住建部專(zhuān)家：國(guó)家預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)打壓房地產(chǎn)

    房地產(chǎn)會(huì)否再度走弱？在經(jīng)歷半年的回暖之后,政策面調(diào)控之音頻出,市場(chǎng)面爭(zhēng)議之聲也隨之四起。

　　剝離包裹在房地產(chǎn)身上的層層面紗,回到基本面,政策與市場(chǎng),它們將在下半年如何互動(dòng)？彼此又將如何理解對(duì)方？針對(duì)這些問(wèn)題,《投資者報(bào)》與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有限公司市場(chǎng)部總經(jīng)理肖勁以及東興證券股份有限公司研究所房地產(chǎn)研究員鄭閔鋼等業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行探討,結(jié)論趨于樂(lè)觀。

　　房地產(chǎn)業(yè)在帶著內(nèi)傷前行

　　《投資者報(bào)》:在經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的當(dāng)口,上半年房地產(chǎn)業(yè)升勢(shì)過(guò)猛。銀監(jiān)會(huì)近日重申嚴(yán)格執(zhí)行二套房信貸標(biāo)準(zhǔn),是不是直接導(dǎo)致7月份房地產(chǎn)成交量萎縮的關(guān)鍵因素？

　　王玨林:影響房地產(chǎn)的因素很多,而價(jià)格上升消費(fèi)量下降也是正?，F(xiàn)象。資金的大量進(jìn)入使得企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的判斷很高,買(mǎi)房熱情高漲。可是,大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)不認(rèn)可,也是對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展困難時(shí)期的房?jī)r(jià)的不認(rèn)可。這種經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下不應(yīng)該出現(xiàn)這么高的價(jià)格,成交量萎縮在所難免。

　　肖勁:可能有這方面的因素。包括目前二套房信貸政策的收緊,樓盤(pán)土地價(jià)格上漲,都是影響的因素。但是我覺(jué)得成交量萎縮主要是因?yàn)樾路康氖袌?chǎng)供應(yīng)量比原來(lái)減少了。由于5、6、7月的市場(chǎng)需求慢慢消化了很多房子,取得新銷(xiāo)售證的房子也少了。拿我們自己來(lái)說(shuō),我們目前取得銷(xiāo)售證的房子都買(mǎi)完了,過(guò)幾天就要推遠(yuǎn)洋一方的二期,而這也是下半年僅有的一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

　　鄭閔鋼:事實(shí)上,目前的樓盤(pán)成交量仍然在一個(gè)絕對(duì)的高位,只是環(huán)比有所下降。市場(chǎng)目前還是很火熱的,交易量還是在歷史的高位。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素很多,政策是其中一個(gè)主要方面。但國(guó)家的政策對(duì)市場(chǎng)的影響有個(gè)傳導(dǎo)過(guò)程,市場(chǎng)需要一定的時(shí)間來(lái)作出反應(yīng)。

　　《投資者報(bào)》:數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重從1997年的4.02%上升至2008年的近10%,而美國(guó)和日本的平均值也不過(guò)是4.19%和5.1%。這種經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的依賴是不是太多,以至出臺(tái)的措施很難深入地調(diào)控行業(yè)的發(fā)展？

　　肖勁:房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的份額是相當(dāng)重的。但不可否認(rèn)的是,房地產(chǎn)還是很不完善的行業(yè),有很多矛盾。經(jīng)濟(jì)有了問(wèn)題國(guó)家拿房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)事肯定是一個(gè)急功近利的做法,是急藥治猛病,治標(biāo)不治本。

　　國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控確實(shí)處在比較尷尬的局面,2007年的調(diào)控沒(méi)有深入到底就因?yàn)榻鹑陲L(fēng)暴的影響戛然而止,這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是很不利的,沒(méi)有深入進(jìn)行調(diào)整的行業(yè)就只能帶著一些內(nèi)傷繼續(xù)前進(jìn)。以后往往會(huì)面臨更大的困難,調(diào)控起來(lái)更不容易。

　　鄭閔鋼:由于房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),開(kāi)發(fā)投資大,帶動(dòng)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)也很多,目前國(guó)家經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴是很大的,近期調(diào)控的重點(diǎn)還是通過(guò)金融手段來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制,其中貨幣政策占有舉足輕重的地位。

　　從需求來(lái)講,房地產(chǎn)市場(chǎng)還是存在很強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力,而通脹的預(yù)期使投資及投機(jī)購(gòu)房者提前進(jìn)入了市場(chǎng),這同時(shí)也帶來(lái)一些市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)因素。這種風(fēng)險(xiǎn)之一表現(xiàn)在貸款所生產(chǎn)的金融杠桿,央行主要還是在對(duì)杠桿放大所可能帶來(lái)的隱形風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)控。

