5月7城又傳救市 庫(kù)存壓力下多打政策“擦邊球”

    近日，關(guān)于“住建部兵分幾路密集調(diào)研地方樓市，實(shí)地了解房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑程度”的消息引發(fā)了業(yè)界普遍關(guān)注。與此同時(shí)，地方微調(diào)政策“救市”的消息還在不斷傳來(lái)。5月20日，安徽宣城公積金貸款額度上調(diào)至30萬(wàn)元；5月23日，杭州市物價(jià)局、市住保房管局發(fā)布規(guī)定稱樓盤降價(jià)超15%將限制網(wǎng)簽，被市場(chǎng)解讀為“限降令”；5月26日，安徽蕪湖出臺(tái)新政，允許二套房申請(qǐng)貼息貸款、支持外地人用公積金貸款購(gòu)房……

    結(jié)合之前“住建部多位人士確認(rèn)，除北上廣深外，其他城市的限購(gòu)政策可自行調(diào)節(jié)”的傳聞，有業(yè)內(nèi)人士指出，面對(duì)庫(kù)存攀升、去化走低的樓市行情，放松限購(gòu)助力庫(kù)存消耗可能會(huì)成為更多城市的選擇。但也有觀點(diǎn)認(rèn)為，此次調(diào)整是市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整，如果人為中斷，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)硬著陸，后果更可怕。

　　摸底：住建部調(diào)研地方樓市 高庫(kù)存、低去化是難題

　　據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》5月24日?qǐng)?bào)道，為摸清地方樓市真實(shí)情況，日前，住建部派出多個(gè)調(diào)研組趕赴南京、廣州、深圳、福州等地實(shí)地考察，就當(dāng)?shù)貥鞘泄┬?、成交量、銀行信貸、樓市政策等多方面進(jìn)行了解。

　　報(bào)道稱，住建部調(diào)研結(jié)果顯示，部分中心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)尚可，并未對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)產(chǎn)生太大沖擊，但房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開始出現(xiàn)了新的分化——部分三四線城市的情況要好于杭州、貴陽(yáng)、沈陽(yáng)等二線城市。

　　但目前看來(lái)，已微調(diào)政策進(jìn)行“救市”的城市中，三四線城市占絕大多數(shù)。中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉指出，后續(xù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)降溫的情況下，全國(guó)預(yù)計(jì)有超過(guò)30個(gè)城市有放松調(diào)控的預(yù)期和可能性。他預(yù)測(cè)，呈現(xiàn)庫(kù)存消化周期超過(guò)一年、第一季度成交面積大幅下滑、購(gòu)地銷售比過(guò)高、今年第一季度土地出讓金過(guò)低、有實(shí)質(zhì)性降價(jià)樓盤、人口凈流出、有兩個(gè)以上新區(qū)等特征的城市中，政策放松的可能性很大。

　　住建部調(diào)研還發(fā)現(xiàn)，庫(kù)存大、去化速度緩慢是不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中正在面臨的主要難題。據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》5月24日?qǐng)?bào)道稱，在住建部對(duì)珠三角地區(qū)的調(diào)研中，惠州、肇慶、韶關(guān)、珠海、佛山、中山、廣州等7個(gè)城市參與了廣州座談會(huì)。會(huì)上報(bào)告顯示，目前惠州市場(chǎng)庫(kù)存面積約一千多萬(wàn)平方米，以目前的去化率計(jì)算，消化期超過(guò)兩年，是7個(gè)代表城市中庫(kù)存最大的。

　　據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止5月中旬，我國(guó)多數(shù)典型城市庫(kù)存消化周期同比處于高位，北京、深圳的消化周期已上升至17個(gè)月，上海為近10個(gè)月，廣州接近12個(gè)月，杭州則達(dá)到27.92個(gè)月。

