從數(shù)據(jù)看房地產(chǎn)崩盤論真?zhèn)?/h1>

2014-05-23 08:52:23 來源：經(jīng)濟(jì)參考報 【 瀏覽字號： 大 中 小 】

    近期各種對于樓盤降價的新聞報道源源不斷，從溫州、杭州、寧波，到一線城市北京和上海的部分樓盤也加入到降價打折行列中，樓市有降溫的跡象。同時據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1至3月全國商品房銷售量價齊跌，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、土地購置面積等核心數(shù)據(jù)均不好看，房地產(chǎn)市場的蕭條在2014年初開始顯現(xiàn)端倪。但是這樣的蕭條會持續(xù)延伸下去嗎？房價真的會出現(xiàn)大幅下跌嗎？地產(chǎn)股股價也會受牽連繼續(xù)下探嗎？

    全國房地產(chǎn)市場和主要大城市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

　　我們從最新的官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)：全國住宅類商品房待售面積累計幾乎呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢，目前全國待售面積已經(jīng)接近3.5億平方米，整體待售面積龐大，同時在進(jìn)入2014年后住宅類銷售面積每月都呈現(xiàn)緩慢下降的趨勢，庫存加大，銷售不暢，導(dǎo)致全國住宅類商品房去化月數(shù)也在逐漸上升，但住宅類商品房全國整體去化月數(shù)壓力并不是很大。只是具體到各主要城市之間卻差異巨大，去化壓力也是千差萬別。

　　截至2014年5月14日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，我們從13大城市商品房存量套數(shù)排名可以看出：庫存最多的主要集中在浙江和青島，幾乎從去年同期以來就一直處于全國最前列，即使不再有新的商品房推出，去庫存也需要很長一段時間，這也驗(yàn)證了最近樓盤降價新聞報道最多的主要集中在寧波和杭州的事實(shí)。其他城市去化壓力不是非常大，庫存環(huán)比都微幅增加或者減少，同比除了蘇州和福州增幅較大，其他城市增幅在10%上下。因此各主要大城市房價下降的并不明顯。這與下圖2014年前4個月全國主要城市住宅成交價均值也吻合。

　　我們從今年前4個月的各城市房屋成交均價平均值與去年下半年成交均價的平均值比較來看：一線城市北京、深圳、上海房價一直處于全國最前列，而且除了上海有微幅的下降外，北京、深圳房價依舊處于上漲趨勢；其他主要城市商品房成交均價也幾乎都處于上漲的態(tài)勢，只有個別城市如上海、天津、惠州有微幅下降。同時我們從近3年的價格同比也可發(fā)現(xiàn)，大部分城市成交均價同比都處于上漲態(tài)勢，只有少數(shù)城市如天津、杭州、無錫有所下調(diào)。

　　我們從上述數(shù)據(jù)可以看出：房地產(chǎn)市場成交量大幅回落，而房地產(chǎn)開發(fā)商的激情與成交量息息相關(guān)。2013年全國40個大中城市一線，二線城市同比出現(xiàn)小幅下降，三線城市略微上漲，這也和國內(nèi)具體主要城市的房屋新開工面積在2013年漲跌相吻合。當(dāng)時間進(jìn)入到2014年后除了河北石家莊因前期的京津冀一體化政策的影響，新開工面積出現(xiàn)大幅上漲外，其他40個大中城市和國內(nèi)具體主要大城市新開工面積同比全部出現(xiàn)大幅下降，尤其是二線城市降幅更大，因此二線城市地產(chǎn)市場壓力可能會更大一些。

　　全國主要大城市房地產(chǎn)市場有所降溫，庫存在增長，成交萎縮，新屋開工也大幅降低，但房價卻依然堅挺。雖然房地產(chǎn)市場有陷入僵持的跡象，但是房價短期要大幅下降或者如部分新聞媒體評論員所謂的崩盤言論還為時過早。而局部城市過高的庫存將壓制該地區(qū)的房價上漲預(yù)期，由于一個城市的新增人口購買力較大程度決定于城市經(jīng)濟(jì)的繁榮程度，在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)無法維持較高速增長的情況下，房地產(chǎn)需求不振導(dǎo)致的去化緩慢將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來高額的時間成本，結(jié)合管理層加大供給的市場化調(diào)控預(yù)期，未來房地產(chǎn)去化的壓力不容小覷。

