浙江樓市領(lǐng)跌全國 ：大潮退去后才知道誰在裸泳

    國家統(tǒng)計局5月18日發(fā)布的“4月份全國70個大中城市住宅價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)”顯示，4月份新建商品住宅價格環(huán)比下降的城市增至八個，浙江納入統(tǒng)計的杭州、寧波、溫州、金華四個城市全線下跌。其中，杭州的環(huán)比跌幅位列全國之首，溫州更是已連跌32個月、再一次成為70個城市中唯一同比下降城市。昔日風(fēng)光無限、一度“領(lǐng)漲”全國的浙江樓市，何以掉頭扛起“領(lǐng)跌”大旗？

    進(jìn)入2014年，雖然全國樓市普遍降溫，環(huán)比停漲城市數(shù)逐月增多，但仍有不少城市房價依然堅挺。一線城市中京、滬環(huán)比漲幅均超0.2%，同比上漲11%以上，二線城市中的廈門、南京更是以0.4%的漲幅領(lǐng)跑全國。相比之下，浙江樓市卻深陷普跌格局中，除了經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響及房地產(chǎn)市場存量過大、信心不足等因素，這在很大程度上也暴露出浙江樓市長期以來高價位與城市定位“嚴(yán)重錯配”的深層問題。

　　浙江樓市曾是全國房地產(chǎn)業(yè)中的璀璨之星，省會城市杭州房價長期穩(wěn)居二線城市之首、甚至一度趕超一線城市，寧波、溫州、金華等地房價也長期“領(lǐng)漲”全國同類城市。即使目前難止跌勢，這些城市的房價依然在同級別城市中處于遙遙領(lǐng)先地位。

　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的4月百城房價指數(shù)顯示，在新建住宅樣本每平方米均價上，杭州以18046元逼近一線城市廣州18510元的水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同類二線城市。而三線城市金華9256元的數(shù)據(jù)雖然在浙江省內(nèi)屬中下水平，但依然高于濟(jì)南、武漢、成都等二線省會城市。

　　正所謂“大潮退去后才知道誰在裸泳”，在全國樓市經(jīng)歷動蕩、局部降溫之時，“房價有沒有虛高”、“樓市有沒有支撐”就變得一目了然。顯然，浙江樓市從如此高位“跌跌不休”，充分說明其此前雖然風(fēng)光、卻未能處于合理的價格體系之中。

　　浙江曾領(lǐng)風(fēng)氣之先、得改革之惠，在經(jīng)濟(jì)上積累領(lǐng)先全國的雄厚實力，也較早地發(fā)展起了房地產(chǎn)業(yè)。然而在房價不斷攀升、樓市一片繁榮的另一面，浙江許多城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及人口流入?yún)s未能同步發(fā)展，始終難以有效支撐畸高的房價。過去十多年，這種城市規(guī)模與高房價之間的錯配問題，被狂飆的樓市盛景所掩蓋。

　　以杭州為例，2013年全市常住人口884.4萬，僅比上年增加4.2萬，其中外來常住人口177.8萬，甚至比上年減少了1 .89萬。而上海2013年常住人口2415萬，僅外來常住人口就增加了29.77萬、達(dá)990萬人。這其中蘊(yùn)含的潛在需求，顯然不在一個量級。此外，與杭州規(guī)模、實力相近的南京，2013年新增常住人口2萬、總量達(dá)818萬，其中外來人口約175萬、減少2.5萬，人口變化特征與杭州非常相似，但南京的新建住宅價格平均比杭州低3成。

　　從杭州人口流入減速中不難看出，就目前的城市規(guī)劃、人口數(shù)量、產(chǎn)業(yè)布局等因素而言，杭州的城市規(guī)模難以在幾年內(nèi)躍升，潛在的剛性需求基本已得到釋放，其余外來人口則受高房價阻礙難以被有效吸納，因而現(xiàn)有需求很明顯無法支撐當(dāng)前房價體系，降價也就在所難免。

　　與杭州相似，浙江多地樓市也面臨需求與價格錯配的現(xiàn)實問題，尤其是在短期內(nèi)城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)布局、人口規(guī)模不會發(fā)生實質(zhì)性變化的形勢下，缺乏需求支撐的房價顯然沒有理由大幅超越同類城市水平。即使考慮杭州作為旅游城市的增值效應(yīng)，其價值也需要有效需求支撐，否則盲目炒樓、在虛假繁榮中擊鼓傳花，一旦無人接盤便會迅速被打回原形。因此，目前浙江樓市率先回調(diào)，恰恰是正常的、符合市場趨勢。

　　面對此番浙江樓市的普跌趨勢，如果政府“救市”、托底，只會將房地產(chǎn)業(yè)城市定位、真實需求與房價之間的錯配問題向后推移，也可能導(dǎo)致此間的裂痕持續(xù)累積、擴(kuò)大。因為浙江樓市已經(jīng)到了價格體系調(diào)整的臨界點(diǎn)，唯有解決了房價與城市地位的錯配問題，浙江樓市才可能在新價格體系中健康發(fā)展。