　　傳言：限購(gòu)政策已調(diào)整？ 知情人士稱正在觀察了解

　　住建部此番對(duì)地方樓市情況的密集考察，不免讓人與日前關(guān)于住建部提出“北上廣深外，住建部將允許地方對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行調(diào)整”的傳聞相聯(lián)系。截止目前，此消息尚未得到住建部公開回應(yīng)。但據(jù)《南方周末》消息，部分住建部人員已表示，除北上廣深之外，其他城市的限購(gòu)政策極有可能實(shí)現(xiàn)自行調(diào)節(jié)，尤其是庫(kù)存過(guò)大的地方，但不會(huì)明確發(fā)文。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，與過(guò)去兩年一有地方試探放松限購(gòu)就被叫停不同，這一次中央在一定程度上給予了默認(rèn)。

　　中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉說(shuō)，如果直接發(fā)文取消限購(gòu)，會(huì)引起比較大的反彈。但對(duì)很多實(shí)施限購(gòu)的二三線城市來(lái)說(shuō)，限購(gòu)本來(lái)就不嚴(yán)格。因此，在此輪松綁過(guò)程中，各地政府也沒(méi)有明確發(fā)文直接取消限購(gòu)，而是可以采取繞道“松綁”的方式。

　　據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》消息稱，有接近住建部的人士透露，“現(xiàn)在部里正在觀察、了解、研究當(dāng)前的市場(chǎng)狀況。” 這一說(shuō)法與住建部密集考察地方樓市的舉動(dòng)相吻合，調(diào)研結(jié)果或?qū)⒅苯記Q定未來(lái)的政府對(duì)于樓市調(diào)控政策的決策，關(guān)于限購(gòu)是否松動(dòng)的傳聞也將有望落實(shí)。住建部政研中心原副主任王玨林也稱，現(xiàn)在的確屬于觀望期，未來(lái)的未知數(shù)很大，不存在立即救市表態(tài)的可能。

　　“這個(gè)方向沒(méi)有錯(cuò)。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)趙路興曾向媒體表示。事實(shí)上，今年3月份，住建部部長(zhǎng)姜偉新已提出了“分類調(diào)控”的新思路，住建部副部長(zhǎng)仇保興在今年全國(guó)兩會(huì)期間也表示，地方政府能夠自行調(diào)整的，就不要由中央政府來(lái)調(diào)整。

　　在“分類調(diào)控”指導(dǎo)下，依據(jù)住建部此次對(duì)地方樓市的摸底情況，如何進(jìn)行政策的調(diào)整以推動(dòng)庫(kù)存去化，是否會(huì)將放松限購(gòu)權(quán)利下放至地方，地方如何結(jié)合本地情況自主落實(shí)，在此情況下市場(chǎng)效果會(huì)如何，出現(xiàn)的不良市場(chǎng)反應(yīng)由誰(shuí)擔(dān)責(zé)等問(wèn)題，將成為接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)與調(diào)控政策博弈中的主要看點(diǎn)。

　　現(xiàn)狀：避免“直接取消限購(gòu)” 地方政策松綁多打擦邊球

　　在“分類調(diào)控”的宏觀思路下，樓市高庫(kù)存、低去化的轉(zhuǎn)向讓很多地方政府開始探討并實(shí)施放松限購(gòu)的相關(guān)政策，希望通過(guò)行政化的措施來(lái)扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷行情。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，傳聞醞釀救市的城市已超過(guò)10個(gè)，其中已作出若干調(diào)整的城市有6個(gè)，杭州、南寧、天津、安徽等地區(qū)是地方 “救市”的典型。

　　5月23日，杭州再次傳來(lái)了“救市”的聲音。有消息稱，杭州市相關(guān)政府部門規(guī)定，從23日開始，如果商品房實(shí)際成交價(jià)低于備案價(jià)格超過(guò)15%，那么將通過(guò)技術(shù)手段限制網(wǎng)簽，開發(fā)商若想大幅降價(jià)銷售，則需重新申請(qǐng)，降低樓房備案價(jià)。這一政策被市場(chǎng)解讀為“限降令”。很快，杭州市物價(jià)局、市住保房管局當(dāng)日發(fā)文解釋，稱此舉是為了讓新建商品住房降價(jià)或優(yōu)惠促銷做到規(guī)范有序。但業(yè)內(nèi)分析，在樓市高庫(kù)存和低去化下，這一舉措目的恐怕不言自明。