　　在房地產(chǎn)企業(yè)錯綜復(fù)雜的資金鏈條關(guān)系當(dāng)中，一旦有企業(yè)資金斷裂，將引發(fā)連鎖反應(yīng)，造成較大范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)負(fù)面影響，最明顯的變化將是地方財政收入的減少，最悲觀的情景則是企業(yè)倒閉，失業(yè)率上升，這亦使得地方政府不得不仔細(xì)考慮如果房地產(chǎn)銷售萎靡，到底要不要救市？

　　地方政府有多依賴房地產(chǎn)市場？

　　據(jù)日前媒體報道：繼南寧率先打響了救市的第一槍之后，銅陵也加入樓市救市隊(duì)伍。加上日前南寧、天津?yàn)I海、杭州蕭山、無錫4城，2014年以來明確救市城市已增至5個。此外，溫州、長沙、杭州等地也有傳言稱正醞釀和討論松綁限購的可能性。

　　一旦樓市出現(xiàn)蕭條，地方政府都會想方設(shè)法放松樓市調(diào)控政策或者是變相出臺優(yōu)惠政策去刺激房地產(chǎn)市場，主要原因在于：在地方政府財政收入中，土地出讓金占了大半江山。如下圖，地方政府土地出讓金和地方財政收入圖。

　　房地產(chǎn)一直是地方政府財政收入的主要來源，沒有房地產(chǎn)行業(yè)的支撐，地方政府財政收入就會出現(xiàn)嚴(yán)重縮水，樓市綁架了地方政府的收入，這也是地方政府要給房地產(chǎn)松綁的政策意圖。

　　據(jù)審計署數(shù)據(jù)，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)增長較快。截至2013年6月底，省、市、縣三級政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額105789.05億元，比2010年底增加38679.54億元，年均增長19.97%。

　　地方政府性債務(wù)對土地出讓收入的依賴程度較高，截至2012年底，11個省級、316個市級、1396個縣級政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額34865.24億元，占省、市、縣三級政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額93642.66億元的37.23%。地方債務(wù)規(guī)模還在不斷增大，而靠土地收入來償還地方債的占比又大，因此土地收入對地方政府來說至關(guān)重要。

　　從地方政府來看，并不希望樓市出現(xiàn)大幅的下跌和調(diào)整，一旦房地產(chǎn)市場不景氣，必然會影響開發(fā)商拿地的激情，直接會影響地方政府的賣地收入。地方財政收入結(jié)構(gòu)不改，地方債不能抑制和解決的話，土地價格就難以下降。開發(fā)商土地成本高居不下，樓市大跌的可能性也就不大。這也是近五年中央調(diào)控政策一波又一波，信貸政策持續(xù)收緊，樓市供應(yīng)量也不斷增加的情況下，房價卻依舊不斷上漲的主要原因。因此雖然目前房地產(chǎn)市場微顯蕭條，成交量也處于萎縮中，部分城市樓盤房價出現(xiàn)打折降價的情況，但短期想從根本上改變房地產(chǎn)的價格走勢還是很難。

　　房地產(chǎn)上市公司未來還能風(fēng)光依舊嗎

　　行業(yè)毛利率和凈利率掉頭向下

　　我們從近9年房地產(chǎn)行業(yè)年毛利率和凈利率以及第一季毛利率和凈利率圖可看出：從2012年第一季開始就出現(xiàn)大幅下降。隨著市場蕭條，行業(yè)融資資金更加困難，資金成本會進(jìn)一步上升，預(yù)計2014年上市房地產(chǎn)公司的毛利率和凈利率依然難有明顯回升，這將導(dǎo)致行業(yè)利潤率面臨進(jìn)一步下行壓力。