　　政策將以預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)為主

　　《投資者報(bào)》:單純從政策內(nèi)容看,二套房貸的相關(guān)政策并沒(méi)有任何變化,但是在此時(shí)嚴(yán)格重申,可以看成房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向嗎？

　　王玨林:目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不一樣, 2007年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)一片大好,那時(shí)候?qū)σ粋€(gè)行業(yè)出臺(tái)些調(diào)控措施非常容易,但是現(xiàn)在不能簡(jiǎn)單的按照這種邏輯來(lái)考慮。

　　從經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來(lái)看,投資拉動(dòng)的效果是不錯(cuò)的,但是,外貿(mào)出口依然不活躍,真實(shí)的消費(fèi)水平?jīng)]有上升,而且流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的資金過(guò)少,后續(xù)發(fā)展可能就有困難。這些都是阻礙保增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素,如果不惜一切代價(jià)完成了今年的目標(biāo),明年怎么辦？國(guó)家最起碼不會(huì)出臺(tái)大的調(diào)整政策,一切都在為經(jīng)濟(jì)發(fā)展讓路。

　　肖勁:這個(gè)不是一種轉(zhuǎn)向。事實(shí)上很多部門(mén)都會(huì)從自己的角度出發(fā),對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。央行會(huì)從控制金融風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā);國(guó)土資源部會(huì)從土地供應(yīng)政策的角度出發(fā);稅務(wù)部門(mén)會(huì)從稅收安全的角度出發(fā),尤其是目前對(duì)于物業(yè)稅的關(guān)注;住房建設(shè)部會(huì)從房地產(chǎn)一些建筑的標(biāo)準(zhǔn)、安全、住房管理方面出發(fā);城市不同,各地方政府的側(cè)重點(diǎn)也會(huì)有不同。

　　鄭閔鋼:目前二套房貸款政策的重申實(shí)際上也是規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)的一種表現(xiàn)。開(kāi)發(fā)商拿地有一部分資金的風(fēng)險(xiǎn)就在其中,購(gòu)房貸款也會(huì)給銀行帶來(lái)一部分的風(fēng)險(xiǎn)。一旦資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題,風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)被放大,銀行會(huì)面對(duì)巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)壓力。政府又要求嚴(yán)格二套房貸政策,相信對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有一定的制約,但是今后政府應(yīng)該會(huì)在控制金融風(fēng)險(xiǎn)上重點(diǎn)進(jìn)行調(diào)控。

　　《投資者報(bào)》:針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱場(chǎng)面,為抑制房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲,政府年內(nèi)會(huì)不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)動(dòng)點(diǎn)手術(shù)？如果要?jiǎng)?其調(diào)控思路會(huì)不會(huì)和以往的調(diào)控有所區(qū)別,比如以增加土地供應(yīng)為主？

　　王玨林:近期不會(huì)出現(xiàn)大的調(diào)整的政策,一切都是為經(jīng)濟(jì)發(fā)展讓路的。增加土地供應(yīng)是一個(gè)辦法,但這不是唯一的辦法,也不是最好的辦法。

　　開(kāi)發(fā)商囤地已經(jīng)是一個(gè)心照不宣的秘密了,對(duì)此政府也沒(méi)有強(qiáng)有力的手段去管。而且,目前城市建設(shè)用地非常緊張,平衡市場(chǎng)基本辦不到。實(shí)際上,沒(méi)人知道握在開(kāi)發(fā)商手上的土地、樓房到底有多少？有多少地沒(méi)有開(kāi)發(fā)？有多少房沒(méi)有賣(mài)？缺不缺地？應(yīng)該有人統(tǒng)計(jì)這樣的數(shù)據(jù),數(shù)據(jù)出來(lái)之后一切都一目了然。所以,最緊要的問(wèn)題是要把土地管好,按需求科學(xué)配備。

　　肖勁:政府的調(diào)控手段都是有其目標(biāo)的,我們只是跟著大的政策方向在走。實(shí)際上,公司的基本考慮是算市場(chǎng)運(yùn)作賬,主要是看土地成本,未來(lái)售價(jià),再看自己的利潤(rùn)空間。也可以這樣說(shuō),正是基于對(duì)目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的良好預(yù)期,公司的市場(chǎng)動(dòng)作才會(huì)沒(méi)有過(guò)多的調(diào)整。

　　鄭閔鋼:年內(nèi)是否會(huì)“動(dòng)手術(shù)”不好說(shuō)。預(yù)計(jì)應(yīng)該不會(huì)有大的動(dòng)作,還是會(huì)以穩(wěn)定金融信貸、控制金融風(fēng)險(xiǎn)為主。今后政府可能會(huì)從大的和深層次方面去調(diào)整。比如最近深圳就已經(jīng)開(kāi)始研究實(shí)行物業(yè)稅。深圳作為一個(gè)前瞻式的城市,它的動(dòng)作從一定意義上講具有導(dǎo)向作用。

