土地市場(chǎng)又現(xiàn)瘋狂 昔日“地王”今安在？

     編者按：2007年是“土地為王”的黃金時(shí)代，各地開發(fā)商掀起一輪又一輪的“造王”運(yùn)動(dòng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007年在全國一二線城市誕生了大大小小20余個(gè)知名地王。一時(shí)間，地王的光環(huán)令人炫目，地王周圍的樓盤也隨著地王的行情迅速上漲。

    然而，數(shù)月之后，隨著樓市陷入低谷，尤其是2008年樓市低迷時(shí)，讓那些拿下“地王”的開發(fā)商進(jìn)入了一段煎熬期，以至于許多項(xiàng)目被迫延遲工期，有的高地價(jià)用地尚未動(dòng)工開發(fā)，有的欠繳土地出讓金，有的成了拆遷爛尾地塊，有的被政府收回又重新拍賣。

    隨著2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速復(fù)蘇，各地樓市又回到了2007年火爆行情，又出現(xiàn)了地王天價(jià)。那么，地王以及新出現(xiàn)的地王們，會(huì)不會(huì)陷入2008年的“負(fù)資產(chǎn)”境地？樓市行情會(huì)不會(huì)重蹈覆轍？請(qǐng)看本報(bào)駐十省市記者發(fā)回的報(bào)道。

    廣州：遲到的清算

    【記者張曉暉廣州報(bào)道】

    上月，廣州知名地產(chǎn)中介公司合富輝煌發(fā)布了一份報(bào)告，報(bào)告稱廣州2007年高于平均地價(jià)的27塊地塊中，仍有23塊在“曬太陽”。這一報(bào)告引起了媒體廣泛關(guān)注。

    由于地王的產(chǎn)生對(duì)推高樓價(jià)起著推波助瀾作用的事實(shí)存在，而管理部門對(duì)閑置土地的“清算”，似乎顯得滯后，閑置的地王們?cè)俣缺幻癖姾洼浾撏葡蛄孙L(fēng)口浪尖。

    媒體報(bào)道后不久，廣州市國土房管局新聞發(fā)言人、副局長(zhǎng)黃文波于8月10日向媒體發(fā)布消息時(shí)表示，廣州27宗前年出讓的高價(jià)地塊已有7宗已動(dòng)工，閑置的仍有20宗。這20宗土地分為5類，第一類是位于中心城區(qū)的拆遷爛尾地塊，有5宗；第二類是由于城市規(guī)劃已將土地用途調(diào)整為公共綠地，這類有4宗用地；第三類是用地單位嚴(yán)重違約，政府已解除出讓合同，沒收競(jìng)買保證金，并對(duì)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行違約處罰的，有1宗；第四類是土地出讓金已全部繳清，但由于企業(yè)原因?qū)е聞?dòng)工延遲的，這類有5宗用地；第五類是有5宗高地價(jià)用地尚未動(dòng)工開發(fā)，且欠繳土地出讓金。

    據(jù)介紹，已經(jīng)被收回的是總價(jià)近45億元的科學(xué)城地王。而云祥路廣州最貴“地王”、金沙洲“地王”等5幅既欠繳土地出讓金又在曬太陽的“地王”，由于在同一天出讓而最為引人關(guān)注。

    這5幅地王都是在2007年9月11日拍出，它們分別是：富力地產(chǎn)以18億的價(jià)格拍得白云區(qū)云祥路地王，樓面價(jià)為18728／平方米；保利地產(chǎn)以21．2億元和20．8億元奪得位于廣州市白云區(qū)金沙洲的兩塊土地，樓面地價(jià)分別高達(dá)8769元／平方米和8112元／平方米；深圳市鴻榮源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以21億的價(jià)格，拍得白云區(qū)金沙洲B3702A06地塊，樓面價(jià)為7935元／平方米；金地集團(tuán)以15．9億的價(jià)格，拍得番禺中心城區(qū)南區(qū)4－2地塊，樓面價(jià)為6230元／平方米。

    針對(duì)上述5宗地王，黃文波表示，這5幅地王成交地價(jià)較高，蘊(yùn)含較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)5宗高地價(jià)用地違約行為的暫緩處理，主要是考慮前段時(shí)期國際金融危機(jī)和樓市驟然低迷的特殊背景。黃文波稱，政府根據(jù)實(shí)事求是的原則對(duì)這些“地王”分類處置，不會(huì)因?yàn)槭侵髽I(yè)而法外開恩。如果開發(fā)商有后期開發(fā)意愿，則參照粵十五條處理，這也意味著可延期繳納土地出讓金；如果開發(fā)商沒有后期開發(fā)意愿的，則按違約處理，該收地的收地，該沒收土地出讓金的沒收土地出讓金，該重拍的重拍。

    據(jù)了解，廣州市國土房管局方面計(jì)劃在9月份對(duì)地王處理完畢。

    按照當(dāng)時(shí)簽訂的土地出讓合同，開發(fā)商延遲支付地價(jià)的，按每日1‰征收違約金，延遲支付超過半年的，政府有權(quán)解除出讓合同，沒收競(jìng)買保證金，并向違約責(zé)任人追償土地重新出讓后的成交差價(jià)。也就是說，今后政府收回土地重新出讓的時(shí)候，賣出的價(jià)錢如果不如上次出讓高，原來的違約開發(fā)商有可能要為重新出讓補(bǔ)差價(jià)。

    對(duì)于閑置“地王”的非議，也迫使政府開始從嚴(yán)治理，亡羊補(bǔ)牢。廣州市國土房管局方面表示，從今年起，廣州進(jìn)一步嚴(yán)格違約責(zé)任，要求競(jìng)得人在土地出讓后繳納定金，一般為成交價(jià)款的10％，受讓方違約的，按“定金罰則”處理，沒收定金，并可要求受讓人賠償損失。這意味著，開發(fā)商拍的土地價(jià)格越高，今后違約被罰的錢越多。