年均新房約一千萬(wàn)套，保障約二百多萬(wàn)套。一手交易遠(yuǎn)大于二手交易。只有少數(shù)城鎮(zhèn)化率較高的城市，二手略大于一手?jǐn)?shù)量。3，單位值和總數(shù)量大，價(jià)值高，產(chǎn)銷集中度高是其他行業(yè)非壟斷行業(yè)無(wú)法相比的。如一個(gè)單位少則五、六十米，大則數(shù)百米，而非以一米，二米為單位交易。一個(gè)項(xiàng)目少則數(shù)萬(wàn)米，多則數(shù)百萬(wàn)米于一地?？偭砍^(guò)十多億平米?？傊党^(guò)八萬(wàn)多億元。也是其他非壟斷商品無(wú)法相比的。即使單值利潤(rùn)率不高，總額也巨大。只是無(wú)法與壟斷行業(yè)相比。

    二問(wèn)：為什么許多非地產(chǎn)為主的行業(yè)也都進(jìn)入房地產(chǎn)?

    1，其實(shí)，凡是有壟斷優(yōu)勢(shì)和能成規(guī)模發(fā)展的行業(yè)并非都進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。(個(gè)別是為解決自身問(wèn)題，而非為市場(chǎng))沒(méi)有其他優(yōu)勢(shì)和沒(méi)有其他投資渠道的才進(jìn)入房地產(chǎn)。這是一種市場(chǎng)逐步開(kāi)放的結(jié)果。九八年的住房制度改革是開(kāi)放的契機(jī)。城鎮(zhèn)化的需求則是吸引力。2，房地產(chǎn)的項(xiàng)目規(guī)?；蕜t有助于企業(yè)規(guī)模的快速提升。一個(gè)不用依賴于科技創(chuàng)新，就能靠外包服務(wù)打開(kāi)市場(chǎng)的初期階段，還沒(méi)有到拼產(chǎn)品技術(shù)的白熱化競(jìng)爭(zhēng)，打開(kāi)了許多企業(yè)進(jìn)入的大門。尤其是劃撥土地的階段，可以用同樣的資本，更快的擴(kuò)大規(guī)模。3，房地產(chǎn)有更高的杠桿率。開(kāi)發(fā)企業(yè)可以用土地和在建工程獲得銀行的信貸，預(yù)售之后又能靠預(yù)收款和個(gè)貸擴(kuò)大杠桿率。而其他無(wú)資產(chǎn)、實(shí)物做抵押的行業(yè)，就很難將杠桿率放大。4，非銀行信貸的其他融資還可以用股權(quán)入股，股權(quán)抵押等多種方式再加大杠桿率。盡管在先全額一次性支付全部土地款之后，這種杠桿率已經(jīng)被大大壓縮了。尤其是政府監(jiān)管預(yù)售款，銀行延遲個(gè)貸發(fā)放更嚴(yán)重的影響到杠桿率和現(xiàn)金流。但與其他行業(yè)相比，負(fù)債率還是很高的。5，工程款按進(jìn)度結(jié)算可以將部分資金壓力轉(zhuǎn)移到生產(chǎn)單位，如大量備料款，設(shè)備款等。有信譽(yù)的企業(yè)的支付擔(dān)保也成為一種短期、小額融資手段。這些都成為進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的"理由"。但當(dāng)市場(chǎng)逐步充分競(jìng)爭(zhēng)之后，專業(yè)與非專業(yè)的企業(yè)之間的差距就充分顯現(xiàn)了。

    三問(wèn)：為什么每次調(diào)控槍口都對(duì)準(zhǔn)房地產(chǎn)?