　　目前看來(lái)，地方為“去化庫(kù)存”而推出的各種政策微調(diào)中，并未有“直接取消限購(gòu)”的案例，而多以放寬落戶條件、縮短限制年限、收窄限購(gòu)范圍、調(diào)整貸款額度等手段對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行“微刺激”，打出“取消限購(gòu)”的擦邊球。諸如之前南寧賦予廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)部分地區(qū)戶籍居民家庭購(gòu)房資格，天津?yàn)I海的“差別化限購(gòu)”，安徽銅陵的放寬住房公積金貸款條件等。最新的“救市”消息——安徽蕪湖出臺(tái)新政，允許二套房申請(qǐng)貼息貸款、支持外地人用公積金貸款購(gòu)房，也屬此類。

　　“房?jī)r(jià)接近停滯的城市，后續(xù)都有可能出臺(tái)地方救市政策，它們可能不會(huì)明顯放松限購(gòu)，但會(huì)通過(guò)其他方式進(jìn)行微調(diào)。”張大偉認(rèn)為，未來(lái)松綁的政策空間有很多，主要有6大方向：非戶籍資格審查放松、限購(gòu)范圍放松、調(diào)整普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)、限價(jià)政策放松、提供購(gòu)房落戶及優(yōu)惠等刺激性手段、公積金政策松動(dòng)等。

　　解讀：政策調(diào)整能否扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)頹勢(shì)？業(yè)內(nèi)多數(shù)不看好

　　倘若政策轉(zhuǎn)彎，一線城市外的地方城市獲得限購(gòu)政策調(diào)整權(quán)，能否扭轉(zhuǎn)樓市整體頹勢(shì)？

　　據(jù)中原地產(chǎn)分析，不同于2008年市場(chǎng)受外圍金融危機(jī)影響波及步入全面下行通道，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多由于前期房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。因此，地方限購(gòu)政策的調(diào)整或許僅能為市場(chǎng)轉(zhuǎn)向提供“微刺激”。

　　中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，導(dǎo)致地方財(cái)政逐漸出現(xiàn)問(wèn)題，在這種情況下，放開部分調(diào)控就成了使地方市場(chǎng)升溫、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的最常用措施，也是短期效果最明顯的措施。但他也指出，限購(gòu)政策在二三線本身就相對(duì)比較松的戶籍政策下，對(duì)市場(chǎng)影響有限。

　　某參與廣州座談會(huì)的政府人士也對(duì)調(diào)控政策與市場(chǎng)的碰撞表示擔(dān)憂，“此次調(diào)整是市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整，如果人為中斷，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)硬著陸，后果更可怕。”

　　另外，在央行“喊話”支持首套房貸款之后，更多業(yè)內(nèi)認(rèn)為，銀行對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款是“救市”起著重要作用。“限購(gòu)松綁的深意在于，它有可能導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期的改變，從而在一定階段吸引部分需求入市。但如果資金面沒(méi)有很大改善，限購(gòu)松綁很難對(duì)市場(chǎng)有本質(zhì)性的作用。所以，下一步，銀行的態(tài)度將成為樓市需要高度關(guān)注的風(fēng)向標(biāo)。”中信建投房地產(chǎn)首席分析師蘇雪晶說(shuō)。深圳一位參與座談的業(yè)內(nèi)人士也稱，“中央希望銀行不要拖后腿，也要求開發(fā)商降價(jià)走量。”

　　對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下行深表?yè)?dān)憂的綠城集團(tuán)產(chǎn)品“教父”宋衛(wèi)平認(rèn)為，靠救市、靠政策只能是權(quán)宜之計(jì)，真正的長(zhǎng)遠(yuǎn)之路在于第二次改革開放，“政策救不了你的命，一定是基本的經(jīng)濟(jì)面必須要好”。