　　當(dāng)然,物業(yè)稅不是單單出臺(tái)一個(gè)稅種那樣簡(jiǎn)單,是需要對(duì)涉及房地產(chǎn)的稅費(fèi)進(jìn)行系統(tǒng)地調(diào)整,其中包括地方和中央的稅費(fèi)分配調(diào)整。因此,這個(gè)過(guò)程需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)落實(shí)。物業(yè)稅在將來(lái)推出后應(yīng)該會(huì)更利于房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

　　關(guān)注業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明確的地產(chǎn)公司

　　《投資者報(bào)》:房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?股市上漲動(dòng)力也還很強(qiáng),但在房地產(chǎn)板塊,大多數(shù)房地產(chǎn)股最近的走勢(shì)卻非常乏力,調(diào)整得很厲害,這是不是和市場(chǎng)擔(dān)心房地產(chǎn)政策調(diào)整有關(guān)？

　　王玨林:前段時(shí)間房地產(chǎn)股漲得太瘋了,帶動(dòng)了整個(gè)板塊增長(zhǎng),而現(xiàn)在回落也是非理性的。股價(jià)上漲是因?yàn)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)好了,賣(mài)得好了嗎？不見(jiàn)得。實(shí)際上股價(jià)的增長(zhǎng)不看業(yè)績(jī)。而現(xiàn)在股民跟風(fēng)跟得很厲害,很盲目。只能說(shuō)目前的股票市場(chǎng)莫名其妙。

　　肖勁:不論是上漲還是下跌,都有其因素在其中,政策是一方面的因素,但不是全部。簡(jiǎn)單地說(shuō),無(wú)論上市公司、國(guó)企、外資背景企業(yè),他們判斷市場(chǎng)的依據(jù)極多。實(shí)際上,目前消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力依然很強(qiáng),購(gòu)買(mǎi)意愿也很大。但投資、消費(fèi)的目標(biāo)卻不多,因此,長(zhǎng)期來(lái)看,市場(chǎng)還是非常向好。

　　鄭閔鋼:房地產(chǎn)公司的股價(jià)走勢(shì)和很多因素相關(guān),最主要的還是與企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)相關(guān)。政策是開(kāi)發(fā)商沒(méi)法改變的,企業(yè)只能順著調(diào)控的思路去改變自身運(yùn)營(yíng)的策略和戰(zhàn)術(shù)。下半年房地產(chǎn)仍處在較好的環(huán)境中,在經(jīng)濟(jì)沒(méi)有徹底回暖之前,房地產(chǎn)仍需要擔(dān)當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和發(fā)展的主角,政府只會(huì)從控制風(fēng)險(xiǎn)的角度進(jìn)行調(diào)控,不會(huì)限制,更不會(huì)重力打壓。

　　《投資者報(bào)》:請(qǐng)您對(duì)那些希望買(mǎi)房或者買(mǎi)房地產(chǎn)公司股票的投資者提點(diǎn)建議,這個(gè)時(shí)候應(yīng)該堅(jiān)持什么樣的投資策略？

　　王玨林:無(wú)論是買(mǎi)房子還是買(mǎi)股票,目前市場(chǎng)還不平穩(wěn)。還是要看經(jīng)濟(jì)走勢(shì)怎樣,經(jīng)濟(jì)好壞決定你有沒(méi)有錢(qián)賺。投資者應(yīng)該謹(jǐn)慎入市,量力而行,看經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)來(lái)評(píng)判,不要盲目的跟風(fēng)。

　　肖勁:主要的問(wèn)題還是在投資者對(duì)自己的研究不夠。人們總是在研究市場(chǎng)怎么樣,政策怎么樣,未來(lái)幾年會(huì)有什么變化,但是卻不研究自己究竟是什么目的。無(wú)論是對(duì)于投資者還是消費(fèi)者,買(mǎi)房不應(yīng)該把眼光僅僅盯在房?jī)r(jià)上。

　　鄭閔鋼:還是要看業(yè)績(jī)。由于房地產(chǎn)公司之間在開(kāi)發(fā)方式、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、所在區(qū)域和品質(zhì)以及土地成本等上存在較大的差異性,公司的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)差異會(huì)很大。

　　下半年仍可關(guān)注業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明確的房地產(chǎn)公司。由于上半年?yáng)|部地區(qū)房地產(chǎn)銷(xiāo)售好于中部和西部地區(qū)。而在東部地區(qū)中,經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省市房地產(chǎn)市場(chǎng)更活躍。我們建議關(guān)注東部地區(qū),尤其是在珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海等地,擁有更多可銷(xiāo)售和今年可實(shí)現(xiàn)結(jié)算項(xiàng)目的一些一線上市公司,同時(shí)更要關(guān)注這些區(qū)域中的一些區(qū)域性龍頭公司。另外對(duì)于一些以提供商業(yè)房和工業(yè)房出租的上市公司也可進(jìn)行關(guān)注并進(jìn)行投資。