住建部：松限購未必能促成交 多城市限購令名存實亡

    當初為平抑房價上漲而出臺的“限購”政策，在如今樓市進入下行通道的情況下，已成為“松不得也緊不得”的難題。

    《華夏時報》記者之前獨家獲悉，日前住建部兵分幾路調(diào)研珠三角區(qū)域、長三角區(qū)域部分城市，并舉辦座談會。華南某市一位參與住建部座談會的政府人士透露，住建部官員在會上表示，地方確有自主調(diào)控的權利，但并不等同于放松限購。

    “住建部官員在座談會上提到，放松限購不一定有什么效果。”上述參與住建部座談會的人士稱。

    “住建部官員不贊同放松限購的原因，除了此舉會向市場傳遞政府救市的錯誤信號外，另一原因是限購即使放松，也未必能有效推動市場成交量。”上述人士告訴記者，從目前執(zhí)行限購的城市來看，影響其成交量的并非限購政策，而是因為市場預期。

    “過去限購是因為房價大漲，現(xiàn)在取消限購可能傳遞相反的信號。限購被認為是守住市場調(diào)控最后的防線，一旦最后的防線解除，成交量仍不見起色的話，市場信心將徹底崩潰。”上述人士說。

    已松綁城市效果有限

    截至目前，在全國范圍內(nèi)，只有廣西南寧市公開發(fā)文放松限購政策。4月底，南寧市政府明確，從4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)內(nèi)的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭，可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

    南寧放松限購已一月有余，樓市成交卻未見明顯起色。

    廣西輝煌地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，受整體市場環(huán)境影響，開發(fā)商普遍銷售不暢，5月份以來，南寧新盤整體開盤成交率不足四成。

    記者在南寧房地產(chǎn)信息網(wǎng)上看到，不少樓盤都在進行打折促銷，其中城區(qū)主要板塊還出現(xiàn)了七五折的優(yōu)惠幅度。

    “南寧放松限購是借北部灣概念打了一個擦邊球，其實北部灣的居民到南寧買房的情況一直都存在，這是一種常態(tài)，因此即使限購放松，也不會促進成交大漲。”南寧寶資嘉項目咨詢有限公司總經(jīng)理陳偉告訴記者，“北部灣地區(qū)的居民整體消費、生活水平低于南寧，投資房產(chǎn)的能力較弱。”

    克而瑞房地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，在調(diào)控政策已放松或擬放松的城市中，僅杭州、天津和揚州更新了成交數(shù)據(jù)。從這三個城市5月前21天未經(jīng)修正的成交數(shù)據(jù)來看，成交面積分別是33萬、92萬和56萬平方米，而這三個城市4月同期的成交面積分別是37萬、49萬和61萬平方米。

    “除天津外，杭州和揚州的成交情況仍然是下降的，說明政策調(diào)整并沒有刺激成交。而天津5月上半月的成交量大漲，主要是因天津明確將在5月底前停辦藍印戶口，這一政策引發(fā)當?shù)貥鞘卸虝r間內(nèi)成交暴增，與之前傳出天津將放開第三套的限購關系并不大。”克而瑞北京測評中心首席分析師牟增彬表示。

    “很多城市限購僅限于核心片區(qū)，而新建商品住房供應主要在城市外圍。去年限購政策并未松綁，成交量照樣大漲。”上述參會人士認為，限購抑制的主要是投資需求，由于今年房地產(chǎn)市場處于調(diào)整期，短期前景不看好，投資需求不會輕易入市。

    他進一步表示，地方政府救市時，應該盡量避免直接放松限購，采取繞道方式變相放松，負面效果小，效果也未必差。

    北京一家房地產(chǎn)企業(yè)負責人則向記者表示，在市場經(jīng)歷了4個多月的成交下滑之后，房企對價格調(diào)整的共識逐步形成，已開始采取積極的營銷策略。“等待政府救市很被動，要度過這個冬天，還要依靠房企自救。”

    多地限購令形同虛設？

    “實際上，限購政策從2010年4月出臺至今的整整4年中，部分城市對限購政策的執(zhí)行早已變形，有些城市甚至在出臺政策時就預留了騰挪的空間。在這些城市，限購松綁與否都不會對樓市帶來較大影響。”中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一告訴記者。

    全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生也表示，放松限購對預期的影響要大于實質(zhì)影響，“此一時彼一時，現(xiàn)在樓市漲跌更大程度上還是看信貸，放松限購頂多能托個底，不讓樓市懸崖式下跌。”

    據(jù)中原集團研究中心統(tǒng)計，實行限購的46個城市中，僅16個城市對全市進行限購，大部分城市僅對中心城區(qū)或內(nèi)環(huán)線限購。其中，民間投資最為活躍的浙江省有8個城市限購，是限購城市最多的省份。

    中鐵置業(yè)貴州公司副總經(jīng)理王成平在接受其他媒體采訪時稱，在貴陽，限購的范圍主要在一環(huán)內(nèi)，而一環(huán)內(nèi)幾乎沒有樓盤，因此這樣的限購放松對市場影響不會太大。

    還有部分二線城市，在起初設計限購政策時就已經(jīng)將影響減到最小。

    以長沙為例，長沙市政府于2011年3月出臺了限購令，與其他城市“限大放小”不同，長沙版限購令卻是“限小放大”，規(guī)定凡是90平方米以上的商品房，均不受購買限制。此外，長沙版限購令也沒有像部分城市那樣，通過納稅的年限對購房設限。

    從事多年樓盤銷售工作的資深銷售經(jīng)理鄧曉向本報記者表示，“長沙90平方米以下的房子占的比例并不大，此次‘限小不限大’的政策對大多數(shù)樓盤來說，基本沒有影響。”

    中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，除了出臺政策時存在不少變通，對很多實施限購的城市來說，在執(zhí)行過程中也并不嚴格。

    近幾年，“破解限購”幾乎成為一門生意，形成灰色產(chǎn)業(yè)鏈。一線城市北京、上海、廣州、深圳，二線熱點城市杭州、寧波、成都、青島、昆明等地都被媒體曝出存在花錢辦理購房資格的現(xiàn)象。

    據(jù)記者了解，在一些二線城市，對于限購的破解方法更為多樣，不僅可以購買稅票、補辦納稅證明、有專門辦理購房資格的“專業(yè)公司”，開發(fā)商還可以為購房者“先辦戶口再買房”，而在這些城市，辦理購房資格的成本也很廉價，一般幾千塊錢就能搞定。