    1，投資是影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要部分，尤其是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的時(shí)代。沒(méi)有開(kāi)放市場(chǎng)時(shí)，大多建房都列為基本建設(shè)科目。因此自建國(guó)以來(lái)都是用限制建房投資來(lái)調(diào)控經(jīng)濟(jì)的。在"先生產(chǎn)，后生活"的時(shí)代更是如此。一九八八年的樓堂館所停緩建是建國(guó)以來(lái)的第七次大的調(diào)控。當(dāng)經(jīng)濟(jì)高熱，通漲上升時(shí)，從壓縮投資入手是最有效的。一九九三年的調(diào)控也是如此，也因此有了連續(xù)幾年的經(jīng)濟(jì)下滑。2，同樣在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，啟動(dòng)投資也是最有效的拉動(dòng)。九七年亞洲金融危機(jī)之后，中國(guó)要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但這時(shí)已經(jīng)是半市場(chǎng)化，而非政府行為的基本建設(shè)方式為主建房了。于是有了住房制度的改革，讓住房完全市場(chǎng)化，取消福利住房分配。房地產(chǎn)成了突圍的敢死隊(duì)。3，零三年為防止投資過(guò)熱再次將板子打在了房地產(chǎn)的頭上。這次的錯(cuò)誤在于只看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的高增長(zhǎng)，卻沒(méi)看到基本建設(shè)中住房建設(shè)的投資快速下降的市場(chǎng)化替代關(guān)系。還好一場(chǎng)全球化的傳染病，平息了這次調(diào)控。4，土地招拍掛和分稅制，讓土地財(cái)政成為地方政府的救命草，也讓中央與地方之間出現(xiàn)了政策分岐。地方政府的招商引資和地價(jià)上升，再一次讓房地產(chǎn)成為調(diào)控的靶子。卻不知土地的壟斷與供應(yīng)下降是根源。再一次把板子打錯(cuò)了地方。5，零七年初中央第一次提出了正確的增加供給的主張，但饑餓的市場(chǎng)在土地供給增加時(shí)出現(xiàn)了大量的天價(jià)地和投資增長(zhǎng)。于是年底又來(lái)了"兩防"的政策。直到寒八年的經(jīng)濟(jì)低谷。6，對(duì)付低谷仍要靠投資拉動(dòng)，于是有了四萬(wàn)億。但十大產(chǎn)業(yè)振興除了擴(kuò)大過(guò)剩產(chǎn)能之外，幾乎沒(méi)用。(高鐵應(yīng)除外)尤其是不可能讓老百姓拿出手里的錢。最終還要靠房地產(chǎn)拉動(dòng)，才能增加民間的消費(fèi)。并讓市場(chǎng)上了個(gè)臺(tái)階。盡管后來(lái)有了限購(gòu)、限貸但二零一一年，房地產(chǎn)消費(fèi)總額第一次超過(guò)了食品。7，歷史上多次的調(diào)控都是從投資入手的。尤其是在投資占GDP的大頭，出口對(duì)GDP負(fù)貢獻(xiàn)時(shí)，更是如此。政府提供公共服務(wù)的投資不能動(dòng)，就只能動(dòng)房地產(chǎn)了。因此有了馮侖的"房地產(chǎn)是個(gè)夜壺"的形象比喻。政府的手就總是一會(huì)提夜壺，一會(huì)扔夜壺的不停的亂摸。甚至不惜違法違規(guī)的摸進(jìn)內(nèi)衣里不該摸的地方!8，市場(chǎng)本是靠?jī)r(jià)格釋放供求關(guān)系的信號(hào)，這才能發(fā)揮看不見(jiàn)的手的作用。而以價(jià)格為目標(biāo)的調(diào)控，就是要斬?cái)嗍袌?chǎng)看不見(jiàn)的手。以限制需求為手段人為調(diào)節(jié)供求關(guān)系，更是破壞市場(chǎng)機(jī)制。還談什么市場(chǎng)化?房地產(chǎn)只是政府平衡經(jīng)濟(jì)增減的工具，因?yàn)?，這是上下游帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)最多的行業(yè)，且在投資，信貸，就業(yè)，稅收，土地收入上都對(duì)政府，社會(huì)，財(cái)政，GDP影響最大最直接的產(chǎn)業(yè)。也直接制約到中國(guó)城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)進(jìn)程。

    四問(wèn)：為什么房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)。

    1，非市場(chǎng)化福利分房時(shí)代，房地產(chǎn)不是支柱。但住房商品化之后成為支柱。因此18號(hào)文件肯定了其的支柱地位。有人說(shuō)房地產(chǎn)挷架了中國(guó)經(jīng)濟(jì)，卻不知道世界各國(guó)都如此。為什么評(píng)價(jià)各國(guó)經(jīng)濟(jì)先看股市與房市?尤其是以房產(chǎn)稅為地方財(cái)政收入為主要來(lái)源的國(guó)家更是如此。2，是不是支柱可以看增加值占GDP的比重，看投資的總量，看銷售的總量，看稅收的總量，看土地收入的總量，看上下游的拉動(dòng)，請(qǐng)問(wèn)除房地產(chǎn)之外有哪個(gè)非壟斷單一產(chǎn)業(yè)可以與之相比?3，再看哪個(gè)產(chǎn)業(yè)能集中這么大量的民間資本?哪個(gè)商品能吸納民眾這么多的購(gòu)買力?哪個(gè)商品能提前鎖定消費(fèi)者未來(lái)的收入流?哪個(gè)商品能用銀行信貸抵消通脹和貨幣貶值?這也是房子能成為最佳投資品的原因。何況還有增值的收益!當(dāng)然是經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的支柱了。而且是一根支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不可缺少的支柱。也有人稱是不能倒的支柱。

    五問(wèn)：為什么是投資的對(duì)象?

