央行澄清樓市"從緊說" 開發(fā)商下半年悶聲發(fā)財(cái)

    下半年貨幣政策剛有“微調(diào)”動(dòng)向，房地產(chǎn)即被指為從緊對(duì)象。

　　“目前還不會(huì)從緊，也不應(yīng)該。”央行一權(quán)威人士13日接受《華夏時(shí)報(bào)》采訪時(shí)斥責(zé)，“這是流言，會(huì)害人的。”

　　上述人士表示，中央以及相關(guān)部委的表態(tài)已經(jīng)很明確。中央有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在不同場(chǎng)合已定調(diào)“下半年將繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策”。而作為貨幣政策的執(zhí)行部門，央行提出的“動(dòng)態(tài)微調(diào)”并不專門針對(duì)某一行業(yè)。

　　上述人士指出，最準(zhǔn)確闡述房地產(chǎn)具體政策的莫過于發(fā)改委的表態(tài)。國家發(fā)改委副主任朱之鑫7日在國務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)回暖，但在回暖的過程中，也會(huì)有個(gè)別方面出現(xiàn)了一些熱點(diǎn)問題，這也在所難免。

　　當(dāng)公眾依然停留在猜測(cè)階段時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商已敏銳地捕捉到了“政策信號(hào)”。今典集團(tuán)董事長張寶全在接受《華夏時(shí)報(bào)》采訪時(shí)表示：“在經(jīng)濟(jì)回暖之前，不會(huì)出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的從緊政策。”

　　不從緊并不意味著放縱，部分地區(qū)房價(jià)上漲的壓力同樣為管理層所關(guān)注。據(jù)上述人士透露，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范已經(jīng)開始，其他相關(guān)政策也在醞釀之中。但他同時(shí)再次強(qiáng)調(diào)，這些政策不是市場(chǎng)理解的“收緊”。

　　緊從何來？

　　此次“從緊”之說，源于央行。

　　8月5日晚，央行發(fā)布貨幣報(bào)告，首次提出要對(duì)寬松的貨幣政策“動(dòng)態(tài)微調(diào)”，隨后引發(fā)股市大跌。為此，央行副行長蘇寧還對(duì)“微調(diào)”進(jìn)行了澄清，“不是對(duì)貨幣政策的微調(diào)，而是對(duì)貨幣政策的操作、貨幣政策的重點(diǎn)、力度、節(jié)奏進(jìn)行微調(diào)。”

　　而在市場(chǎng)獲得了“動(dòng)態(tài)微調(diào)不針對(duì)股市”的結(jié)論后，從緊政策開始被“移接”到樓市，某種程度上這也迎合了市場(chǎng)的胃口。

　　“只要能夠讓房價(jià)降下來，別說從緊，打壓更好。”記者在一周的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，那些從售樓處失望而歸的人有些幸災(zāi)樂禍。

　　對(duì)此，開發(fā)商也有清醒的認(rèn)識(shí)。一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總經(jīng)理馬越坦承，地價(jià)背離市場(chǎng)回暖的節(jié)奏突發(fā)高燒，天價(jià)地人為抬升房地產(chǎn)投資門檻，不利于吸引民間資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，巨額土地出讓溢價(jià)的行為不利于樓市健康發(fā)展。

　　與此同時(shí)，各部委近段時(shí)間的相繼表態(tài)，也讓市場(chǎng)產(chǎn)生了誤解。8月4日，國家統(tǒng)計(jì)局撰文提醒政府必須警惕房價(jià)高漲。國家發(fā)改委副主任彭森表示，房價(jià)上漲壓力顯現(xiàn)，應(yīng)抓緊改進(jìn)價(jià)格和收費(fèi)監(jiān)管。國家稅務(wù)總局通知，要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的稅收征管；要將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營鏈條所有環(huán)節(jié)涉稅行為，都納入控管范圍，重點(diǎn)審核房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用，并嚴(yán)格監(jiān)管二手房交易。

　　“這就是部分人士誤以為從緊的原因。”上述央行人士表示。

　　旨在規(guī)范

　　中央對(duì)當(dāng)前樓市的最新定調(diào)是：回暖之中但不回避問題。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)作為龍頭產(chǎn)業(yè)，在經(jīng)濟(jì)回暖中將起到無可替代的作用。”上述央行人士表示，在對(duì)待問題上中央沒有回避，而是通過稅費(fèi)改革措施來規(guī)范市場(chǎng)。

　　“通過加強(qiáng)稅費(fèi)征收規(guī)范市場(chǎng)，目的是更有力解決民生問題。”央行研究員鄒平座分析說，通過轉(zhuǎn)移支付來加大力度支持廉租房和保障住房的建設(shè)、開發(fā)和儲(chǔ)備，也是對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