　　行業(yè)存貨和存貨銷售比呈上升趨勢

　　根據(jù)W ind行業(yè)分類中對房地產(chǎn)板塊的存貨和存貨銷售比可看出：房地產(chǎn)上市企業(yè)存貨逐年增加，而且增速加快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于公司的主營收入增長速度。行業(yè)前期處于蓬勃發(fā)展期，開發(fā)商拿地和新開工力度都較大，導(dǎo)致了存貨持續(xù)大幅上升。我們從存貨與主營收入比大概的估算，如果企業(yè)停止開發(fā)，也需要兩至三年才能消化掉現(xiàn)有的存貨。整體去化周期較長，中小房地產(chǎn)商因資金流動不暢的話，打折降價增加銷售量或許會成為常態(tài)。

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示全國房地產(chǎn)市場總體沒有大幅走壞，但部分城市庫存大，成交萎靡，去化周期長。同時我們從w ind行業(yè)分類的157家地產(chǎn)上市公司(包括B股)數(shù)據(jù)統(tǒng)計也可看出，行業(yè)整體毛利率，凈利率呈下降趨勢，略顯不景氣。但是地方政府的財政收入對土地財政的依賴性高，推高了土地成本，正常經(jīng)營的開發(fā)商不可能會虧本銷售。所以從生產(chǎn)成本方面來看房價大幅下降的可能性不大，只會是部分資金鏈斷裂和緊張的地產(chǎn)商會讓渡部分利潤，出現(xiàn)少量打折降價促銷的樓盤來促進(jìn)成交，回籠資金。在這種情況下，地產(chǎn)行業(yè)未來必然會面臨一些重要的調(diào)整，資金充裕的大型地產(chǎn)商，在減少新開工，逐步去庫存的同時可以兼并重組小型面臨困境的地產(chǎn)商，促進(jìn)行業(yè)的整合和重組。

　　雖然不同地區(qū)城市的庫存去化情況不一，但從全國住宅商品房的去化月數(shù)來估算，均值情況下，全國的去化周期并不是太長，數(shù)字不足5；但局部地區(qū)如寧波，去化周期高達(dá)54.84，該現(xiàn)象表明，所謂的國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫問題是地區(qū)的結(jié)構(gòu)性問題，而非普遍現(xiàn)象，這樣的情況亦一定程度上約束著房價的穩(wěn)健。即使房地產(chǎn)價格面臨回調(diào)，較大可能上也只是局部性的調(diào)整，即使因?yàn)橘Y金、資源、預(yù)期的傳導(dǎo)性作用導(dǎo)致全國性的房地產(chǎn)趨冷，也將是一個需要時間來演變的過程，短期而言，房地產(chǎn)市場依然是冰上舞者，危險中伴隨著魅力。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級穩(wěn)健、人口資源持續(xù)流入的城市，房價的支撐作用將更明顯，這亦將帶來一定的投資機(jī)會。因此對于上市的各項(xiàng)經(jīng)營良好的大中型地產(chǎn)企業(yè)是個重大機(jī)會，危機(jī)中會孕育著大機(jī)會，值得我們?nèi)ネ诰颉?/p>

　　房地產(chǎn)股的價值解析

　　房地產(chǎn)板塊個股大部分從2013年年初開始下跌，跌幅較大。目前整個行業(yè)市盈率(T T M，整體法)為11.31倍(根據(jù)4.30日收盤價和W ind行業(yè)分類成分股計算)，整體市盈率較低。

　　在困境下中小房地產(chǎn)公司有可能面臨被兼并收購重組的可能性，而大型資本雄厚的地產(chǎn)企業(yè)會強(qiáng)者更強(qiáng)，市場占有率會更高，經(jīng)歷過蕭條后更有利于它們的發(fā)展。我們統(tǒng)計市盈率在10倍以下的前24家地產(chǎn)開發(fā)商的凈利潤(近3年增長率)達(dá)18家，其他中小型開發(fā)商的凈利潤出現(xiàn)下滑的較多。

　　因此真正有價值的地產(chǎn)企業(yè)長期投資還是有必要的，在行業(yè)蕭條和中小開發(fā)商被進(jìn)一步兼并洗牌后，房地產(chǎn)市場還將迎來健康穩(wěn)定地發(fā)展。

 

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