    1，城鎮(zhèn)化導(dǎo)致需求的上升階段，土地資源的稀缺和壟斷，必然讓房屋價(jià)值上升。2，政府不斷改善房屋外面的環(huán)境和公共服務(wù)，也必然增加房屋的附加值。3，當(dāng)資本市場(chǎng)不提供民眾可以用少量投資參與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的紅利的開(kāi)放式基金時(shí)，民眾只好將房子做為直接投資品。4，早期個(gè)貸的利率與杠桿作用在幫助首次購(gòu)買剛需解決住房時(shí)也在幫助投資者。5，貨幣政策與通脹讓住房的價(jià)值額外提升了，也成為最具抗通脹的投資。6，股市的不正常讓投資者大跌眼鏡，又無(wú)其他渠道，只有投資房子一條獨(dú)木橋了。7，任何投資大約都要有技術(shù)支撐，而住房不用。8，許多投資會(huì)占用時(shí)間與精力，住房不用，放的時(shí)間越長(zhǎng)反而獲利更多。還有使用功能和租賃收入。當(dāng)然還有許多各種各樣的理由和投資技巧。

    六問(wèn)：如今各種評(píng)說(shuō)又集中在房地產(chǎn)?

    1，漲漲跌跌的是經(jīng)濟(jì)，越是支柱就越是會(huì)隨經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而波動(dòng)，何需大驚小怪?要救的不是房地產(chǎn)而是經(jīng)濟(jì)。夜壺總是被提來(lái)丟去的，哪次不是為了宏觀經(jīng)濟(jì)?2，歷年人為控制違背了市場(chǎng)規(guī)律，造成價(jià)格的扭曲，也激起了民憤。保障性政策不能保障居住權(quán)力，反倒催生了利用保障中的財(cái)產(chǎn)權(quán)力謀求暴利的腐敗。以價(jià)格為導(dǎo)向的限制政策，讓降價(jià)成為一部分人的"夢(mèng)"。以為降價(jià)可以為他們帶來(lái)"幸福"。3，許多民眾看不到政府從高房?jī)r(jià)中獲取了暴利，被政策和媒體將仇恨導(dǎo)向了開(kāi)發(fā)商。當(dāng)然也有官商勾結(jié)的腐敗，更加重了這種仇恨。還有少數(shù)不守法的行為和違約行為給行業(yè)扣上了惡帽子!希望看到這個(gè)行業(yè)的崩潰。4，價(jià)格信號(hào)的扭曲，不能反應(yīng)市場(chǎng)的正確供求關(guān)系;政府多年非市場(chǎng)化調(diào)控導(dǎo)致的資源配置不合理，戶籍與土地制度限制了自由遷徙的權(quán)利，公共服務(wù)與就業(yè)條件的差別，讓人口的合理流動(dòng)變成了選擇性流動(dòng)。于是城市間開(kāi)始分化，供求關(guān)系也發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。尤其是價(jià)格上漲時(shí)的過(guò)量投資與庫(kù)存形成了必要的自我調(diào)整。5，真的是泡沫破裂嗎?假如銷售量下降30%，大約還有十億平米左右的銷量，各國(guó)都不會(huì)有這么大的市場(chǎng)。這是破裂嗎?我已說(shuō)過(guò)那些基本面沒(méi)變的理由，不需要再重復(fù)了。6，盡管房地產(chǎn)只是夜壺。但政府真的不需要這只夜壺嗎?政府可以不用夜壺。但政府會(huì)不關(guān)注必要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與底線嗎?至少房地產(chǎn)還不是過(guò)剩產(chǎn)能。城鎮(zhèn)化和消費(fèi)升級(jí)還有巨大的需求。我不相信中國(guó)會(huì)甘愿落入中等收入陷阱的地步。要實(shí)現(xiàn)中國(guó)夢(mèng)，不管政策如何調(diào)整，都需要有個(gè)安定、舒適的家。最終前進(jìn)的路上不管是冰山火海，都會(huì)被時(shí)代超越的。