　　對(duì)囤積土地行為，相關(guān)部門也展開了清理。近日媒體曝光的24塊廣州“地王”，也被相關(guān)部門認(rèn)為是一種囤地的表現(xiàn)。

　　為此，國土資源部12日公開發(fā)表署名文章稱：當(dāng)務(wù)之急是在增加土地供應(yīng)的同時(shí)，加強(qiáng)土地出讓后的開發(fā)利用監(jiān)管，實(shí)時(shí)公開開發(fā)商土地開發(fā)利用進(jìn)度，保護(hù)購房者的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，要問責(zé)縱容開發(fā)商囤地的地方政府。

　　截至發(fā)稿時(shí)，記者從國土資源部獲悉，2009年報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地審批工作已全部完成。全國81個(gè)城市獲批的城市新增建設(shè)用地規(guī)模較去年增加16.7%。業(yè)內(nèi)人士分析，這可能是通過增加土地供應(yīng)來調(diào)節(jié)市場(chǎng)的一種措施。

　　對(duì)此，長城偉業(yè)期貨公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家譚雅玲進(jìn)一步分析說，從房地產(chǎn)被賦予的功能來看就更加明顯了。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年房地產(chǎn)投資共計(jì)14505億元，相比去年同期增長9.9%，增速減少24個(gè)百分點(diǎn)。這和年固定資產(chǎn)投資高達(dá)33.5%相比，慢了一大截。

　　“很顯然，房地產(chǎn)的投資帶動(dòng)效應(yīng)應(yīng)該是要繼續(xù)加強(qiáng)而不是削弱。”鄒平座認(rèn)為。

　　房價(jià)變化也是政府表態(tài)的一個(gè)重要因素。根據(jù)國家發(fā)改委最新調(diào)查顯示，7月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.0%，漲幅比上月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)；新建住房銷售價(jià)格同比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　“不能僅從北京、上海等部分大城市商品房價(jià)格上漲來推斷房地產(chǎn)行業(yè)有泡沫。從全國范圍來看，價(jià)格上漲幅度不是很大。”上述央行人士指出。

　　開發(fā)商的算盤

　　深諳政策動(dòng)向的開發(fā)商顯然早就心中有數(shù)了。

　　馬越在接受記者采訪時(shí)，先是驚訝而后反問：“從緊？可能嗎？看看那么多央企紛紛拿地就知道答案了。”隨后，他嘆了口氣：“看來那些想買房的人又被忽悠了，這次恐怕又要踏空。”在馬越看來，3月以前是很大一部分開發(fā)商最難熬的日子，但這樣的日子恐怕暫時(shí)一去不復(fù)返了。

　　北京土地市場(chǎng)從2009年1月的流標(biāo)頻現(xiàn)，到2、3、4月的小規(guī)模底價(jià)成交，經(jīng)歷了回暖的一個(gè)過程，五一之前很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為土地市場(chǎng)全面回暖還未到時(shí)候。

　　“地王出現(xiàn)的背后，經(jīng)歷了房地產(chǎn)市場(chǎng)從火爆到去年的沉寂，這些企業(yè)資金面所發(fā)生的脫胎換骨的變化，更是體現(xiàn)了其對(duì)中國經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)V型反轉(zhuǎn)的戰(zhàn)略判斷及企業(yè)與宏觀面增長節(jié)奏同步的內(nèi)在要求的形象體現(xiàn)。”馬越分析。

　　在北京房地產(chǎn)行業(yè)還流行著這樣一個(gè)規(guī)律：前幾年房價(jià)開始啟動(dòng)之時(shí)，可售商品住宅數(shù)量大致在9萬至11萬套之間波動(dòng)。過了上限房價(jià)就上漲乏力，低于下限則上漲加速。記者查閱發(fā)現(xiàn)，去年受金融危機(jī)影響，北京樓市可售商品住宅數(shù)量激增，房價(jià)的確有了大跌。而據(jù)統(tǒng)計(jì)北京現(xiàn)在可售商品住宅數(shù)據(jù)為7萬多套，房價(jià)開始上漲。

　　“市場(chǎng)供需不平衡了，所以房價(jià)漲了，而且上漲是必然趨勢(shì)。”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長姜煒表示。

　　“從去年以來，市場(chǎng)壓抑的需求開始集中釋放。”張寶全告訴記者，“新開工的項(xiàng)目最快也只能在半年到一年后才能投入市場(chǎng)，到那個(gè)時(shí)候現(xiàn)在的緊張局面才會(huì)被打破。”

　　開發(fā)商一反小陽春時(shí)的拼命造勢(shì)之態(tài)，捂盤和提價(jià)隨之而來。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)分析說，這一方面反映了開發(fā)商看準(zhǔn)了政策的實(shí)質(zhì)，即不從緊；另一方面受惠于寬松的信貸政策和資本金比例下調(diào)，開發(fā)商的資金已經(jīng)得到了極大的緩解。